Нещодавно суддя Верховного Суду Василь Крат підготував огляд практики Касаційного цивільного суду в спорах за участі ОСББ.

Хочемо виділити кілька найважливіших підходів та висновків.

Презумпція допоміжного статусу приміщень. Верховний Суд закріпив важливу для співвласників презумпцію: всі нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку за замовчанням вважаються допоміжними. Це суттєво полегшує процес захисту їх від захоплення, адже тепер ОСББ як позивач не зобов'язане доводити "допоміжний" статус приміщення. Натомість тягар доказування повністю лежить на відповідачі (набувачі) — саме він має спростувати презумпцію та довести, що спірне приміщення ще зі стадії проєктування будувалося з іншим цільовим призначенням, як-от офіс чи магазин.

Самовільні об'єкти на прибудинковій ділянці підлягають знесенню. Земельна ділянка під багатоквартирним будинком та прибудинкова територія є спільним майном, передаються співвласникам безоплатно, а порядок їх використання визначається виключно за спільною згодою для задоволення інтересів усіх мешканців. Будь-які самовільні об'єкти (наприклад, бетонні сходи, пандуси чи бруківка), зведені окремими особами без погодження зі співвласниками, підлягають знесенню. Щоб судове рішення про демонтаж можна було виконати примусово (навіть у разі відмови порушника), у резолютивній частині позову слід чітко вимагати за рахунок відповідача примусово привести об'єкт до попереднього стану шляхом знесення самовільно збудованого.

Якщо особа здійснила самовільну прибудову чи реконструкцію і зареєструвала на неї право власності, вимоги про скасування рішення державного реєстратора або припинення права власності є неналежними способами захисту. Юридична доля такого майна вирішується виключно на підставі статті 376 ЦК України — через вимогу про знесення. При цьому державний реєстратор є неналежним відповідачем; позов має подаватися безпосередньо до особи, яка здійснила будівництво.

Законодавство про захист прав споживачів на відносини самозабезпечення в ОСББ не поширюється. У випадках, коли потреби мешканців забезпечуються об'єднанням самостійно через статутний механізм самозабезпечення, між співвласником та ОСББ виникають внутрішні некомерційні відносини. Суд чітко вказав, що такі відносини не регулюються Законом України «Про житлово-комунальні послуги», а отже, на них взагалі не поширюються норми Закону України «Про захист прав споживачів». Це позбавляє «незгодних» співвласників можливості зловживати правами: ініціюючи судові спори проти ОСББ або оскаржуючи рішення загальних зборів, вони не мають пільг і зобов'язані сплачувати судовий збір у повному обсязі на загальних підставах.

Ці позиції є логічним розвитком і деталізацією судової практики, про яку ми вже писали раніше і якій присвячений окремий розділ у нашій Бібліотеці. Радимо ознайомитися з повним оглядом за посиланням — там також розглянуто низку інших питань, зокрема щодо підсудності спорів про звільнення голови правління, спорів з територіальною громадою та з фізичними особами-підприємцями, а також питання процесуальної правосуб'єктності ОСББ та меж його повноважень як позивача.