Термомодернізація будинку покращує санітарно-технічні та санітарно-гігієнічні умови перебування в ньому, дозволяє стабілізувати показники вологості та температури приміщень. Відтак конструктивні елементи будинку набагато краще зберігають свої фізико-механічні властивості. 

Нарешті ви реалізували всі заходи з термомодернізації: виконали теплову ізоляцію зовнішніх стін, замінили або відремонтували вікна, встановили ІТП та навчилися регулювати тепловий режим всередині. Як тепер утримувати багатоквартирний будинок, щоб зберегти не лише його естетичний зовнішній вигляд, а й функціональність? Розкажемо у цьому матеріалі.

Увесь комплекс "догляду" за системами будинку називають технічною експлуатацією.

Здійснювати її правильно – вкрай важливо. Адже виконання регулярних оглядів та (в разі необхідності) подальших відповідних ремонтних робіт може суттєво підвищити термін експлуатації будинку. Існує два види оглядів будинку: планові та позапланові.

Позапланові обстеження проводяться лише після неочікуваних природних явищ стихійного характеру (злив, сильних снігопадів, ураганів тощо), а також після технічних, техногенних та інших аварій. Здійснюють такі огляди для оцінювання можливих пошкоджень і збитків та визначення переліку заходів й ремонтних робіт, необхідних для їхнього усунення.

А що й коли перевіряти за планом? 

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, планові огляди житлових будинків можуть бути загальними та профілактичними. 

Загальні огляди передбачають комплексне обстеження елементів приміщень будинку, а також його зовнішнього благоустрою для визначення технічного і санітарного стану, виявлення несправностей і прийняття рішень щодо їхнього усунення, а також визначення готовності будинку до експлуатації в наступний період. Загальний огляд слід проводити з періодичністю двічі на рік: навесні та восени. 

Загальний огляд здійснює комісія, до якої входять спеціалісти компанії-виконавця послуг з утримання будинку, представники громадських організацій, правління ЖБК та ОСББ. У разі необхідності до складу комісії включають експертів проектних інститутів та спеціалізованих організацій, що мають відповідні кваліфікаційні сертифікати. Профілактичні огляди будинків та їхніх конструктивних елементів здійснюють спеціалісти виконавця послуг згідно зі встановленою  періодичністю.

Із прибудинковою територією все більш-менш зрозуміло: на фасадах будинків мають бути розміщені покажчики із зазначенням адреси, таблички з номерами під'їздів і квартир, а також вказане розміщення пожежних гідрантів тощо. Звертають при перевірці увагу й на розташування контейнерів для сміття, стан тротуарів та озеленення. 

А от при огляді фасадів перевіряють наявність тріщин, нерівностей, сколів та зволожених ділянок стіни. Це вкрай важливо, адже деформації на поверхнях фасадних систем можуть свідчити про: 
 

• дефекти використаного утеплювача (наприклад, нижчу за необхідну або нерівномірну щільність);
• недотримання технології влаштування утеплювача при нанесенні ґрунтовки чи клейової суміші на поверхню стінових конструкцій;
• неправильність улаштування або малу кількість використаних для фіксації утеплювача дюбелів з розпірними елементами;
• низьку якість декоративно-захисного опорядження або його псування через постійне замокання;
• деформування самої стінової конструкції внаслідок нерівномірного осідання будинку або через перевантаження нещодавно влаштованою фасадною системою.

Замокання стіни особливо шкідливе для фасадних систем із використанням волокнистого утеплювача. Накопичення вологи в товщі такого матеріалу може спричинити поступове перетікання води в товщу несучого остову будинку. Це,  зі свого боку, стає причиною втрати фізико-механічних властивостей матеріалу, з якого виготовлена стіна, і може призвести до необхідності реконструкції (з підсиленням конструкцій) або капітального ремонту. Причиною замокання може стати несправність або сезонне перевантаження системи відведення стічних вод. У такому випадку слід прочистити або збільшити переріз трубопроводів водовідведення.

