Чому громадськість підтримала прийняття закону 8474?

Цей тиждень ймовірно стане доленосним в історії українського ЖКГ. Адже 21 лютого під куполом Верховної Ради розглядають законопроект № 8391 про зміни до Закону про житлово-комунальні послуги (станом на 18.00, 21.02 2012, на офіційному сайті ВРУ було повідомлено, що Верховна Рада України прийняла за основу проект закону про внесення змін до Закону "Про житлово-комунальні послуги" (щодо вдосконалення системи управління житловим фондом та вирішення окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг.)), а 23 лютого – багатостраждальний законопроект №8474 про зміни до Закону про ОСББ. Що ж посприяло законопроекту № 8474 потрапии до сесійної зали ВРУ?

За результатами розгляду профільний Комітет прийняв рішення пропонувати Верховній Раді України законопроект про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (реєстр. № 8474) прийняти в другому читанні та в цілому як закон. І хоча згодом вирішено, що до розгляду законопроекту повернуться ще раз у лютому, проте з огляду на результати попередніх обговорень – це не змінило суті документа, і 8 лютого  його таки затвердили остаточно.

Законодавчим актом вносяться зміни до Земельного, Цивільного кодексів України та Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (стосовно порядку створення та діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Незважаючи на велику кількість засідань, обговорень, поправок від депутатів та громадськості, проект 8474 викликає низку застережень. Й хоча певна частина окремих поправок громадських організацій була врахована (зокрема й поданих в рамках реалізації проекту № 42704 « Громадські ініціативи в реформуванні ЖКГ» за підтримки міжнародного фонду «Відродження»), проте критична маса негативу, котра кочує з однієї редакції до іншої, чомусь не зменшується, а навпаки активно лобіюється всупереч позиції частини громадськості. Варто згадати також, що даний законопроект став на заваді прийняття іншого, громадського проекту закону по ОСББ № 4423.

23 грудня 2011 Головне юридичне управління ВРУ повторно розглянуло підготовлений до другого читання проект 8474 і теж висловило зауваження стосовно даного акту. То в чому переваги і недоліки багатостраждального законопроекту №8474?

Позиції громадськості

Громадськість поділена і однозначного сприйняття немає серед ГО, які займаються розвитком і підтримкою ОСББ. По суті склалися три табори:

- прихильників законопроекту: ГО Опора, Демократичний альянс, частина регіональних відділень СВЖУ;

- противники законопроекту: Народний депутат Ю.Одарченко, адвокат Т. Монтян, керівники деяких ОСББ;

- прагматики, які погоджуються на прийняття закону 8474 із рядом застережень в даних політичних реаліях: ЛГО Центр досліджень місцевого самоврядування, частина регіональних відділень СВЖУ.

Прихильники законопроекту вказують на його позитивні сторони, які вже необхідно приймати і дати можливість на практиці полегшити і без того трудне життя ОСББ в різних куточках України

Противники стверджують що законопроект завдасть великої шкоди руху ОСББ і відкине його назад, більше того заблокує діяльність в багатьох  ділянках.

Незалежний і незаангажований аналіз Закону 8474 і порівняння його з 4423 вказують на прогресивні норми, які частково співпадають в обох Законах , або є оригінальними в 8474.

Спершу наведемо приклади запозичень з 4423, а саме – скасування поняття “балансоутримування”, розширення кола управителів фізичними особами, введення процедури письмового опитування, голосування кваліфікованою більшістю та декларація власності на землю під будинком – як спільної власності співвласників будинку.

8474 має і свої власні позитивні ідеї, зокрема – закріплення тарифів для ОСББ як для населення (що в принципі є очевидним, але наші посадовці довго не могли до такого додуматись), заміна поняття “член ОСББ” на “співвласник будинку” та можливість проведення зборів ОСББ на базі кількох будинків – окремо по кожному з них.

 Але критичний аналіз дозволяє розгледіти вади навіть серед переваг. Суцільний одобрямс не дає прихильникам законопроекту 8474 тверезо оцінити загрози від, на перший погляд, позитивних положень. Коли скасування балансоутримування всі підтримують одноголосно, як можливість для фізичних осіб бути управителями, то з іншими пунктами не все так однозначно.

По-перше, письмове опитування, порядок котрого визначається лише статутом – це перспектива мати в кожному ОСББ свій бардак. А треба було всього лиш врегулювати такий порядок постановою Кабінету Міністрів – і все, один порядок-менше маніпуляцій і проблем.

По-друге, якщо в ОСББ на базі кількох будинків визначати результати голосувань по кожному з них окремо – то як ті окремі результат звести воєдино? про це проект сором’язливо мовчить, але сааме це і нівелює перевагу такої інновації – легше вже створити на базі тих будинків Асоціацію ОСББ.

І це ще ніби позитиви, а є й відверті недоліки проекту, про які теж варто згадати. Насамперед, аби створити Асоціацію ОСББ, треба купу формальних факторів – спільні територія, благоустрій і тд., що сильно гальмує процес створення таких асоціацій.

