Що маємо?

Стаття 382 Цивільного кодексу України передбачає, що співвласникам багатоквартирного будинку належать права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія:

Аналогічну норму містить п.6 ч.1 ст.1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

Стаття 42 Земельного кодексу України додатково деталізує згадані вище норми, прямо вказуючи, що йдеться про право власності або право постійного користування земельною ділянкою:

Наведені норми є чинними з 1 липня 2015 року - тобто, з дати набрання чинності Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” та відповідними змінами, які він вніс до інших законодавчих актів.

Всі згадані законодавчі акти закріплюють земельну ділянку багатоквартирного будинку безпосередньо за його співвласниками. Однак є два “але”:

по-перше, жоден зі згаданих актів не дає відповіді на те, як бути в ситуації, коли земельна ділянка на 1 липня 2015 року вже була передана у власність або користування тому чи іншому суб’єкту (наприклад, забудовнику чи ОСББ),

по-друге, для передачі співвласникам “нових” (не переданих іншим особам) земельних ділянок має бути встановлений Кабінетом Міністрів України порядок (якого досі немає, і який насправді не може бути розроблений, адже питання, які потребують врегулювання, вимагають законодавчого, а не підзаконного акта).

Слід наголосити, що в усіх згаданих нормах йдеться про права на земельну ділянку, які належать саме безпосередньо співвласникам багатоквартирного будинку, а не ОСББ чи будь-якому іншому суб’єкту. Тож передача земельної ділянки ОСББ або управителю не буде виконанням вищенаведених законодавчих вимог. Більше того - передача земельної ділянки будь-кому, крім співвласників багатоквартирного будинку, буде прямим порушенням вимог ст. 382 ЦК України, ст. 42 Земельного кодексу України, ст.ст. 1 і 5 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

Таким чином, формально земельні ділянки “задекларовані” як власність безпосередньо співвласників багатоквартирного будинку, однак практичний правовий механізм державної реєстрації цих земельних ділянок за співвласниками поки що відсутній.

Із наведених норм маємо такі ключові висновки щодо поточного статусу земельної ділянки багатоквартирного будинку:

1. Законодавство передбачає, що з 1 липня 2015 року земельна ділянка багатоквартирного будинку може належати на праві власності або постійного користування виключно безпосередньо співвласникам такого будинку (а не ОСББ, управителю чи будь-кому іншому);

2. Законодавство гарантує збереження такого права власності або постійного користування за співвласниками навіть у разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку (що на практиці дозволяє співвласникам або відбудувати будинок, або продати ділянку і придбати житло десь інде);

3. Починаючи з 1 липня 2015 року, передача земельної ділянки багатоквартирного будинку будь-яким суб’єктам, окрім як безпосередньо співвласникам такого будинку, є неправомірною, і може бути оскаржена будь-ким зі співвласників такого будинку;

4. У той же час, механізм передачі та державної реєстрації земельної ділянки безпосередньо за співвласниками багатоквартирного будинку наразі не визначений; створення такого механізму вимагає внесення змін до законодавчих актів і не може бути реалізоване на рівні лише підзаконних нормативно-правових актів.

Чого потребуємо?

Нас цілком влаштовує чинний принциповий підхід: земельна ділянка багатоквартирного будинку має належати безпосередньо його співвласникам і нікому іншому. Цей підхід повинен бути збережений, як і положення про те, що права на земельну ділянку зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку навіть у разі його руйнування.

Тож насправді необхідно вирішити лише технічні питання:

1. Як визначити межі земельної ділянки багатоквартирного будинку?

2. Як забезпечити державну реєстрацію прав на земельну ділянку безпосередньо за співвласниками багатоквартирного будинку, враховуючи достатньо мінливий у часі склад таких співвласників?

3. У який спосіб, строк та з чиєї ініціативи здійснюється державна реєстрація прав на земельну ділянку за співвласниками багатоквартирного будинку?

Для вирішення названих технічних питань слід внести зміни до деяких законодавчих актів. Нижче викладено наше бачення таких змін.

Наше бачення: державна реєстрація прав на земельну ділянку безпосередньо за співвласниками

Склад співвласників багатоквартирного будинку є мінливим. Щоразу при зміні власника окремої квартири чи нежитлового приміщення відповідно змінюється склад співвласників багатоквартирного будинку, і відповідно змінюється склад співвласників земельної ділянки багатоквартирного будинку. Тому є недоцільним при кожному відчуженні кожної квартири одночасно окремо вчиняти дії (у тому числі реєстраційні) щодо “відчуження” умовної частки в праві власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку.

Також слід враховувати, що відомості про співвласників багатоквартирного будинку - власників квартир і нежитлових приміщень - містить Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Проте в силу різних причин щодо деяких багатоквартирних будинків зазначений реєстр містить неповні відомості (наприклад, щодо приміщень, які були придбані до 2013 року).

