ЧИ Є СЕНС СТВОРЮВАТИ ОДНЕ ОСББ НА ДЕКІЛЬКА БУДИНКІВ?

ЧИ Є СЕНС СТВОРЮВАТИ ОДНЕ ОСББ НА ДЕКІЛЬКА БУДИНКІВ?

Сьогодні дуже часто виникає питання, чи варто створювати одне ОСББ на декілька будинків. Закон України «Про ОСББ» дозволяє це зробити і у статті 4 є чітке визначення, що власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об’єднання», але давайте розглянемо декілька варіантів, які допоможуть Вам визначитися, чи варто це робити, чи дійсно ви з цього отримаєте вигоду.

Після того, як закон України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надав більше можливостей співвласникам у визначенні форми управлінні багатоквартирним будинком, до 01 липня 2016 року співвласники багатоквартирних будинків повинні визначитися з формою управління: самостійно, управитель чи ОСББ.

Сьогодні дуже часто виникає питання, чи варто створювати одне ОСББ на декілька будинків. Закон України «Про ОСББ» дозволяє це зробити і у статті 4 є чітке визначення, що власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об’єднання», але давайте розглянемо декілька варіантів, які допоможуть Вам визначитися, чи варто це робити, чи дійсно ви з цього отримаєте вигоду.  

Варіант 1:  коли дійсно два, три чи чотири будинки підпадають під норму закону для створення одного об’єднання. Кожен з багатоквартирних будинків побудований на різній відстані один від одного, будинки можуть бути як однакові, так і різні за кількістю поверхів, року будівництва, технічного стану тощо. Ініціативні групи дуже часто хочуть створити одне об’єднання з різними банківськими рахунками на кожен будинок з однією метою – економія коштів, оскільки буде один голова, бухгалтер, двірник, прибиральник. Те, що на кожний будинок окремий рахунок це добре, оскільки кожний багатоквартирний будинок - це окремий організм і живе власним життям, якийсь не «хворіє», а у якомусь постійні негаразди, і якщо, навіть, співвласники погодяться на один рахунок, щоб допомагати один одному, скажемо «одружити» будинки, то у когось терпець може закінчитися мотивуючи, що їх кошти йдуть постійно не на їх будинок, ось тоді «розлучення» буде тяжке. Але чи дійсно буде економія? Дійсно можна трішки зекономити на зарплатні Голови та бухгалтера, хоча навантаження на них більше, ніж за один будинок. А ось розглянемо двірника, чи буде він прибирати декілька територій за ціну території біля одного будинку? А чи буде прибиральниця прибирати 10 під’їздів за ціною трьох. Звісно, що і двірник, і прибиральниці та і електрик захоче отримати зарплатню окремо за кожну одиницю, тоді де економія друзі? Йдемо далі. Оскільки у нас ОСББ одне, то рішення повинні прийматися усіма співвласники з усіх будинків, оскільки ОСББ – це одна юридична особа, засновниками якої є всі співвласники усіх будинків. Це означає те, що один будинок не зможе голосувати окремо по своїм питанням, а повинен ініціювати збори усіх співвласників об’єднання (оповіщення, потім письмове опитування), і запитати в усіх: «А можна ми відремонтуємо дах?». І як зручно буде? І останнє на сьогодні, нікому не секрет, що ОСББ може взяти кредит, пам’ятаєте вже писалося вище, що ОСББ – це одна юридична особа, тоді приклад: співвласники одного будинку готові би були взяти кредит на термомодернізацію за держпрограмою, але оскільки юридична особа одна, і інші будинки не бажають (проти кредиту), то на цей будинок ОСББ так і не візьме кредит взагалі. Або ОСББ взяло кредит на один із декілька будинків, показавши приклад іншим, так ось на інші будинки об’єднання не зможе взяти кредит, поки не буде погашений перший, оскільки юридична особа одна і кредит може взяти один (по Україні вже маються випадки, коли об’єднання стикнулось з труднощами).

Яка альтернатива? Дуже проста: у кожному будинку створюється окреме ОСББ зі своїм Головою, правлінням, ревізійною комісію. Потім об’єднання створюють Асоціацію ОСББ, якій передають функції з управління будинком. Що ми маємо в результаті:

  1. Кожен багатоквартирний будинок залишається незалежним і питання щодо кредитування чи прийняття рішення стає простішим.
  2. Як і хотіли отримуємо одного Голову Асоціації, бухгалтера, двірника тощо. У кожному будинку Голова правління знаходиться на громадських засадах (або отримує зарплатню, тут вже вирішуйте самі).
  3. Кожен будинок має власний рахунок, тільки відраховує до Асоціації ОСББ кошти на спільні дії (зарплата працівникам, утримання прибудинкової території тощо). Бухгалтер асоціації веде всі будинки, в допомогу може стати сервіс ОСББ-online (https://osbb-online.com).

Так трішки складна схема, але «Без труда, не вытащишь и рыбку из пруда».

Варіант 2 (оскільки варіантів може бути у цьому випадку забагато, розглянемо най поширювальні): коли ми маємо ніби-то один будинок, скажімо під’їздів 10, але юридично декілька адрес. З "технічної" точки зору - варіант насправді лише один - будинки відповідають вимогам закону для одного ОСББ на кілька будинків, але не забуваємо, що кожен будинок, який має іншу юридичну адресу повинен проголосувати окремо за створення одного ОСББ.

Інший приклад, коли маємо 4 будинки, але  у спільній власності – одна котельня на ці будинки, від початку зводилася разом із будинками за кошти інвесторів. Кому її передати до часу, поки створиться асоціація? Є й інші приклади у випадку "квартальної" забудови. Тому, якщо хочете зекономити - хибний шлях, якщо у вас нема іншого способу врегулювати майнові питання - тоді йдіть шляхом одного ОСББ на кілька будинків.

Чим це краще створити одне ОСББ, а тим, що ми маємо одну інженерну конструкцію (загальні комунікації, прибудинкову територію, дах тощо), ми маємо одну велику площину квартир, що дає змогу зменшити навантаження з утримання будинку. Звісно, право вибору залишається за співвласниками. А ось що робити, коли по одній із юридичній адресі у такому житловому комплексі вже створено ОСББ? Якщо стоїть питання приєднання інших під’їздів з іншими юридичними адресами, то кожна юридична адреса проводить збори співвласників відповідно до закону України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та обирають на них рішення щодо форми управління будинком через ОСББ «Сузір’я» і уповноважують уповноважену особу, обрану зборами співвласників, звернутися до ОСББ «Сузір’я» з проханням приєднання. ОСББ «Сузір’я» проводить загальні збори, на яких голосують за дане питання (не забудьте потім повідомити ОМС про своє рішення).

Рішення за Вами, сподіваємось, що ця стаття допоможе Вам прийняти вірне рішення.

Роман Гученко