Вступ: нагадування

10 листопада 2023 року набрали чинності зміни, передбачені Законом України “Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками” (він же - законопроект 7029). Тож саме час поговорити, як із цим жити далі існуючим ОСББ (тим, що були створені й зареєстровані до 10 листопада).

У попередніх блогах (тут і тут) я вже розповів про суть змін, тому не буду повторюватися. Сьогоднішній блог присвячую виключно практичним питанням подальшої роботи з урахуванням того, що статут середньостатистичного ОСББ зараз дещо відрізняється від змісту зміненого закону про ОСББ.

А тепер прошу зупинитися і пригадати: чи читали ви мій попередній блог “Що робити й чого не робити ОСББ після прийняття законопроекту 7029? Частина 2: нові правила для установчих зборів”? Це важливо для розуміння того, які нововведення застосовуються на загальних зборах, а які ні.

І ще одне експрес-нагадування. Чи треба ОСББ зараз міняти свої статути відповідно до змін, внесених до закону? Коротка відповідь - не треба і не раджу. ОСББ, які були створені й зареєстровані до 10 листопада 2023 року, продовжують керуватися своїми статутами (а не змінами до закону про ОСББ) до кінця воєнного стану і ще 3 роки після нього. Це передбачено Прикінцевими та перехідними положеннями законопроекту 7029. Іншими словами, до кінця воєнного стану і ще 3 роки після нього положення чинного статуту ОСББ матимуть пріоритет перед зміненими положеннями Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

До кінця воєнного стану і ще 3 роки після нього положення чинного статуту ОСББ матимуть пріоритет перед зміненими положеннями Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

 

Як скликати загальні збори?

Найцікавіше, що в питаннях скликання зборів майже нічого й не змінилося.

Хто скликає загальні збори? Як і раніше, скликати загальні збори мають право правління або ініціативна група з не менш як трьох співвласників. Скоріш за все, ваш статут містить таку саму норму.

У якій формі скликаються загальні збори? Як і раніше, вимагається письмове повідомлення про проведення зборів: особисто під розписку або рекомендованим листом.

Зміни до закону додали можливість надсилати повідомлення на електронну пошту чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій - але на підставі письмової заяви, заздалегідь поданої співвласником. Скоріш за все, ваш статут такої можливості не передбачає. Але судова практика, яка склалася ще задовго до прийняття законопроекту 7029, і без таких змін позитивно дивилася на сповіщення співвласника у той спосіб, який він обрав у письмовій заяві.

Понад те, електронний цифровий підпис українським законодавством давно прирівняний до власноручного. Тому оповіщення співвласників під електронний підпис завжди мало і досі має ту саму юридичну силу, що й вручення повідомлення під розписку. Аби лише ваші власники були готові та вміли користуватися відповідними програмними засобами. А український бізнес вже створив чимало сервісів, за допомогою яких ви можете розіслати повідомлення про збори та отримати “електронні-власноручні” підписи від співвласників.

Усі названі щойно варіанти впираються у добру волю співвласника. Якщо співвласник перебуває “в опозиції” і зацікавлений у зриві зборів, а не їхньому проведенні, то всі ваші старання з електронними підписами та заявами - марні. І в такому разі найнадійнішим і “найдоказовішим” способом лишається рекомендований лист.

Якщо співвласник перебуває “в опозиції” до правління й зацікавлений у зриві зборів, а не їхньому проведенні, то всі ваші старання з електронними підписами та заявами - марні, він просто не накладе підпис, не напише заяви, у суді скаже, що не одержував електронного листа. І в такому разі найнадійнішим і “найдоказовішим” способом був і лишається рекомендований лист.

Який зміст повідомлення про збори? Практично нічого не змінилося. У повідомленні про проведення зборів повинна міститися інформація про ініціатора (правління або ініціативну групу), дату, час та місце проведення, порядок денний зборів. Відмінність - та, що в змінах йдеться про “порядок денний”, а не “проект порядку денного”. Втім, навіть якщо ваш чинний статут говорить про “проект”, то без фізичної присутності більшості власників на загальних зборах змінити порядок денний неможливо. Тож і за чинними статутами “проект” порядку денного де-факто є і фінальним порядком денним у більшості ОСББ.

Зміни до закону додатково вимагають зазначати про наявність/відсутність технічної можливості для участі співвласників у зборах “дистанційно в режимі відеоконференції із зазначенням інформації щодо підключення до неї”. Такої вимоги чинні статути ОСББ не містять. Тож чи зазначати цю інформацію? Моя рекомендація - зазначати, що можливість дистанційної участі відсутня. Так ви й уникнете формальних (хоч і необґрунтованих) звинувачень у невиконанні приписів зміненого закону, і не матимете потреби організовувати “відеоконференцію” (що є окремою проблемою, про яку скажу пізніше).

