З цього матеріалу ви дізнаєтеся, від чого залежить термін служби будинків, чому руйнуються будинки та їхні окремі елементи, а також, що і коли треба робити співвласникам для того, аби їхній багатоквартирний будинок служив їм вірою і правдою якомога довше.

Термін служби багатоквартирного будинку.

Нормативні усереднені терміни служби та ефективної експлуатації житлових будинків та їхніх елементів коливаються від 150 до 30 років та визначаються за шістьма групами капітальності. Тривалість життя багатоквартирного будинку визначають кілька чинників:

• якість проектних рішень і будівельних матеріалів;

• якість виконання будівельних робіт;

• рівень експлуатації (у ході якої виправляються недоліки перших двох пунктів).

Під експлуатацією багатоквартирного будинку слід розуміти комплекс організаційних і технічних заходів, що забезпечує комфортне і безвідмовне використання співвласниками приміщень, елементів та інженерних систем будинку протягом періоду, не менше за термін, визначений відповідними нормами.

Чому руйнуються будинки?

У процесі життєдіяльності будинок постійно зазнає шкідливого впливу. Атмосферна волога, перепади температур, цикли замерзання і розмерзання, конденсація водяної пари на поверхні, процеси окиснення (корозії), відкладення шламу і забруднень в трубопроводах та обладнанні, життєдіяльність людей – все це сприяє зносу будинку. Якщо фарбування, оштукатурювання, оздоблювальні роботи, затирання тріщин та очищення не проводити або проводити невчасно, відбувається руйнування будь-яких будівельних матеріалів, а отже – і цілих споруд.

Технічна експлуатація будинку

Існує кілька експлуатаційних характеристик будинків:

1. Нормативний термін служби. Термін безвідмовної служби будинку. Визначається за нормативними термінами служби основних конструкцій - стін і фундаментів. Його визначають відповідно до документу «Правила визначення фізичного зносу житлових будинків» СОУ ЖКГ 75.11 – 35077234. 0015 :2009.

2. Тривалість ефективної експлуатації елементів житлових будинків - термін експлуатації до капітального ремонту.

3. Періодичність профілактичного обслуговування елементів житлових будинків (ці два пункти визначаються відповідно до Наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17 травня 2005 р. «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій»).

4. Фізичний знос конструкцій, технічних пристроїв і будинків у цілому – втрата ними початкових техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) внаслідок дії природно-кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини (визначається згідно з таблицями «Правил визначення фізичного зносу житлових будинків» СОУ ЖКГ 75.11 – 35077234. 0015 :2009 ).

5. Моральний знос – невідповідність сучасним об’ємно-планувальним, санітарно-гігієнічним і іншим рішенням у галузі будівництва.

Відповідно до цих характеристик, розрізняють кілька видів ремонту:

• технічне обслуговування;

• поточний ремонт (регулювання і налагодження інженерних систем будинку, аварійні (непередбачувані) ремонти, планово-попереджувальні ремонти);

• капітальний ремонт (реконструкція, переобладнання, перепланування, санація, термомодернізація будинку). Капітальний ремонт ліквідує прояви фізичного і морального зносу будинку.

Розрізняють два підходи до технічної експлуатації будівель:

• на основі періодичних оглядів технічних елементів і визначення необхідності ремонту (з веденням відповідного журналу);

• на основі планово-попереджувальних ремонтів у нормативні терміни експлуатації (планово-попереджувальні капітальні ремонти повинні виконуватися раз на 6…9 років).

Як визначити та оцінити фізичний знос будинку?

Ступінь фізичного зносу окремих конструкцій визначають, порівнюючи виявлені під час обстеження ознаки з наведеними нижче:

При фізичному зносі будівлі (споруди) до 40% та задовільному технічному стані проводять планові (періодичність до одного року) та планові капітальні ремонти (приблизна періодичність від 6 до 9 років). При фізичному зносі, що перевищує 40%, та технічному стані, непридатному для експлуатації або аварійному, до позапланового обстеження та розроблення висновку та переліку заходів для усунення або запобігання розвитку дефектів і пошкоджень залучають спеціалізовану організацію. При досягненні та перевищенні 70–80% фізичного зносу експлуатація будівлі (споруди) припиняється.

Що і коли робити співвласникам багатоквартирного будинку?

Існують роботи, які співвласники багатоквартирного будинку мають здійснювати з певною періодичністю.

ОДИН РАЗ НА 6-9 РОКІВ в будинку необхідно провести оцінку фізичного зносу будівлі і за її результатами – плановий капітальний ремонт, у ході якого повинні виконуватися також і усі роботи з поточного ремонту.

Важливо! Умовою для проведення в будинку капітального ремонту є не наявність несправності певних елементів і систем будинку, а тривалість їхньої ефективної експлуатації.

ЩОРІЧНО виконують поточний ремонт, в обсяги якого потрібно включати приблизно 15…17% усієї житлової площі будинку. Періодичність проведення поточного ремонту за кожним видом будинків, враховуючи їхній технічний стан та місцеві умови, визначають співвласники. На проведення планово-попереджувального поточного ремонту необхідно виділяти 75…80% усього обсягу фінансування на такі види робіт; на аварійні роботи направляють решту 20…25 % зазначених витрат.

ДВІЧІ НА РІК у періоди підготовки до холодного і теплого періоду проводять плановий огляд будинку із заповненням журналу планового огляду, виконують роботи з підготовки до сезонної експлуатації будинку, в т. ч. випробування інженерних систем. Позаплановий огляд здійснюють у разі пошкоджень конструкцій, елементів і систем.

ПЕРІОДИЧНО виконують профілактичне обслуговування будинку: теплових вводів – щодвамісяці, покрівлі та вентиляційних каналів – один раз на 3...6 місяців, залізобетонних конструкцій – щороку, електрообладнання – раз на 6...12 місяців.

У ТЕРМІНИ, ВСТАНОВЛЕНІ ПРОЕКТНОЮ ОРГАНІЗАЦІЄЮ або спеціалізованою організацією, яка здійснювала останній огляд, проводять обстеження будівлі, згідно з Постановою Кабінету Міністрів «Про забезпечення надійності і безпечної експлуатації будівель, споруд та інженерних мереж» .

ПОСТІЙНО виконують роботи з технічного обслуговування будинків відповідно до плану-графіку, що складається терміном на рік і на місяць. До нього вносять також роботи з благоустрою і прибирання.

Пам’ятайте, що за відсутності планових поточних ремонтів вартість капітального ремонту збільшується у 2-3 рази. А отже все треба робити вчасно, щоб потім не витрачати зайвих коштів зі свого ж гаманця.