Стінам раз на рік також варто приділити значну увагу. Їхній огляд доцільно виконувати паралельно з обстеженням фасадних систем. За правилами, не допускається деформація конструкцій, їхнє відхилення від вертикалі й осідання. Якщо ви встановили на будинку збірний фасад, за ним також треба приглядати: своєчасно виявляти й усувати дефекти. Наприклад, ознаками відмови фасадної теплоізоляції вважають появу на зовнішній поверхні понад двох руйнувань площею від 0,15 х 1 м2, а також наявність на внутрішній поверхні зовнішніх стін цвілі і цвілі в більш ніж двох приміщеннях із нормальним експлуатаційним тепловологісним режимом. Не допускається ослаблення кріплень карнизів, балконів тощо.

Вікна і двері у приміщеннях загального користування також підлягають огляду кілька разів на рік. Зокрема, варто перевірити кріплення віконних та дверних коробок до стін, щільність примикання дверей і вікон до рам, стан засклення вікон та чистоту всієї світлопрозорої конструкції. Слід також звертати увагу на стан рам та кути їхнього примикання до отворів у стінах. Наявність потемнінь та плісняви може свідчити про порушення температурно-вологісного режиму внутрішніх приміщень та стінової конструкції. Такі явища можуть виникати через порушення теплоізоляції та параметрів повітрообміну, внаслідок чого в товщі стіни (і на її внутрішній поверхні) утворюється конденсат, що сприяє поширенню грибків та інших мікроорганізмів.

Далі – цоколі (вони також мають бути захищені від зволоження та появи моху й різноманітних шкідливих мікроорганізмів правильно облаштованим шаром гідроізоляції та утеплювача). Цоколі, в разі намокання утеплювача, його часткової відсутності або втрати експлуатаційних властивостей, піддаються значним і систематичним шкідливим коливанням температурного режиму, особливо у випадку, коли підвальне приміщення опалюється чи містить великі за протяжністю ділянки трубопроводів (гарячого водопостачання та опалення). Як результат, конструкція цоколя може поступово втрачати свою несучу здатність і зрештою прийти до аварійного стану. Окрему увагу необхідно приділяти вузлу з’єднання утеплення цоколю і фасадної системи стінових огороджувальних конструкцій.

При огляді цоколів також перевіряють геодезичні знаки, покажчики розташування водопровідної й каналізаційної мережі, підземного газопроводу, а також інші покажчики розміщення об'єктів міського господарства. При можливості оглядають технічні отвори та люки для доступу до зовнішніх прибудинкових комунікацій на предмет надмірного зволоження або навіть накопичення води.

Наступним перевіряють фундамент. Це потрібно для того, щоб запобігти накопиченню вологи і замочуванню його самого та конструкцій підвалів, оцінити рівень фізичного зносу, а також засвідчити стан внутрішньобудинкових і зовнішніх дренажних систем, їхню працездатність та надійність. До того ж, спеціалісти досліджують наявність та рівномірність осідання будівлі. Це особливо актуально у випадку, коли будинок розташований на просідаючих ґрунтах, зсувонебезпечних територіях зі щільною забудовою нового житлового фонду.

Підвали. Підвальні приміщення повинні бути сухими, чистими, мати освітлення і вентиляцію. Так, у разі появи на поверхнях підвалу конденсату або цвілі, усувають джерела зволоження повітря і забезпечують його інтенсивне провітрювання через вікна і двері, встановлюючи в них дверні полотна і віконні рами з ґратками або жалюзі. Температура повітря має бути не нижче +5°С, відносна вологість повітря – не вище за 60%.

Сходові клітки раз на півроку треба оглянути на предмет якості сполучень площадок та маршів між собою та стінами, сталевих закладних деталей, кріплення поручнів, поверхонь сходів, стін металевих кліток, внутрішніх панельних стін із закладеними інженерними комунікаціями (водопроводом,  каналізацією, внутрішнім водостоком, електрокабелем тощо). У випадку виявлення дефектів сполучення сходових маршів з іншими конструктивними елементами будинку необхідно терміново виконати технічне (візуальне і при необхідності інструментальне) обстеження та вжити заходів щодо їхнього усунення у зв’язку з високою небезпекою руйнування сполучень. До таких заходів належать роботи з підсилення вузлових сполучень сходових маршів із міжповерховими площадками, ригелями та міжповерховими перекриттями.