За скільки часу до зборів надсилати повідомлення? Ваш чинний статут передбачає - не менш як за 14 днів до дати проведення загальних зборів. А зміни до закону - не пізніше ніж за 10 днів. Пріоритет мають, як я вже казав, норми статуту, тож існуючим ОСББ повідомлення слід розсилати не менш як за 14 днів.

Судова практика, що склалася, виходить з того, повідомлення за 14 днів слід саме надіслати, а не одержати. Тож якщо воно прийде пізніше, - не страшно. Важливо, щоб ОСББ мало відмітку поштового відділення про вчасну відправку. На практиці ж я радив і раджу не чекати останнього дня, а відсилати повідомлення заздалегідь - десь за три тижні до зборів.

Існуючим ОСББ повідомлення про збори слід розсилати не менш як за 14 днів. Але на практиці варто не чекати останнього дня, а відсилати повідомлення заздалегідь - десь за три тижні до зборів.

Висновки й рекомендації щодо скликання зборів і надсилання повідомлень:

1. Додатково до інформації, яку включали до повідомлень раніше, тепер додавайте застереження про те, що “технічна можливість для участі співвласників у зборах дистанційно в режимі відеоконференції відсутня”.

2. Надсилайте повідомлення співвласникам за 14, а ще краще - за 20-25 днів до зборів.

3. Налаштованим “опозиційно” співвласникам зразу надсилайте повідомлення рекомендованим листом, не марнуйте часу на інші способи, які залежать від доброї волі таких співвласників.

4. Тим співвласникам, які користуються електронними цифровими підписами й готові підписати повідомлення ЕЦП, надсилайте повідомлення в електронному вигляді, але ж переконайтеся, щоб вони вчасно наклали свій електронний підпис. Таке повідомлення юридично дорівнюватиме врученому особисто під розписку.

5. Решті співвласників надайте повідомлення особисто під розписку.

6. Кому не вдалося вручити ні особисто, ні в електронному вигляді - надсилайте рекомендованим листом через пошту, не пізніше як за 14 днів до зборів.

 

Як проводити загальні збори і як голосувати?

Принциповий підхід у законі лишився той самий: мають бути проведені збори у форматі “живої” зустрічі, після чого, в разі недостатності голосів “за” або “проти”, проводиться письмове опитування.

Спосіб проведення зборів. Закон, як і ваш чинний статут, оперує поняттям місця і часу проведення зборів. Це означає, що необхідна фізична присутність співвласників у визначеному місці у визначений час. Так було, і так лишилося.

Скільки співвласників повинно зібратися - ні чинні статути, ні закон не регламентують. Тож будь-яка кількість співвласників, більша за одного, - це вже збори.

Зміни до закону говорять про те, що за технічної можливості може бути організовано участь у зборах окремих співвласників (їх представників) (за їхнім бажанням) дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції.

Вище я вже рекомендував зазначати, що така можливість відсутня. Зараз поясню докладніше. Річ у тім, що “режим відеоконференції” позбавлений будь-якого практичного сенсу:

• по-перше, фізична присутність хоча би двох співвласників потрібна все одно,

• по-друге, кількість “віртуально присутніх” співвласників ні на що не впливає, адже всі рішення приймаються шляхом заповнення листків опитування, а не очного голосування,

• по-третє, заявити “відеоконференцію” на практиці означає дати додаткові зачіпки до оскарження прийнятих рішень: не так провели, не так під'єднали, не дали слова, не працював мікрофон…

Тож простіше й безпечніше - взагалі не заявляти проведення “відеоконференції”. А як же “поговорити”? Я завжди казав і повторю ще раз: рішення треба формувати й погоджувати до проведення зборів, а не під час. Тому особисті інформаційні зустрічі, чати в соцмережах, відеодзвінки, форуми - це все чудово і треба проводити, але до зборів. Щоб обговорити й погодити рішення. І коли рішення де-факто сформоване й прийняте - проводити збори й опитування для оформлення вже прийнятого рішення.

Відеоконференція не має практичного сенсу, але може створити юридичні проблеми. Тож рішення треба формувати й погоджувати до проведення зборів, а не під час.

Порядок проведення зборів. І за зміненим законом, і за вашим чинним статутом збори починаються з того, що більшістю голосів присутніх співвласників обирається голова зборів. Він і веде збори далі. Хоча “веде” - гучно сказано. Адже, як і раніше, голосування є письмовим. Задача голови зборів - оголосити порядок денний і роздати листки опитування присутнім.

