Чи можлива й потрібна “стовідсоткова ОСББізація” України?

Скільки існують ОСББ в Україні, стільки ж періодично виринає ідея “стовідсоткової ОСББізації” усіх багатоквартирних будинків країни. Кожного разу міжнародні експерти та українські фахівці-практики переконують у безглуздості та безперспективності такої затії, і зрештою політики до них дослухаються, питання знімається з порядку денного. Та за якийсь час змінюється покоління політиків і їхніх радників, і знову ставиться питання: “а чи не зробити ОСББ обов’язковими в усіх багатоквартирних будинках?”
Ось і зараз, коли гостро стоїть питання ремонту пошкоджених внаслідок російської агресії багатоквартирних будинків, ідея “стовідсоткової ОСББізації” знову стала предметом обговорень. Вважаємо за необхідне висловити позицію нашої спільноти.
Коли пропонуються певні кардинальні зміни в суспільних відносинах і в законодавстві, слід насамперед відповісти на одне просте питання: “Для чого?”
Коли пропонуються кардинальні зміни, слід насамперед відповісти на одне просте питання: “Для чого?”
Стосовно “стовідсоткової ОСББізації” метою зазвичай оголошується “наділити співвласників всіх багатоквартирних будинків суб’єктністю”, дати їм “право голосу”, забезпечити їх механізмом прийняття спільних рішень.
Часом ще додається “щоб було кого притягнути до відповідальності”.
Прокоментуємо обидві цілі.
З точки зору суб’єктності співвласників абсолютно всіх багатоквартирних будинків в Україні - питання вже давно законодавчо врегульоване. Ще 2015 року було прийнято Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (набрав чинності 1 липня 2015 року), яким співвласникам усіх багатоквартирних будинків, навіть тих, де не створено ОСББ, було надано право й практичну можливість приймати спільні рішення встановленою більшістю голосів на зборах.
Ще 2015 року законодавство надало можливість співвласникам усіх багатоквартирних будинків, навіть тих, де не створено ОСББ, приймати спільні рішення встановленою більшістю голосів.
Згаданий закон також закріпив три форми управління багатоквартирним будинком:
-
безпосередньо самими співвласниками (базова форма за замовчанням),
-
співвласниками через створене ними ОСББ,
-
через управителя багатоквартирного будинку, обраного самими співвласниками (або, як виняток, призначеного органом місцевого самоврядування).
Цей закон чинний, він поширюється на всі без винятку багатоквартирні будинки в Україні. За всіх трьох форм управління всі найважливіші рішення приймаються саме співвласниками.
Принципова різниця між ОСББ та іншими формами управління полягає в тому, що ОСББ - це юридична особа, створена самими співвласниками для управління будинком. Власне, управління об’єднанням і будинком здійснює правління ОСББ, яке обирають самі співвласники. А діяльність правління, своєю чергою, контролює ревізійна комісія ОСББ, обрана тими ж таки співвласниками. Тобто, ОСББ - це юридична особа зі своїми органами управління, які ніхто, окрім самих співвласників, не може сформувати. Співвласників можна заохочувати до створення ОСББ, але не можна примусити створити юридичну особу. Бо - як? Як примусити людей проголосувати за створення юридичної особи? Як примусити людей стати членами правління? Як примусити людей проголосувати за примушених членів правління?
На ці прості питання можна почути “креативну” відповідь: не примушувати співвласників створювати ОСББ, а в силу закону проголосити, що в усіх будинках вже створені ОСББ. Ну що ж. Щоб не скочуватися до відірваних від життя фантазій, ми просто залишимо за дужками питання про те, хто ж буде реєструвати сотні тисяч таких юридичних осіб і кого та як будемо призначати в правління та ревізійну комісію кожного такого ОСББ. І знову поставимо основоположне питання: для чого? Щоб приймати спільні рішення? То й без “примусового ОСББ” спільні рішення вже можна приймати! “Щоб був відповідальний?” Так і він уже передбачений!
