Скажу відразу - заголовок цього блогу і неточний, і неповний. Але саме так найчастіше задають запитання. А правильно питання, про яке сьогодні хочу поговорити, мало би звучати приблизно так: “Чи має право ОСББ обмежити користування спільним майном багатоквартирного будинку співвласником, який не виконує вимог статуту та загальних зборів об’єднання?” А краще - поставити питання іще ширше: взагалі про відповідальність співвласника перед іншими співвласниками в особі ОСББ.

Стаття 7 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” вимагає, щоби статут ОСББ визначав, серед іншого, “відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів”.

Але Типовий статут у чинній нині редакції фактично не виконує цієї вимоги та не визначає жодної відповідальності співвласників. Тож ОСББ слід самостійно подбати про виконання вимог статті 7 і наповнити свій статут відповідними положеннями щодо відповідальності співвласників. Деякі рекомендації щодо наповнення статуту ви можете знайти на сайті ПроОСББ в розділі “Бібліотека” у “Зразках документів”.

Визначаючи відповідальність співвласників, слід дати собі відповіді на такі основні запитання:

1. хто прийматиме рішення про притягнення співвласника до відповідальності?

2. за які порушення передбачати відповідальність?

3. які заходи застосовувати за те чи інше порушення?

Хто прийматиме рішення про притягнення співвласника до відповідальності?

Якщо навіть передбачити певні заходи впливу до співвласників у статуті, залишається питання про те, хто прийматиме рішення про їх застосування в кожному конкретному випадку, до кожного конкретного власника.

Юридично найбеззаперечнішим механізмом є прийняття відповідних рішень загальними зборами. Адже саме вони є найвищим органом управління ОСББ і мають право приймати рішення з усіх питань діяльності об’єднання, а визначення обмежень на користування спільним майном взагалі належить до їхньої виключної компетенції.

Втім, такий механізм є неповоротким: заради кожного порушника не скликатимеш загальних зборів. Тому на практиці деякі ОСББ рішенням загальних зборів затверджують певні процедури притягнення порушників до відповідальності, а вже виконувати ці процедури, вживати заходів за ними - доручають правлінню. Та щоб так діяти, відповідні повноваження загальних зборів і правління слід спершу все одно визначити статутом конкретного об’єднання. І принципове визначення обмежень має завжди лишатися за загальними зборами. Правлінню можна доручити лише застосувати вже визначені загальними зборами обмеження до порушників. За чітко визначеними загальними зборами процедурами.

За які порушення передбачати відповідальність?

Зверніть увагу на формулювання закону: “за порушення статуту та рішень статутних органів”. Тобто, закон дозволяє притягати співвласника до відповідальності не лише за порушення вимог статуту, але й за невиконання рішень статутних органів ОСББ (загальних зборів, правління, ревізійної комісії). В цьому сенсі рішення загальних зборів, наприклад, про порядок сплати внесків є так само важливим, як і передбачений статутом обов’язок ці внески сплачувати.

Але потенційні порушення не обмежуються несплатою внесків. Подивіться перелік обов’язків співвласника, визначений статтею 15 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” та статутом вашого ОСББ. Там є вимоги і використовувати приміщення за призначенням, і дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм, і низка інших. Порушення цих вимог часом є навіть більш небезпечним, ніж просто несплата внесків. Якщо співвласник, скажімо, систематично пошкоджує ліфтове обладнання, то здоровий глузд підказує, що, окрім стягнення збитків, слід обмежити користування таким співвласником ліфтами (якщо, звісно, є така технічна можливість).

Тому формулювання, яке ви включите до свого статуту, повинне бути достатньо ємним, щоб охопити всі види можливих порушень. Так би мовити, “не боржниками єдиними”. А які конкретні заходи за які порушення порушення застосовувати - слід вирішити з урахуванням конкретних обставин у конкретному будинку. Наприклад, те що для одного об’єднання є неприпустимим, може бути непринциповим для спільноти іншого будинку. На це можуть впливати як усталені “сусідські традиції”, так і конструктивні особливості будівлі.

Які заходи застосовувати за те чи інше порушення?

Законодавство передбачає певні заходи впливу до тих, хто вчиняє кримінальні, адміністративні чи цивільні правопорушення. І їх застосування не залежить від того, чи опишете ви їх у своєму статуті. Тож зараз мова не про них. Лишимо кесареве кесарю.

Нас цікавлять ті заходи, які прямо не передбачені законодавством, але які можна передбачити в статуті конкретного об’єднання. Наприклад - пеню за несвоєчасну сплату внесків. “Пеня на внески” не передбачена жодним нормативно-правовим актом. І якщо ви хочете застосовувати пеню, то цю можливість слід передбачити в статуті об’єднання. Не обов’язково зазначати в статуті розмір і порядок сплати пені. Достатньо вказати просто можливість її стягнення. А розмір, порядок і випадки визначити окремим рішенням загальних зборів.