Зміни доповнили закон фразою про “можливість обговорення” рішень з порядку денного. Ваш статут, скоріш за все, такого положення не містить, і взагалі це питання не розглядає. Але в даному разі й прямого протиріччя між законом і статутом немає. Тож буде розумно, якщо голова зборів запропонує присутнім обговорити рішення. А інші можуть тим часом продовжувати заповнювати листки опитування, і навіть розходитися, не слухаючи до кінця охочих поговорити. Хто хоче - має можливість говорити, але закон і статут не зобов’язують інших слухати. Як я вже казав, говорити треба було до зборів. Набратися терпіння і дослухати до кінця доведеться лише голові зборів, щоб формально оголосити їх закритими, коли всі наговоряться.

Порядок голосування. Все лишилося так, як і було. Співвласники голосують, заповнюючи та підписуючи листки опитування. Це стосується і присутніх, і відсутніх на зборах.

Єдине, що змінилося - зміни конкретизували голосування саме окремими для кожного співвласника листками опитування. Тобто, збирати підписи “списками” більше не допускається. Оскільки ваш статут, скоріш за все, це питання взагалі не регламентує, то рекомендую керуватися нормою закону і користуватися саме листками опитування, окремими для кожного співвласника.

Рекомендую користуватися листками опитування, окремими для кожного співвласника, а не збирати підписи загальним списком.

Зміни до закону “дозволили” складати листки опитування у формі електронних документів та підписувати їх шляхом накладення електронного підпису. Пишу “дозволили” тому, що це й раніше було дозволене відповідно до прямих норм законів України "Про електронні документи та електронний документообіг" і "Про електронні довірчі послуги". Тож незалежно від того, передбачає ваш статут “електронне” голосування чи ні, можете (і раніше могли) ним користуватися. На ПроОСББ про це вже неодноразово писали.

Розподіл і кількість голосів. Стосовно розподілу голосів - як і раніше, закон “за замовчанням” передбачає голосування “площами”, але дозволяє в статуті встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах (наприклад, за кількістю співвласників або квартир). Тому скільки кожному співвласнику належить голосів - вирішує ваш статут, а не закон.

Скільки кожному співвласнику належить голосів - вирішує ваш статут, а не закон.

А от з питання більшості голосів, необхідної для прийняття рішень, змінений закон може істотно відрізнятися від вашого чинного статуту. Але й тут пріоритет буде за вашим статутом - в силу прикінцевих положень, про які я вже писав вище.

Змінена стаття 10 закону про ОСББ передбачає, що рішення приймаються більшістю в понад 50% голосів, якщо статутом не визначено більшої кількості. Найімовірніше, ваш статут передбачає таку більшу кількість: наприклад, ⅔ голосів для зміни розмірів внесків. Тому керуватися слід статутом.

З питання необхідної для прийняття рішень більшості голосів слід керуватися вашим статутом, а не зміненим законом.

Цікаво, що для прийняття рішення про відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг змінений закон вимагає більше ніж 75 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників. Але ця вимога прямо суперечить положенням чинних статутів ОСББ, тож і з цього питання пріоритет - за вашим статутом.

Висновки й рекомендації щодо порядку проведення зборів і голосування:

1. В цілому процедури не змінилися, а в частині, що змінилася - пріоритет за вашим статутом.

2. Не заморочуйтеся з “відеоконференціями”. Вони необов’язкові. Практичні вигоди відсутні, юридичні ризики - наявні. Тож усі обговорення, в тому числі відеоконференції, проводьте до зборів.

3. На зборах роздайте присутнім листки голосування для заповнення і запропонуйте охочим обговорити питання порядку денного. Слухати їх при цьому необов’язково, хто заповнив і підписав листок - може йти додому. До кінця мусить дослухати лише голова зборів, щоб їх офіційно оголосити закритими.

4. Користуйтеся листками опитування, окремими для кожного власника, а не списками.

5. Складати й підписувати листки опитування як електронні документи можна незалежно від того, чи це передбачає ваш чинний статут. І раніше теж було можна.

6. Як розподіляються голоси між співвласниками визначає ваш статут і лише він.

7. Необхідну більшість голосів для прийняття рішень визначає ваш статут і лише він.

 

Як проводити письмове опитування?

Стаття 10 закону про ОСББ, яка визначає порядок проведення загальних зборів, не визначає порядку проведення письмового опитування. І не посилається у цій частині на статтю 6. Власне, стаття 10 говорить просто: “Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті”. Тож щойно загальні збори проведені (закриті головою) - правила статті 6 більше незастосовні.

