Ще 2015 р. в Україні були прийняті зміни до законодавства, відповідно до яких Кабмін мав розробити порядок передачі земельної ділянки в постійне користування чи у власність співвласникам багатоквартирного будинку. Проте незабаром вже буде 10 років з того часу, а нічого не змінилося, окрім одного – почалась повномасштабна війна. І саме вона змушує негайно навести лад із земельними ділянками заради швидкої відбудови.

Для передачі земельних ділянок бракує механізму

Наведення ладу із правами власності на земельну ділянку не є складним завданням, переконані експерти. Для цього треба лише провести незначні зміни до законодавства. Водночас це не означає, що проблема вирішиться автоматично, сама собою. Адже не всі власники житла почнуть діяти задля оформлення земельної ділянки під будинком. На жаль, є дуже багато пасивних власників. Однак, прийняті зміни принаймні дадуть можливість зробити це активним співвласникам. 

Створювати заради цієї мети ОСББ в багатоквартирному будинку немає потреби.

“Ще з 2015 р. закон каже, що земельна ділянка має бути закріплена безпосередньо за співвласниками, тому вже зараз її не можна передати ні ОСББ, ні управителю – нікому, окрім співвласників, – каже Дмитро Левицький, юрист у сфері ЖКГ, член правління ОСББ. – Адже сьогодні ОСББ як юридична особа є, а завтра – його ліквідували. Юридична особа – це не власники, і це не єдина форма управління, тому форма не має значення. Отже, має бути спільна власність безпосередньо співвласників, незалежно від форми управління”.  

Проте для передачі земельних ділянок бракує механізму. 

“Ще 2015 р. були прийняті зміни до законодавства, відповідно до яких Кабмін мав розробити порядок передачі земельної ділянки в постійне користування чи у власність співвласникам багатоквартирного будинку. Проте незабаром вже буде 10 років з того часу, а нічого не змінилося, – констатує Роман Гученко, віце-президент Всеукраїнської Ради голів ОСББ, голова правління Асоціації ОСББ “Сумщина”. – Деякі громади передають ділянки у постійне користування ОСББ як юридичній особі, проте це не зовсім правильно. Однак оскільки мешканцям хочеться, наприклад, облаштувати свою територію біля будинку, то це робиться”.

Втім війна змушує повернутися до проблеми, яка зависла з 2015 року.

“Якби питання землі було внормоване, то навіть якщо будинок зруйнований, то земля все одно залишалася б за співвласником, і це вирішило б чимало проблем для всіх співвласників будинків, – каже Оксана Горова, голова правління ГО "Ресурсний центр – епіцентр змін" (Павлоград). – Люди могли б продати, поділити гроші й купити квартири. Або могли б скластися грошима і відновлювати будинок. Отже, це буде рішення власників. А зараз – за законом, наче так, але в реальності – ні”.

Вона розповіла, що в Павлограді зараз живе багато внутрішньо переміщених осіб (ВПО), передусім із Сіверськодонецька та Бахмута. Вони почали виїжджати зі своїх міст з 2014 року. Ці люди цікавляться, що буде після звільнення територій, де вони жили, зокрема де гарантії, що їм повернеться земля. 

“Земля під будинком за законом начебто належить співвласникам (ОСББ і в Сіверодонецьку, і в Бахмуті дуже багато, і співвласники не ліквідують їх, тобто вони діючі), але що буде далі? Навряд чи хтось питатиме співвласників, чий будинок стояв на конкретній земельній ділянці, що робити”, – додає Оксана Горова. 

Оформлення земельних ділянок співвласниками будинків вирішить дуже багато суперечливих питань і конфліктів. До того ж на багатьох рівнях. 

Передусім, це не дозволить забудовникам будувати будь-що на місці будинків людей. Це також зменшить зацікавлення забудовників у корупційних схемах, які дозволяють визнавати придатні будинки такими, що мають бути знесені. Забудовник знатиме, що навіть у разі знесення цього будинку, який насправді ще може стояти (а знесення може відбутися дуже швидко, доки люди в шоковому стані), все одно ця земельна ділянка залишається власністю людей. Відтак забудовник нічого на ній не зробить, бо орган місцевого самоврядування не передасть цю землю йому. Відтак, це просто знизить тиск на людей, які і без того постраждали.

Крім того, як бачимо з прикладів, зараз дуже багато людей не чекають на компенсації, бо знають, що коштів для всіх не вистачить. Необхідного обсягу просто немає в країні. Тому є люди, які готові боротися за свої будинки і відбудовувати їх самостійно. Зазвичай роблять це ефективніше в плані використання коштів та якості робіт. Водночас вони самі шукають ті кошти, залучаючи знайомих, друзів, міжнародні організації. Все, що їм треба – дати можливість відбудуватися за допомогою державної підтримки (або бодай без перешкод з боку держави) в тому районі, в якому вони жили і хочуть жити надалі. Однак для цього співвласникам житла потрібна земля. 

Необхідні законодавчі зміни

Для закріплення права власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку за його співвласниками, експерти “ОПОРИ” у своєму звіті “Проблемні питання і виклики відбудови (ремонту) знищеного та пошкодженого житла” пропонують внести наступні зміни до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, законів України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, “Про Державний земельний кадастр”.

• Одномоментно визначити земельну ділянку в межах “плями забудови” спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку без необхідності з їхнього боку вчиняти будь-які додаткові дії (як це вже визначено щодо решти спільного майна багатоквартирного будинку); 

• Для формування земельної ділянки багатоквартирного будинку в межах понад “пляму забудови”:

1) конкретизувати обов’язок (покладений п. 8 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 3 грудня 2020 року No 1060-IX) органів державної влади та місцевого самоврядування в установлений законом термін забезпечити формування земельних ділянок для багатоквартирних будинків, що розміщені на землях державної та комунальної власності;

2) зобов’язати власника приватної земельної ділянки, на якій розташовано два і більше багатоквартирних будинків, в установлений законом термін забезпечити формування земельних ділянок для кожного з багатоквартирних будинків, що розміщені на такій ділянці;

3) передбачити право співвласників багатоквартирного будинку, за їхнім бажанням та рішенням, самостійно виготовити відповідну землевпорядну документацію для формування земельної ділянки;

• Передбачити обов’язкову передачу сформованої земельної ділянки державної або комунальної власності співвласникам багатоквартирного будинку.

• Заохочувати та спонукати (в тому числі податковими методами) приватних власників земельних ділянок до передачі їх співвласникам багатоквартирного будинку.

• Для новобудов передбачити автоматичний перехід прав на земельну ділянку до співвласників багатоквартирного будинку з моменту прийняття в експлуатацію останнього.

• Передбачити знеособлену державну реєстрацію права власності на земельну ділянку безпосередньо за співвласниками багатоквартирного будинку через ідентифікатор (реєстраційний номер) будинку.

• Наділити співвласників багатоквартирного будинку правом самостійно ініціювати передачу земельних ділянок у спільну власність в разі, якщо держава, територіальні громади, інші власники таких ділянок не виконуватимуть своїх обов’язків з передачі.

Неврегульованість питання із земельними ділянками не дозволяє швидко відновлювати пошкоджене та зруйноване житло. Крім того, створює умови для корупційних схем, у результаті чого люди ризикують залишитися і без житла, і без компенсації за втрачене. Оскільки коштів для компенсаційних сертифікатів за зруйноване житло є мало, необхідно надати людям можливість самостійно відновлювати свої будинки, використовуючи право власності на земельну ділянку.