Судовий захист прибудинкової території як спільної власності співвласників багатоквартирного будинку
Продовжую серію блогів, присвячених захисту спільного майна багатоквартирного будинку. Сьогоднішній присвячений прибудинковій території. На нього мене надихнула зовсім свіжа постанова Верховного Суду від 14 серпня 2024 року в справі № 442/1888/23.
Суть справи, до речі, дуже перегукується з темою попереднього мого блогу - “бізнесу” на перших поверхах. Якщо коротко, відповідач придбав у будинку квартиру на першому поверсі та здійснив її реконструкцію під лікувально-профілактичний заклад, після чого ще й самовільно демонтував клумбу з квітами, вистелив бруківку і змонтував сходи та пандус до цієї квартири. Позивач - до речі, просто власник однієї з квартир - вимагав знести самовільно збудовані споруди. Суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовили.
Тож справедливість вже вкотре мусив відновлювати Верховний Суд, який постановив за рахунок відповідача привести об`єкт до попереднього стану шляхом знесення збудованих бетонних сходів, пандусу з бетону, бруківки, що прилягає до сходів та пандусу, прибудованих до квартири.
Показовими є висновки, які зробив Верховний Суд:
...касаційний суд зауважує, що:
використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням;
створення на прибудинковій території певних об`єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу) має проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі об`єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку;
право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу) вимагає погодження співвласників
Цікаво, що в цій справі право власності на земельну ділянку не було зареєстроване ні за співвласниками, ні за ОСББ (власне, як і в більшості багатоквартирних будинків в Україні - про цю проблему і що з нею робити на ПроОСББ вже писали). Але це не стало перешкодою в трактуванні Верховним Судом земельної ділянки як спільної власності співвласників. Адже ще раніше Верховний Суд в постанові від 04.10.2023 у справі № 908/1866/22 зазначив:
Оскільки держава не виконала свій обов`язок (передбачений частиною другою статті 42 Земельного кодексу України) запровадити внутрішню процедуру передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, що сприяло б юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси особи, то негативні наслідки вказаної бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб`єктів, зокрема Позивача, в провину якому не може ставитися відсутність затвердження Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.
При цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов`язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії є похідними від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права, тобто державна реєстрація сама по собі не є способом набуття права власності.
Також слід згадати й про позицію, викладену в цьогорічній постанові Верховного Суду від 14 лютого 2024 року в справі № 757/13549/16-ц:
…виникнення прав на земельну ділянку у власника квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов`язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об`єктом правочину, пов`язаного із переходом права власності на квартир у або нежитлове приміщення. Отже, сама по собі відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності на земельну ділянку не позбавляє його права на захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.
Отже, з якого боку не подивися, а земельна ділянка під прибудинковою територією - таки спільна власність співвласників багатоквартирного будинку, і користується адекватним судовим захистом. Навіть попри те, що уряд і парламент вже майже 10 років саботують практичне закріплення її за співвласниками.
Та ці судові рішення мають більше значення, ніж просто захист клумб та газонів.
ОСББ і взагалі співвласникам багатоквартирних будинків особливо важливо звернути увагу на судову практику щодо прибудинкової території саме зараз, коли ворог постійно нищить і пошкоджує наше житло. А всередині країни нашому житлу загрожують забудовники. Які за сприяння десь місцевої влади, а десь свого лобі в парламенті, домагаються знесення пошкоджених (або й не пошкоджених) будинків та позбавлення їхніх співвласників права власності на квартири й на землю - а з цим і надії на відновлення свого житла. І на щастя ми вже маємо приклади співвласників, які - попри обман, тиск і погрози - домоглися збереження своїх будинків та не віддали забудовникам ласі шматки землі в своїх містах.
P.S. І традиційно нагадую, що згадані тут та інші судові рішення можна знайти в Каталозі судових рішень щодо створення й діяльності ОСББ.