Стаття 6, до речі, теж не визначає порядку проведення письмового опитування. А покликається на Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Щоб було легше розібратися, ще раз наведу схему, яку викладав у попередньому блозі:

Та в кінцевому підсумку і Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" не надто регламентує порядок проведення опитування.

Як же бути? Керуватися статутом!

Хто проводить письмове опитування? Це визначає ваш чинний статут. Скоріш за все, він передбачає, що опитування проводить ініціатор зборів - правління або ініціативна група. Або ж передбачає проведення опитування комісією, яку призначає правління.

В який строк проводити письмове опитування? Швидше за все, ваш статут передбачає строк у 15 днів після дати зборів. Змінений закон (для установчих зборів) - не більше ніж 45 календарних днів. Але якби ми й застосували цю норму до загальних зборів, то пріоритет, як я вже зазначав, за статутом. Тож якщо в статуті написано 15 днів, то час, який ви маєте на проведення опитування, - 15 днів.

Який порядок письмового опитування? Якщо ви раніше дослухалися до рекомендацій, викладених на ПроОСББ, то ваш статут містить таке положення: “Порядок проведення письмового опитування співвласників встановлюється загальними зборами”. Але навіть якщо ви не включили такого положення в статут, це не є критичною проблемою. По-перше, на найближчих зборах прийміть відповідний порядок. По-друге, зі змісту статуту і закону і так очевидно, що опитування полягає в заповненні й підписанні співвласниками листків опитування.

Висновки й рекомендації щодо порядку проведення зборів і голосування:

1. Щодо того, хто, в який строк і в якому порядку проводить письмове опитування - керуйтеся своїм статутом.

2. Якщо ще не маєте, на найближчих зборах затвердіть порядок проведення опитування.

3. Моя рекомендація правлінням - фіксуйте призначення письмового опитування і комісії для його проведення у відповідних протоколах засідань правління.

 

Як оформлювати прийняті рішення?

З цього питання внесені до закону про ОСББ зміни є, напевне, найбільш суперечливими. Але, на щастя, ми можемо і надалі керуватися приписами своїх статутів, які мають пріоритет перед зміненим законом.

Який зміст листків опитування? Вимог до змісту листків опитування закон про ОСББ не містить взагалі. Відсилаючи до закону “Про особливості…”, стаття 6 (нагадую - регулює порядок проведення установчих зборів) відсилає до порядку проведення письмового опитування, а не до оформлення листків опитування. Тому зміст листків опитування за результатами загальних зборів не є жорстко регламентованим. Керуємося своїм статутом і здоровим глуздом (потенційною необхідністю захистити результати голосування в суді).

Зміст листків опитування за результатами загальних зборів не є жорстко регламентованим. Керуйтеся насамперед своїм статутом і здоровим глуздом.

Ваш чинний статут, найімовірніше, передбачає, що “Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування («за» чи «проти»)”. З одного цього абзацу випливає, що листок опитування повинен містити, щонайменше, рішення з питання порядку денного (резолюцію), підпис власника або його представника, відомості про самого власника (прізвище, ім’я, по батькові, а також власником якого приміщення він є). Щоб довести, що опитування проводилося в установлений строк, має бути дата заповнення листка. Щоб довести, що опитування провела уповноважена на це особа, має бути підпис члена правління, комісії з опитування або ініціативної групи.

Якщо поглянемо на ч.22 ст.10 закону “Про особливості…”, то побачимо ті самі вимоги. Хоч вони й не є для нас імперативом (бо згаданий закон поширюється на багатоквартирні будинки, де не створено ОСББ), але можемо взяти його за орієнтир. Цей перелік містить і деяку надмірну інформацію, як-от документ про право власності чи площу квартири. За бажанням можемо її включити до своїх листків опитування, а можемо й не включати. Адже та ж площа для ОСББ може бути взагалі неактуальною, якщо статутом передбачено принцип голосування “людьми” чи “квартирами”. Та й зазначення чи не зазначення в листку опитування реквізитів документа про право власності ніяк не змінює статусу особи як власника, що вже підтверджено й судовою практикою.

Тому моя рекомендація така: насамперед, користуйтеся приписами власного статуту й порядку проведення опитування, якщо він у вас затверджений. Приписи ч.22 ст.10 закону “Про особливості…” використовуйте лише як орієнтир.

Як зберігати листки опитування?

Існує давня суперечка про те, чи є листки опитування додатком/частиною протоколу зборів. Ні попередня, ні змінена редакції закону про ОСББ цього не передбачають. Скоріш за все, цього не передбачає і ваш статут. Тож проста відповідь така: листки опитування є окремими від протоколу зборів документами. Принаймні, коли мова про ОСББ.

