Вибір моделі надання комунальних послуг: як ОСББ підготуватися до 1 травня 2020 року

Наближається 1 травня 2020 року - дата, до якої співвласники багатоквартирних будинків повинні визначитися з моделлю організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг. Що це значить на практиці та як підготуватися ОСББ - коротко (наскільки це можливо) розповім у цьому блозі.

Ставлю собі за мету не стільки сказати щось нове (на сайті вже багато писали на цю тему), скільки структурувати наявну інформацію та підказати напрямок руху.

Тим, хто бажає розібратися в ситуації глибше, дуже рекомендую додатково ознайомитися з раніше розміщеними на нашому сайті матеріалами - докладною характеристикою положень нового Закону України "Про житлово-комунальні послуги", спростуванням поширених міфів довкола нього, а також із наглядною презентацією. Крім того, питанню місця ОСББ на ринку комунальних послуг присвячено розділ 7 посібника "Створення та початок діяльності ОСББ".

 

Звідки і чому 1 травня? Нагадаю, 9 листопада 2017 року був прийнятий новий Закон України “Про житлово-комунальні послуги” (№ 2189-VIII). Він, зокрема, уточнив класифікацію і зміст житлово-комунальних послуг, а найголовніше - визначив договірні моделі надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку.

Новий закон вводився в дію поступово, і з 1 травня 2019 року його положення були в повній мірі введені в дію. Відтоді почався відлік 1-річного строку, протягом якого співвласники багатоквартирних будинків повинні визначитися із моделлю надання комунальних послуг у їхньому будинку. І це не залежить від того, яка форма управління раніше була обрана для конкретного будинку - визначитися щодо комунальних послуг повинні як співвласники будинків з ОСББ, так і співвласники будинків в управлінні управителів, і співвласники, що управляють своїми будинками самостійно без створення ОСББ. Звідси - 1 травня 2020 року. Якщо станом на цю дату співвласники самостійно не визначаться, то буде застосована модель, визначена самим законом - “за замовчуванням”.

 

Тепер коротко нагадаю, що це за модель “за замовчуванням” та які існують їй альтернативи.

Статтею 14 закону передбачено три моделі організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку, на вибір співвласників:

  • індивідуальний договір (у двох варіантах - з обслуговуванням “внутрянки” виконавцем комунальної послуги та без такого обслуговування),
  • колективний договір,
  • договір з колективним споживачем.

Модель індивідуального договору у варіанті без обслуговування “внутрянки” виконавцем визначена законом як модель “за замовчуванням”. Але співвласники за рішенням загальних зборів ОСББ мають право обрати й іншу модель та за необхідності змінити раніше обрану. Для однієї послуги в одному будинку можна обрати лише одну модель і одного виконавця, але для різних послуг можуть бути обрані різні моделі.

Вибір тієї чи іншої моделі договірних відносин щодо надання комунальної послуги є виключною компетенцією загальних зборів ОСББ.

Власне, вибір моделей можливий щодо всіх комунальних послуг, окрім постачання та розподілу природного газу і постачання та розподілу електричної енергії. Для останніх єдино допустимою моделлю є індивідуальний договір.

Для комунальних послуг з постачання та розподілу природного газу і постачання та розподілу електричної енергії єдино допустимою моделлю є індивідуальний договір.

Крім передбачених Законом України “Про житлово-комунальні послуги” моделей отримання комунальних послуг, у співвласників також завжди залишається можливість забезпечення відповідних потреб шляхом самозабезпечення відповідно до статті 22 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

В ОСББ у співвласників завжди залишається можливість взагалі не користуватися тією чи іншою комунальною послугою, а задовольняти відповідні потреби шляхом самозабезпечення.

 

Зараз саме був би час описати кожну з названих моделей... але я не буду. Все докладно описано в матеріалах, на які я послався на початку цього блогу. Іще раз наполегливо рекомендую ознайомитися з ними - особливо з розділом 7 посібника "Створення та початок діяльності ОСББ".

