Готуємо загальні збори: по суті чи по формі?
Протягом останніх тижнів одразу кілька ОСББ з різних міст зверталися до мене по консультацію щодо проведення загальних зборів. Власне, нічого дивного чи особливого - багато хто проводить збори влітку й багато хто ще з літа починає готувати осінні збори. Та мене зацікавила спільна особливість усіх звернень - правління дуже переймаються формальними аспектами організації та проведення загальних зборів. Це й спонукало мене написати короткий блог.
Завжди закликав і закликаю ще раз: працюйте з людьми! А інше додасться.
Так, формальності важливі. Так, треба дотримуватися вимог вашого статуту - завчасно повідомляти про скликання зборів, правильно формулювати порядок денний, своєчасно проводити письмове опитування, правильно складати протокол... Але всі ці зусилля будуть порожньою метушнею, якщо правління не працює зі співвласниками та не має їхньої підтримки.
Не бійтеся дрібних процедурних огріхів - важливіше здобути більшість голосів!
І навпаки: не покладайтеся на помилки ваших опонентів. Якщо більшість співвласників їх підтримає, то в 90% випадків дрібні процедурні порушення іншої сторони не допоможуть вам оскаржити прийняті співвласниками рішення.
Сучасна судова практика має тенденцію захищати рішення загальних зборів, яке підтримане більшістю голосів співвласників, навіть попри окремі порушення процедур. З цього приводу прямо й недвозначно висловився Верховний Суд у справі № 904/1711/22:
98. Суд має утримуватися від зайвого втручання в питання діяльності ОСББ, в тому числі і шляхом скасування рішень, у разі, якщо вони поза жодним сумнівом підтримані більшістю співвласників і за своїм змістом не мають ознак дискримінації або іншого порушення прав чи законних інтересів конкретного співвласника, який оскаржує такі рішення в судовому порядку.
Тобто, судова практика віддає перевагу суті, а не формі. Якщо більшість підтримала рішення, то суди схильні лишати його в силі.
Зрозумійте правильно: мова не про те, щоб розслаблитися й недбало ставитися до проведення зборів. А про те, щоб основні зусилля спрямувати на пряму роботу зі співвласниками: на зустрічі, інформаційні збори, роз'яснення, звітування тощо. Зрештою, на завчасний збір контактних даних (що особливо актуально в теперішніх умовах). Про це вже не раз писалося на ПроОСББ, зокрема тут і тут.
Коротко повторю основні поради (і все-таки раджу докладніше прочитати попередні блоги):
1) Ще до оголошення зборів зберіть/оновіть контактні дані співвласників. Хтось виїхав, хтось продав помешкання. Але майже завжди є можливість зв'язатися як не з власником, то його представником. І в підсумку одержати підпис як не власника, то такого представника.
2) Зв'яжіться з тими, хто не в місті, повідомте про намір провести збори, акцентуйте увагу на важливості участі. Домовтеся про зручний для співвласника спосіб голосування:
- можливо, він все-таки буде в місті на дату голосування?
- або ж дасть довіреність комусь із сусідів?
- або ж направить на збори іншого представника?
- або ж представник підпише листок опитування?
- або ж листок опитування підпише власник електронним підписом?
- або ж листок опитування власник надішле поштою в паперовому вигляді?
3) Проведіть неформальне обговорення рішень, які будуть виноситися на збори: в особистому спілкуванні, в чатах і соцмережах, на "інформаційних зборах".
4) Роздайте (надішліть на пошту, викладіть у соцмережах) звітні та інші допоміжні матеріали, які допоможуть співвласникам прийняти рішення.
5) Ще в процесі обговорення складіть собі "карту" або "прогноз" голосування: оцініть, скільки співвласників підтримують запропоновані рішення, скільки проти, хто вагається. Які перспективи таких рішень і чи варто їх виносити на збори взагалі.
6) І лише після такої підготовчої роботи офіційно скликайте збори та дбайте про формальності.
І, користуючись нагодою, хочу нагадати, що на ПроОСББ є чудовий інструмент - "Каталог судових рішень", де актуальні для ОСББ рішення (насамперед - Верховного Суду) згруповані за темами та мають виділені ключові цитати. Є там і те, яке згадав вище у цьому блозі. Користуйтеся, читайте - це допоможе вам належно організувати свою роботу й правильно спрямувати зусилля.