Листки опитування за підсумками загальних зборів є окремими від протоколу зборів самостійними документами.

Стаття 6 закону про ОСББ передбачає, що листки опитування, створені у паперовій формі, пронумеровуються, прошнуровуються та зберігаються правлінням або іншою уповноваженою співвласниками особою. А створені у формі електронних документів - зберігаються правлінням або іншою уповноваженою співвласниками особою на електронному носії інформації у форматі, що дає змогу перевірити їх цілісність на такому носії. Якщо ваш статут не передбачає іншого порядку, можна керуватися цією нормою як орієнтиром.

Який зміст протоколу загальних зборів?

Змінена стаття 6 закону про ОСББ несподівано зарегулювала зміст протоколу установчих зборів. А ваш статут, швидше за все, не регламентує зміст протоколів загальних зборів, адже хто б міг подумати, що ціла Верховна Рада одного дня надумає вчити ОСББ їх складати.

Так чи інакше, але виникло питання: чи поширюються вимоги статті 6 щодо змісту протоколу установчих зборів на протоколи загальних зборів? Відповідь - однозначно ні!

Як я вже казав, стаття 10 відсилає до статті 6 виключно в частині порядку скликання і проведення зборів. А не оформлення їхніх результатів. Дія норм закону, що регулюють порядок проведення загальних зборів, вичерпується в момент закриття зборів головою.

Стаття 10 закону про ОСББ відсилає до статті 6 виключно в частині порядку скликання і проведення зборів, а не оформлення їхніх результатів. Тому протокол загальних зборів можна складати в довільній формі.

Чому так і чому це важливо? Стаття 6 вимагає зазначати в протоколі, серед іншого, відомості про:

“5) кожного співвласника (його представника), який взяв участь в установчих зборах, у тому числі дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції, або письмовому опитуванні, а саме:

прізвище, ім’я, по батькові співвласника та його представника (у разі представництва особи);

номер квартири або нежитлового приміщення;

загальна площа квартири або нежитлового приміщення;

документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника);”

Така інформація в протоколі загальних зборів є і надмірною, і безглуздою. Адже, по-перше, відомості про кожного окремого співвласника і так наявні в листках опитування. Тож це є дублюванням. По-друге, зазначені відомості є чутливими і носять конфіденційний характер, а протокол є “робочим” документом, з яким може знайомитися практично необмежене коло осіб. По-третє, площа приміщення є неактуальною для ОСББ, де голоси розподіляються не за площами, а за іншим принципом. По-четверте, зазначення чи незазначення документів про право власності в протоколі ніяк не впливає на статус особи як власника, про що вже склалася й відповідна судова практика. Власник знає, що він власник, і правління знає, що він власник. Кому ще треба про це знати і для чого це повідомляти цілому світові?

Тому я рекомендую складати протоколи загальних зборів без вищенаведеної інформації.

Висновки й рекомендації щодо оформлення прийнятих рішень:

1. Рішення оформлюйте письмово: складайте протокол і зберігайте листки опитування. Насамперед керуйтеся своїм чинним статутом і здоровим глуздом.

2. Вимоги закону “Про особливості…” щодо змісту листків опитування можуть слугувати орієнтиром, але вони не є імперативними стосовно ОСББ.

3. Листки опитування є окремими від протоколу загальних зборів документами. Не називайте їх “додатками”, не підшивайте їх до протоколу.

4. Вимоги статті 6 закону про ОСББ щодо змісту протоколу установчих зборів не поширюються на протокол загальних зборів ОСББ. Ви не зобов’язані (а я - не рекомендую) включати до протоколу загальних зборів відомості про кожного власника та належне йому приміщення і документи про право власності.

 

Післяслово

У цьому і двох попередніх блогах я виклав своє бачення і розуміння того, як ОСББ працювати після змін, внесених до нашого базового закону законопроектом 7029. Чи всі з таким баченням погодяться? Знаю, що не всі. Завжди знайдуться охочі “дєржать і нє пущать” ОСББ. Ми це вже проходили після 2015 року, коли противники розвитку ОСББ інтерпретували законодавство найдивнішим чином. Але пів десятка років після 2015 року - і силами принципових ОСББ, які відстоювали свою позицію в судах, була сформована здорова судова практика на рівні Верховного Суду, а ексцеси 2015-2016 років забулися. Думаю, так станеться і цього разу: під приводом змін, внесених законопроектом 7029, ми побачимо нові спроби “закрутити гайки” ОСББ. Але ми й цього разу відстоїмо свою позицію. Для цього важливо знати законодавство й мати здоровий глузд. Чим ОСББ завжди і відзначалися.