"Бізнес на першому поверсі" і що з цим робити ОСББ

📅 22 серпня 2024, 11:13

Підприємці вже давно цікавляться квартирами на перших поверхах багатоквартирних будинків, відкриваючи там магазинчики, перукарні, кафе і навіть “броварні”. Останнім часом ця тенденція тільки зростає. Боротьба (чи наведення порядку - хто як бачить) місцевої влади з МАФами також підштовхує бізнес “тікати з вулиці в будинки”.

І все б нічого, та дуже часто під торгові й виробничі приміщення підприємці переобладнують саме квартири. І намагаються поводитися так, як колись поводилися в МАФах, не рахуючися з правами решти співвласників багатоквартирного будинку та не знаючи або не визнаючи своїх обов’язків. Самовільно змінюють фасад будинку, на свій смак переоблаштовують прибудинкову територію, “прорізають” вітрини й двері замість вікон і навіть зносять несучі конструкції.

На жаль, дуже мало хто з органів місцевого самоврядування належно реагує на такі порушення. Тож ОСББ і співвласникам лишається покладатися на себе.

Про це, власне, і хочу вчергове нагадати, адже знову до мене звертаються з питанням “що робити?”. Якщо співвласники пасивно спостерігатимуть, як їхній будинок нищать несумлінні “бізнесмени”, то його таки знищать. Якщо ж співвласники проявлять активну позицію - то закон і судова практика на їхньому боці.

Для рішучіших співвласників (і ситуацій, де треба реагувати швидко) є заходи, які можна вчинити в порядку самозахисту цивільних прав (ст. 19 Цивільного кодексу України). Для обережніших співвласників (і не нагальних ситуацій) є суди. Все це не виключає, за обставинами, звернень до правоохоронних органів, але ж ніхто насправді так не зацікавлений у вашому добробуті, як ви самі.

З цього приводу на ПроОСББ вже розміщувався докладний аналіз законодавства й судової практики. Хочу нагадати кілька його висновків:

Суди захищають спільне майно від протиправних посягань третіх осіб та окремих співвласників (у т.ч. від самовільного/одноосібного розпоряджання спільним майном);
Незалежно від того, хто порушував право спільної власності (треті особи чи окремі співвласники) та хто звертався з позовом (ОСББ, управитель чи самі співвласники), суди захищають право спільної власності співвласників багатоквартирного будинку (у т.ч. від самовільного/одноосібного розпоряджання спільним майном окремими особами) та зобов’язують відповідачів відновити попередній стан спільного майна;
У кожній з проаналізованих справ суди обґрунтовували своє рішення в тому числі відсутністю згоди решти співвласників на зміни, здійснені відповідачами, - незалежно від того, чи мали місце інші порушення, як-от порушення вимог містобудівного законодавства;
На рішення судів не впливає характер самовільних змін: були це роботи, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, чи роботи, які виконувалися з отриманням таких документів; реєструвалося відповідачем право власності на реконструйоване приміщення чи ні;
Суди задовольняють належно сформульовані для такої категорії справи позовні вимоги, а саме: про усунення перешкод в реалізації права власності (відновлення становища, яке існувало до порушення), причому вимоги повинні бути конкретні ("попередній стан" має бути конкретизований - наприклад, посиланням на проектно-технічну документацію).