ОСББ обмежують лише контролем за обслуговуванням будинку, водночас виникає потреба використатовувати його і для вирішення соціально-побутових та культурно-оздоровчих завдань, про що 8474 не згадує взагалі.

Ніяк не врегульовано питання впливу ОСББ на правовідносини управителя та власників – зокрема зігноровано впровадження т.зв. тристороннього договору між ними. Окрім того не деталізовано багато формулювань, котрі потребують негайного уточнення, внаслідок маніпулятивного їх використання (допоміжна територія, статус орендарів та квартирантів і ін.).

Не врегульовано питання підтримки розвитку ОСББ, особливостей створення ОСББ в новозбудованих та реконструйованих будинках (а сааме ці пропозиції мали дати поштовх до розвитку ОСББ і масовості їх створення).

Ще однією прогалиною є відсутність механізмів отримання інформації стосовно співвласників будинку – як створювати чи розвивати ОСББ, не знаючи хто твої сусіди і що кому в будинку належить?!?

Як бачимо, навіть в царині ОСББ, проект 8474 залишає більше питань ніж відповідей.

Земельне питання

На чому всі групи громадськості сходяться одностайно - так це неадекватне вирішення земельного питання. Україна повторює помилку своїх сусідів поляків, які прекрасно провели реформу системи управління житлом, проте зробили фатальну помилку (так стверджують польські експерти) приватизувавши земельну ділянку для житлового товариства тільки по контуру будинку. Не дивлячись що польська реформа ЖКГ відбулася 1994-2000 роках, то органи самоврядування ще до цього часу не можуть врегулювати проблем прибудинкових територій. Житлові відмовляються обслуговувати, прибирати прилеглі до будинку території. Конфлікт інтересів виникає з постачальниками послуг: перший каналізаційний колодязь, сміттєві баки знаходяться на чужій території.

Звучать також критика з міст, де процес передачі прибудинкової території якось впорядкувався після довгих протестів громадськості і виграних судів (Львів, Луцьк), що така норма створить значні трудності і погубить один із стимулів створення ОСББ – це приватизація прибудинкової території.

Чи завершаться проблеми ОСББ з прийняттям 8474

Прийняття закону 8474 закриє лише незначну частину проблем пов’язаних з діяльністю і розвитком ОСББ. Слід розуміти, що хибними є невиправдано високі очікування його прихильників. Законопроект 8474 на відміну від 4423 не ставить за мету сприяння і розвиток ОСББ, а радше сконцентрувався на вирішенні поточних проблем. Законопроект 4423 був більш цілісним і з філософією сприяння розвитку і створення ОСББ. В той час як Законопроект 8474 впроваджує точкові зміни, які є покликані врегулювати існуючі труднощі функціонування ОСББ. З таким підходом 8474 є слабким інструментом стимулювання системи ОСББ в цілому.

Також слід зауважити, що критика Закону 8474 в неспроможності врегулювати майнові проблеми в житловому будинку також є нелогічною, бо адресована не за призначенням. І одні, і другі  покладають на Закон про ОСББ завдання, які мав би вирішувати принаймні Житловий Кодекс, або система взаємопов’язаних Законів. Так наприклад зроблено в Польщі, котра прекрасно живе без Житлового кодексу, проте там діють взаємопов’язані: Закон про Власність на нерухомість, Закон про захист прав  піднаймачів комунального майна, Закон про господарювання нерухомістю (включає набуття нерухомості, оцінку нерухомості і управління нерухомістю), та Цивільний кодекс що регулює надання послуг (зокрема і житлово-комунальних).

Завдання громадськості на даному етапі, погодившись що 8474 не є досконалим і завершеним законом, взятися до приготування наступних поправок і змін на базі вже існуючого 8474 і напрацювань 4423.

Проте існують кілька можливих сценаріїв на які очікує громадськість. Враховуючи, що профільний Комітет ВР, Кабінет Міністрів, Верховна Рада за більшістю однієї партії, то  Закон в найближчий четвер 23.02 буде прийнято. Також існує теоретична можливість, що Президент заветує цей проект і тоді у громадськості з’являється наступний шанс доопрацювання законодавства і внесення всіх позитивних положень з 8474  до 4423. Законопроект 4423 призначений  до розгляду у Комітеті на квітень для затвердження у другому читанні.

Прийняли 8474? на черзі - 8391, готуйтесь!

Наступний етап боротьби за вдосконалення житлового законодавства - це прийняття Закону 8391 «Про житлово-комунальні послуги». Цей закон не менш зачепить ОСББ, як всіх співвласників квартир. Про загрози для розвитку ОСББ вже писали експерти ЦДМС (Нове дихання законопроекту № 8391 про внесення змін до Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ).

Оскільки Житловий кодекс відклали, то тепер постає потреба врегулювати весь масив відносин окремими актами. 8474 мав би закрити проблему ОСББ, а що робити з іншими проблемами? Відповідь було знайдено – це проект 8391 про зміни до закону про житлово-комунальні послуги.