Дах. Плановий огляд даху багатоквартирного будинку треба здійснювати не рідше ніж двічі на рік (навесні та восени). Та бажано оглядати покрівлю і влітку. Обстеження дозволяє виявити локальні пошкодження (корозія, пробоїни, тріщини, розшарування та здуття) та втрати матеріалами експлуатаційних характеристик (міцності та стійкості). Треба також перевірити надійність і міцність парапетів даху, проаналізувати технічний стан конструкцій та приміщень горища, а також відповідність експлуатаційних характеристик обладнання, яке там розташоване, нормативним показникам. 

Зокрема, при огляді горищних приміщень необхідно перевірити: стан зовнішніх дверей та люків, слухових вікон і жалюзі, ізоляції трубопроводів. Варто також упевнитися й у правильності температурно-вологісного режиму.

Системи водостоків (як зовнішні, так і внутрішні) перевіряють та зміцнюють один-два рази на рік перед та після зими. Навіть якщо вони справляють враження непошкоджених, варто впевнитись, чи не потребують ці системи очищення та виправлення незначних дефектів. Зокрема, треба звернути увагу на воронку для зливу та  гачки, що підтримують ринви. Саме ці елементи можуть розхитатися або зламатися під вагою снігу та від ударів бурульок. Перевірити рекомендується і самі труби, адже замерзлий сніг розширює їх, унаслідок чого можуть виникати поздовжні тріщини. 

І нарешті – внутрішньобудинкові мережі 

У складі пакету документів на кожен будинок має бути наявною схема його каналізаційних мереж. Якщо така схема відсутня, її необхідно зробити самостійно. Під час огляду труб системи каналізації, які прокладені в підвалі, треба звернути увагу на  наявність: запаху відкритої каналізації; калюж або мокрих плям під трубами (при зливанні – можна почути звук проходження води в трубі й через короткий проміжок часу – звук виливання води в калюжу або на підлогу). Узимку, в разі необхідності, трубопровід, що проходить у відкритих і охолоджених місцях, необхідно утеплити. Виявлені недоліки повинні бути усунені негайно, щоб запобігти виливанню каналізаційних стоків у приміщення підвалу. Відомості про результати огляду вносять до журналу обліку.

Щоб експлуатація внутрішньобудинкової каналізаційної системи була безпроблемною, необхідно довести до відома всіх жителів будинку важливі правила користування цією системою й вимагати їхнього виконання. Найважливішим є таке правило: у жодному разі не можна використовувати каналізацію як сміттєпровід. Забороняється кидати в унітази матеріали й предмети, які можуть призвести до її засмічення (памперси, целофанові пакети, ганчірки, шкірки баштанних тощо).

Загальним для систем централізованого опалення, гарячого і холодного водопостачання є те, що вода в них знаходиться під тиском, а в системах опалення й гарячого водопостачання вона має ще й високу температуру. Тому дуже важливо добре знати схеми цих систем у будинку, вчасно виконувати планові огляди трубопроводів, їхнє профілактичне обслуговування, а в разі виникнення аварійної ситуації – вжити заходів для зменшення можливих негативних наслідків. 

При огляді труб систем опалення й водопостачання, які знаходяться в підвалі, звертають увагу на невластиві звуки (шипіння під теплоізоляцією труби), наявність калюж або мокрих плям під трубами, відсутність теплоізоляції, перевіряють кріплення труб до стін та стелі підвалу, відсутність протікання на фланцевих та різьбових з’єднаннях та через сальникові ущільнення запірної арматури. 

Відомості про результати огляду вносять до журналу обліку, стисло зазначаючи, які роботи виконані власними силами для негайного усунення недоліків, які роботи ще необхідно зробити і які матеріали для цього потрібні. Для системи опалення до закінчення опалювального сезону складають опис несправностей, що підлягають усуненню в неопалювальний сезон. 

Ми висвітлили головне, про що мають знати співвласники багатоквартирних будинків та голови правлінь ОСББ. Під час утримання навіть найсучаснішого багатоквартирного будинку його співвласникам варто пам’ятати: постійний огляд та обережне ставлення до спільного майна – значно кращий за глобальні ремонти внаслідок недогляду. Тож дбайте про свої будинки та живіть у затишку!