Адже, по-перше, законом уже передбачений інститут особи (осіб), яку співвласники уповноважують на вчинення тих чи інших дій на постійній чи разовій основі. Якщо співвласники обрали управителя, то саме він на постійній основі управляє багатоквартирним будинком та представляє співвласників у передбачених законом випадках. Якщо співвласники управляють будинком безпосередньо, то вони обирають уповноважених осіб, коли в цьому виникає потреба.
А якщо співвласники проявляють пасивність, то для такого випадку закон вже передбачає призначення органом місцевого самоврядування управителя багатоквартирного будинку.
По-друге, якщо говорити про “відповідальність”, то Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” вже передбачив: “Кожний співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника”. Він же поклав витрати з управління багатоквартирним будинком на самих співвласників.
Тож можемо зробити такі висновки:
-
Вся відповідальність за управління багатоквартирним будинком за замовчанням вже покладена на його співвласників;
-
Співвласники вже мають встановлені законодавством механізми прийняття спільних рішень більшістю голосів;
-
Якщо співвласники мають потребу взаємодіяти з іншими учасниками правовідносин, вони вже можуть це робити або через статутні органи ОСББ, або через спеціально обрану ними уповноважену особу, або через управителя (обраного ними самими або ж призначеного органом місцевого самоврядування).
Тому ідея “стовідсоткової ОСББізації” України не несе жодної доданої вартості порівняно з наявною ситуацією та чинним законодавством. Але при цьому є неможливою до реалізації на практиці - ні у форматі “обов’язкового створення” об’єднань, ні у форматі їхнього “автоматичного виникнення в силу закону”.
Тому ідея “стовідсоткової ОСББізації” України не несе жодної доданої вартості. А до того ж є неможливою до реалізації на практиці
Спроби втілити цю ідею в життя приречені на провал, і питання лише в тому, скільки сум’яття буде внесено та шкоди буде завдано під час цих спроб. Ми щиро сподіваємося, що країна не стане витрачати на це свій час і обмежені ресурси.
Комусь може видатися дивним, що наша спільнота “проти того, щоб усе було ОСББ”. Насправді наша спільнота - за здоровий глузд. Об’єднання співвласників ми розглядаємо як інструмент у руках співвласників багатоквартирного будинку. І цей інструмент співвласники повинні створювати тоді, коли він їм потрібен і вони самі готові ним користуватися. Ми категорично проти “фейкових” ОСББ та ОСББ “на папері”. І тим паче ми проти “примусових” ОСББ!
Ми вважаємо, що найкраще, що може зробити держава для заохочення створення нових ОСББ, це створити сприятливі умови для роботи вже існуючих.
Найкраще, що може зробити держава для заохочення створення нових ОСББ, це створити сприятливі умови для роботи вже існуючих
Для цього треба просто мати політичну волю і законодавчо вирішити не надто складні виклики, про які давно говорять ОСББ:
-
Остаточно визначити земельну ділянку багатоквартирного будинку як спільну власність його співвласників, встановивши прозорий механізм встановлення меж такої земельної ділянки та державної реєстрації прав на неї безпосередньо за співвласниками;
-
Внести зміни до Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань”, якими звільнити ОСББ від необхідності нотаріально посвідчувати підписи на документах для вчинення низки реєстраційних дій (аналогічно до того, як це передбачено для громадських об’єднань і благодійних організацій);
-
Привести норми Закону України “Про ринок електричної енергії” та Закону України “Про ринок природного газу” у відповідність до законів України “Про житлово-комунальні послуги”, “Про забезпечення прав мешканців гуртожитків” та “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” в частині статусу співвласників та ОСББ;
-
Внести зміни до Кодексу України про адміністративні правопорушення в частині встановлення відповідальності за порушення строку передачі попереднім балансоутримувачем та/або управителем будинку технічної документації на будинок та неправомірну відмову у її наданні;
-
Внести зміни до статті 161 Цивільного процесуального кодексу України та надати можливість об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків стягувати заборгованість за внесками шляхом спрощеного наказного провадження.
Ось це те, чого реально на законодавчому рівні потребують ОСББ та співвласники багатоквартирних будинків, і що є нескладним у реалізації.
А “стовідсоткова ОСББізація” - це складна й надумана імітація розв’язання проблем, а не дійсний їх розв’язок.