Найбільший «троянський кінь» цього документу – це значна нівеляція всіх позитивів 8474, якими невеликими вони б не були. А суть проблеми у тому, що неважливо кому надають послугу (ОСББ чи неорганізованим співвласникам) – а важливо як і по якому принципу буде працювати цей ринок, яким чином будуть  визначати та закріплювати обов’язки та механізми оплати. І тут проект зачіпає всіх – адже всі десь живуть і споживають хоч якісь комунальні послуги.

На перший погляд активісти від ОСББ мали б тішитися – матимуть свій 8474 і ніщо ї  не хвилюватиме.  Сховались в черепашку і думають що панцир їх врятує. Однак є одне але – ОСББ зараз ледь більше 12-14%, та й то не всі з них самообслуговуються.  Як тільки ОСББ вийде за межі будинку – відразу підпадає під дію 8391. Хочете газ, воду чи електрику та інші комунальні послуги? Вам  треба керуватись 8391 і укладати згідно нього договори з надавачами послуг.  Хочете управителя?  Вам знову до 8391, адже управитель надає послугу – і незалежно кому, ОСББ чи неорганізованим власникам – все одно згідно закону про ЖКП. Тобто для навіть ОСББ виконання 8474 неможливе без виконання й 8391. Здавалося б – а що ж лишили для 8474? Та власне дуже мало – внутрішньоосббешні справи, статутні відносини  і тд.

Затяті прихильники ОСББ скажуть, що їх то не зачепить – їм і 8474 досить. А як же тоді розвиток руху ОСББ і в геометричній прогресії?  Як плани по зростанню кількості об’єднань до 2015 року? Навіщо мучитись з якимсь ОСББ, коли 8391 дає змогу просто і ефективно зняти гроші з власників і розділити площі житлового фонду між монополістами? От і вимальовується перспектива, що ОСББ будуть як індіанці в резерваціях – поступово здавати позиції, поки не залишаться останні з могікан, та й ті з часом впадуть.

До цього слід також додати проблеми узгодження 8474 і 8391 з іншими нормативно-правовими актами, а найбільше – з Цивільним Кодексом, адже закон не допускає виняткового виконання чи дотримання.

Проте радості від прийняття 8391 на цьому не закінчуються. Ще одним негативом, котрий іде шляхом регресу – це спроба технічно реанімувати ЖЕКи і інші комунальні підприємства без зміни їх організаційної і юридичної суті, просто викинувши гроші на вітер, замість того аби впровадити дійсно нові і прогресивні механізми функціонування ринку управління житловим фондом, серед них – і в реформовані, конкурентні ЖЕКи. Таким чином кошти, котрі закладались на розвиток ОСББ, тепрмодернізацію чи просто на ремонти, підуть на ЖЕКи і їх конкурентоспроможність.

Окрім того цим  профінансованим нашими бюджетами ЖЕКам дозволять обслуговувати нас без жодних конкурсів. 8391 передбачає, що ОМС “на час відсутності рішень щодо визначення управителя, прийнятих співвласниками будинку, визначає управителя для такого будинку на конкурсних засадах.”

Виникає ряд застережень. По-перше, необхідно уточнити, що таке рішення приймає відповідна місцева рада. По-друге, не вказано строк, по завершенні якого, ОМС проводить конкурс і призначає управителя. По-третє, не вказано строк, на який призначають такого управителя. А хіба ОСББ – не управитель? Виявляється – ні, бо ОСББ - не виконавець послуги, а отже її не надає, та й не всі ОСББ взяли будинки на баланс, а отже будинок не управляється – звідси й право ОМС призначити навіть ОСББ тимчасового управителя:

“Проведення конкурсу не є обов’язковим при визначенні органами місцевого самоврядування в якості управителя особи, власником якої є відповідна територіальна громада.”

        Таким чином ЖЕКи, а також компанії, де хоча б номінальна частка акцій буде належати громаді, ставлять поза конкуренцією, що в свою чергу є порушенням законодавства про захист конкуренції. З огляду на те, що в проекту закон передбачено розширення бюджетного фінансування ЖЕКів і комунальних підприємств-виробників/виконавців ЖКП, можна припустити, що хтось лобіює інтереси комунальників всупереч інтересам співвласників і всупереч розвитку вільного ринку послуг.

Напрошується питання – і як тут вижити звичайному ОСББ?

Прийняття 8474, вирішуючи окремі проблеми ОСББ, не дає відповіді на головне концептуальне питання – яка доля ОСББ в майбутньому, чи є в об’єднань перспектива подальшого розвитку? А без такої відповіді – 8474 просто є затиканням однієї з багатьох дірок в днищі корабля УКРАЇНСЬКЕ ЖКГ, котрий і так йде на дно.

Стаття опублікована в рамках реалізації проекту № 42704 « Громадські ініціативи в реформуванні ЖКГ» за підтримки міжнародного фонду «Відродження».

Володимир Бригілевич

Голова правління

ГО «Центр досліджень місцевого самоврядування»