Нижче наведу лише порівняльну таблицю названих моделей:

 

  Індивідуальний договір
з обслуговуванням внутрішньо-будинкової системи виконавцем
Індивідуальний договір
без обслуговування внутрішньо-будинкової системи виконавцем
Колективний договір Договір з колективним споживачем

Відповідальність виконавця за якість послуги

“До квартири”

“До входу в будинок”

“До входу в будинок”

“До входу в будинок”

Плата за абонентське обслуговування

Стягується виконавцем

Стягується виконавцем

Виконавцем не стягується*

Виконавцем не стягується*

Плата за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкової системи

Стягується виконавцем

Виконавцем не стягується**

Виконавцем не стягується**

Виконавцем не стягується**

Розрахунки за послугу

Прямі між споживачем і виконавцем

Прямі між споживачем і виконавцем

Споживач - уповноважена особа - виконавець

Споживач - уповноважена особа - виконавець

Пред’явлення позову до боржника

Виконавцем

Виконавцем

Виконавцем

ОСББ
(внутрішні правила)

* Співвласники несуть ці витрати в інший спосіб (плата уповноваженій особі, заробітна плата працівників ОСББ тощо)
** Співвласники несуть ці витрати в інший спосіб (в складі витрат на управління будинком)

 

Окремо хочу іще раз наголосити, що ОСББ має право замість однієї з моделей, запропонованих Законом “Про житлово-комунальні послуги”, обрати самозабезпечення згідно зі статтею 22 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Це актуально, зокрема, для такої потреби як вивезення побутових відходів. Докладно про це писав адвокат Олександр Бойков у своєму блозі.

 

Отже, що слід зробити правлінню до 1 травня 2020 року?

Насамперед - ознайомитися із моделями договірних відносин та вирішити, яка з них є оптимальною для конкретного ОСББ, щоб запропонувати її загальним зборам. Або ж вирішити, чи не слід запропонувати загальним зборам задоволення відповідної потреби шляхом самозабезпечення.

Якщо правління планує рекомендувати загальним зборам модель індивідуальних договорів, доцільно спершу поцікавитися у виконавця комунальної послуги ціною обслуговування “внутрянки”. Для цього варто звернутися до виконавця з листом приблизно такого змісту:

У зв’язку з розглядом співвласниками багатоквартирних будинків нашого ОСББ питання укладення із Вашим підприємством в порядку п.1 ч.1 ст.14 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” індивідуальних договорів про надання комунальної послуги з [централізованого водопостачання] та про надання комунальної послуги [з централізованого водовідведення], просимо повідомити розмір плати за обслуговування, поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, які забезпечують надання таких комунальних послуг, за який Ваше підприємство здійснюватиме такі обслуговування і поточний ремонт у вищезазначених будинках нашого Об’єднання.

Після того, як правління визначилося, необхідно скликати загальні збори ОСББ. Обрання однієї з моделей надання тієї чи іншої комунальної послуги (або обрання самозабезпечення) належить до компетенції саме загальних зборів. Відповідне рішення приймається більшістю в понад 50% голосів. Відповідний пункт порядку денного можна сформулювати, наприклад, як “Обрання моделей організації договірних відносин з виконавцями комунальних послуг, визначення способу забезпечення потреб у вивезенні побутових відходів”.

Нижче наводжу приклади формулювань для протоколів загальних зборів стосовно кожного з можливих варіантів:

Для індивідуального договору з обслуговуванням “внутрянки”:

Обрати з 1 травня 2020 року модель організації договірних відносин з [КП “Водоканал” (код ЄДРПОУ 12345678)] щодо надання в багатоквартирному будинку за адресою [м.Всегараздів, вул. Щаслива, 1] комунальної послуги з [централізованого водопостачання] згідно з п.1 ч.1 ст.14 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (індивідуальний договір).

Погодити плату [КП “Водоканал” (код ЄДРПОУ 12345678)] за обслуговування, поточний ремонт внутрішньобудинкових систем [централізованого водопостачання] в розмірі [1,00] гривень з одного метра квадратного загальної площі квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику.

 

Для індивідуального договору без обслуговування “внутрянки”:

Обрати з 1 травня 2020 року модель організації договірних відносин з [КП “Водоканал” (код ЄДРПОУ 12345678)] щодо надання в багатоквартирному будинку за адресою [м.Всегараздів, вул. Щаслива, 1] комунальної послуги з [централізованого водопостачання] згідно з п.1 ч.1 ст.14 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (індивідуальний договір), з урахуванням особливостей, визначених ч.7 ст.14 зазначеного Закону, в зв’язку з недосягненням згоди з виконавцем про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги.

Нагадую, що ця модель є моделлю "за замовчуванням", тож вона повинна застосовуватися з 1 травня 2020 року і без спеціального рішення загальних зборів. Якщо вона вас влаштовує - можете і не збирати заради неї зборів.