Інший дієвий захід у розпорядженні ОСББ - обмеження користування спільним майном. Стаття 10 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” відносить до виключної компетенції загальних зборів “визначення обмежень на користування спільним майном”. Тож саме загальні збори (і тільки вони) можуть визначати обмеження щодо користування співвласниками та іншими особами спільним майном багатоквартирного будинку: ліфтами, комірчинами, мережами водо-, електро- і теплопостачання тощо (хто бажає освіжити в пам’яті докладний перелік - див. статтю 382 Цивільного кодексу України). І обмеження ці можуть бути як загального характеру (стосуватися всіх співвласників), так і індивідуального (стосуватися окремих співвласників) - як вирішать загальні збори.

“Загальні” обмеження зрозумілі й зазвичай суперечок не викликають: наприклад, доступ до машинних відділень ліфтів заборонено всім, окрім персоналу підрядника, що здійснює їхнє технічне обслуговування. А от “індивідуальні” обмеження зазвичай застосовуються як засіб впливу на співвласника за допущені ним порушення. Ось тут і постає запитання, винесене в назву цього блогу. Адже не всі боржники готові змиритися з тим, що за несплату внесків “якомусь там ОСББ” раптом виявляються від’єднаними від мереж електро-, тепло-, водопостачання чи водовідведення.

То що з цього приводу говорить практика, зокрема - судова?

Слід зазначити, що чимало ОСББ вже давно і доволі успішно застосовують такі обмеження на практиці. Один із практичних прикладів описаний у блозі Юлії Самойлової на нашому сайті.

Судова практика, на перший погляд, не така однозначна: є рішення і на користь ОСББ, і на користь боржників. Однак все стає на свої місця, коли докладно проаналізувати кожну справу, аргументи сторін, повноваження статутних органів конкретного об’єднання і взагалі організацію роботи зі співвласниками.

Наведу найбільш показове, на мою думку, рішення. Ухвалою Колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12 жовтня 2017 року було визнано, що ОСББ правомірно відключило внутрішньоквартирну мережу боржника з холодного водопостачання від загальнобудинкової мережі будинку, оскільки застосування таких заходів щодо боржників передбачено Статутом об'єднання та рішенням ОСББ, які позивачем не оспорювалися.

У цьому рішенні проартикульовано вимоги, які випливають із наведених вище положень Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Якщо проаналізувати це рішення в порівнянні з рішеннями, які були прийняті не на користь ОСББ, можна дійти таких висновків:

1. ОСББ має право обмежувати користування спільним майном, у т.ч. шляхом від’єднання загальнобудинкових мереж від внутрішньоквартирних. А не “припиняти надання послуги” чи “припиняти електро-, тепло- водопостачання”. Адже ОСББ не є виконавцем відповідних послуг і не має повноважень на їх припинення. Тож ОСББ слід лишатися в межах своїх повноважень, які стосуються користування спільним майном, а не надання послуг.

2. Статут ОСББ повинен прямо передбачати можливість обмежувати користування спільним майном за ті чи інші порушення. Відсутність у статуті вказівки на обмеження користування спільним майном в разі несплати внесків - унеможливить будь-які подальші дії з такого обмеження. Навіть якщо за обмеження проголосують загальні збори. Закон вимагає, щоби відповідальність встановлювалася статутом, і тому насамперед відповідні положення слід включити до статуту.

3. Рішення про обмеження користування спільним майном повинне бути прийняте компетентним статутним органом ОСББ. Це може бути рішення загальних зборів про застосування конкретних обмежень до конкретного співвласника. Або може бути рішення загальних зборів про застосування конкретних обмежень до певних категорій співвласників (боржників, наприклад). У другому випадку необхідно, щоб загальні збори затвердили чіткі процедури, за якими правління повинне застосовувати визначені зборами обмеження. А правлінню слід чітко дотримуватись затверджених процедур та фіксувати свої дії, таким чином накопичуючи докази для можливого судового розгляду.

Які ж найпоширеніші помилки ОСББ, які програли в спорах з “відключеними” боржниками?

1. ОСББ своїми рішеннями “припиняли водо-, тепло-, електропостачання”. Такого повноваження ні закон, ні статут ОСББ не надають.

2. ОСББ укладали договори про надання послуг, діяли як “виконавці комунальних послуг”. У такому разі, за грамотного ведення справи боржником, суди керувалися нормами Закону України “Про житлово-комунальні послуги”, а не “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, а також положеннями договорів про надання послуг, а не статуту ОСББ.

3. ОСББ вдавалися до обмежень користування спільним майном, не маючи відповідних положень у своїх статутах, та/або з перевищенням повноважень правління.

Які висновки?

По-перше, обмежувати користування боржниками спільним майном, у т.ч. шляхом від’єднання загальнобудинкових мереж від внутрішньоквартирних, можна.

По-друге, робити це треба грамотно, дотримуючися вимог законодавства та компетенції статутних органів ОСББ, і лише після включення такої можливості до статуту вашого ОСББ.