 

Для колективного договору:

Обрати з 1 травня 2020 року модель організації договірних відносин з [КП “Водоканал” (код ЄДРПОУ 12345678)] щодо надання в багатоквартирному будинку за адресою [м.Всегараздів, вул. Щаслива, 1] комунальної послуги з [централізованого водопостачання] згідно з п.2 ч.1 ст.14 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (колективний договір).

Визначити [ПП “Управитель” (код ЄДРПОУ 98765432)] особою, уповноваженою укласти від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку за адресою [м.Всегараздів, вул. Щаслива, 1] колективний договір про надання комунальної послуги з [централізованого водопостачання] з [КП “Водоканал” (код ЄДРПОУ 12345678)].

 

Для договору з колективним споживачем:

Обрати з 1 травня 2020 року модель організації договірних відносин з [КП “Водоканал” (код ЄДРПОУ 12345678)] щодо надання в багатоквартирному будинку за адресою [м.Всегараздів, вул. Щаслива, 1] комунальної послуги з [централізованого водопостачання] згідно з п.3 ч.1 ст.14 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (договір виконавця комунальної послуги з Об’єднанням як колективним споживачем).

 

Для самозабезпечення:

З 1 травня 2020 року потребу в вивезенні побутових відходів задовольняти самостійно шляхом самозабезпечення відповідно до статті 22 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” шляхом залучення Об’єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів. У зв’язку з цим договорів на комунальну послугу з поводження з побутовими відходами не укладати.

 

Після проведення загальних зборів та (за необхідності) письмового опитування, правлінню слід поінформувати про результати відповідних виконавців комунальних послуг - це можна зробити листом, приклавши витяг із відповідного протоколу загальних зборів.

Якщо було прийняте рішення про укладання індивідуальних договорів - слід спробувати домовитися з виконавцем про зручний для співвласників формат їх масового укладання. Якщо виконавець не йде назустріч - правлінню слід роздрукувати бланки типових договорів, роздати їх співвласникам та допомогти заповнити. Далі - завданням співвласника є подати 2 примірники заповненого і підписаного договору виконавцю разом із супровідною заявою. Така заява може бути дуже короткою:

Директору КП “Водоканал”

01001, м.Всегараздів, вул. Прирічна, 1

Іваненка Івана Івановича,

01001, м.Всегараздів, вул. Щаслива, 1, кв.1

тел. +380 123456789

 

Заява

 

Відповідно до ч.4 ст.13, п.1 ч.1 ст.14 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" пропоную укласти зі мною договір про надання комунальної послуги з централізованого водопостачання згідно з проектом договору (складеним відповідно до типового), що додається.

Додаток: підписаний з мого боку проект Договору з індивідуальним споживачем про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення (без обслуговування внутрішньобудинкових систем) - у 2-х примірниках, на 5 аркушах кожен.

 

З повагою,

(підпис)         (прізвище, ім’я, по батькові повністю, від руки)

 

“01” квітня 2020 року.

 

Заяву слід скласти у 2-х примірниках, подати через загальний відділ (канцелярію) виконавця комунальної послуги, і на одному примірнику отримати відмітку про прийняття.

Типові договори можна знайти тут:

послуги з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення,

послуга з постачання теплової енергії,

послуга з постачання гарячої води,

послуга з поводження з побутовими відходами.

Договори про надання комунальних послуг за всіма моделями укладаються на 1 рік з “автоматичною” пролонгацією. Від пролонгації можна відмовитися, попередивши виконавця за 1 місяць до закінчення договору. Також можна розірвати договір, попередивши виконавця за 2 місяці. Однак слід пам’ятати: рішення про неподовження договорів, про їх розірвання, якщо це тягне зміну моделі організації договірних відносин, приймають загальні збори ОСББ.

Також пам'ятайте: закон не вимагає від ОСББ укладання жодних "договорів про співпрацю" з виконавцями. Якщо співвласники обрали, наприклад, індивідуальні договори, то виконавець зобов'язаний з ними такі договори укласти, і ОСББ не зобов'язане при цьому вступати з виконавцем в будь-які додаткові договірні чи позадоговірні відносини.

 

Отже, повторимо основні кроки:

  1. Правлінню підготувати і скликати загальні збори.

  2. На загальних зборах прийняти рішення про договірні моделі надання комунальних послуг.

  3. Правлінню (для індивідуальних договорів - також співвласникам) звернутися до виконавця щодо укладання договорів за обраною моделлю.