Виходячи з викладеного, до законів України “Про Державний земельний кадастр” та “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” слід внести зміни, які передбачатимуть особливий порядок внесення інформації про власників (користувачів) земельної ділянки багатоквартирного будинку:

1. Має бути забезпечено присвоєння кожному без винятку багатоквартирному будинку унікального реєстраційного номера об’єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (це дозволить ідентифікувати багатоквартирні будинки за таким номером, а не поштовою адресою, яка є недостатньою для ідентифікації об’єкта);

2. Кожен такий об’єкт як квартира, нежитлове приміщення чи інший самостійний об’єкт нерухомості (як-от машиномісце) в багатоквартирному будинку повинен містити посилання на вищезгаданий унікальний реєстраційний номер багатоквартирного будинку;

3. Має бути забезпечено формування інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про склад співвласників багатоквартирного будинку за його реєстраційним номером;

4. У Державний земельний кадастр інформація про власників земельної ділянки багатоквартирного будинку повинна вноситися у формі знеособленого запису “співвласники багатоквартирного будинку за реєстраційним номером об’єкта нерухомого майна _________________”, а не у формі поіменних відомостей із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За такого підходу, по-перше, не виникне потреби в додаткових адміністративних діях щодо зміни інформації про власників земельної ділянки багатоквартирного будинку щоразу при зміні власників окремих приміщень у ньому.

По-друге, такий підхід забезпечить отримання інформації про співвласників багатоквартирного будинку (вони ж - співвласники земельної ділянки) за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, водночас не заперечуючи можливого існування інших співвласників, відомості про яких з різних причин могли бути відсутні в згаданому реєстрі на момент отримання інформації з нього.

Наше бачення: визначення меж земельної ділянки багатоквартирного будинку

Стосовно меж земельної ділянки багатоквартирного будинку, слід розрізняти дві практичні ситуації:

1. Земельна ділянка вже сформована;

2. Земельна ділянка ще не сформована.

Земельна ділянка сформована

Якщо земельна ділянка з цільовим призначенням “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” вже сформована, і в її межах відсутні інші багатоквартирні будинки, то така ділянка просто повинна передаватися у спільну власність співвласників багатоквартирного будинку в сформованих межах. Немає потреби ще раз виготовляти землевпорядну документацію.

У разі, якщо така ділянка належить державі або територіальній громаді, вважаємо, що прямої вказівки закону про обов’язок передачі та кінцевого строку такої передачі достатньо.

Однак якщо земельна ділянка на час набрання чинності законодавчими змінами буде передана в приватну власність, “просте” покладання на приватного власника обов’язку передати земельну ділянку буде невірним підходом. У такому разі вважаємо за необхідне законодавчо стимулювати власника до такої передачі:

по-перше, накладанням прямої законодавчої заборони на відчуження чи передачу в користування земельної ділянки багатоквартирного будинку будь-кому, крім самих його співвласників, та на зміну цільового призначення такої ділянки,

по-друге, звільненням власника такої ділянки від сплати будь-яких податків та зборів при відчуженні її на користь співвласників багатоквартирного будинку,

по-третє, встановленням для власників земельних ділянок багатоквартирних будинків, які до встановленого законом терміну не здійснять їх відчуження на користь співвласників багатоквартирного будинку, підвищеного розміру плати за землю.

Щодо власників, які набуватимуть права власності на земельні ділянки багатоквартирних будинків у майбутньому (після набрання чинності законодавчими змінами), як-от для будівництва нового багатоквартирного будинку, слід передбачити норму про автоматичний перехід прав на земельну ділянку до співвласників багатоквартирного будинку з моменту прийняття в експлуатацію останнього.

Земельна ділянка не сформована

Якщо на момент набрання чинності законодавчими змінами земельна ділянка не була сформована, необхідно забезпечити її формування.

Слід передбачити одночасно два альтернативні підходи:

1. Обов’язок органів державної влади та місцевого самоврядування в установлений законом термін забезпечити формування земельних ділянок для багатоквартирних будинків, що розміщені на землях державної та комунальної власності (такий обов’язок вже на них покладений п.8 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 3 грудня 2020 року № 1060-IX);

2. Право співвласників багатоквартирного будинку, за їхнім бажанням та рішенням, самостійно виготовити відповідну землевпорядну документацію для формування земельної ділянки. При цьому слід:

   • на рівні закону визначити мінімальні гарантовані межі земельної ділянки, у т.ч. з урахуванням наявності та відстаней до інших будівель і споруд,

   • звільнити співвласників від необхідності отримання від органу державної влади чи місцевого самоврядування дозволу на розробку проекту землеустрою (адже необхідність передачі ділянки співвласникам і без того визначено законом),

   • визначити вичерпний перелік підстав для відмови органу державної влади чи місцевого самоврядування в затвердженні розробленого проекту землеустрою, з можливістю співвласників оскаржити таку відмову та домогтися визнання за ними права власності на земельну ділянку в межах, визначених проектом землеустрою, судом.

Наше бачення: спосіб, строк та ініціювання державної реєстрації прав на земельну ділянку за співвласниками багатоквартирного будинку

Враховуючи, що чинне законодавство відносить права на земельну ділянку багатоквартирного будинку до власності співвласників “як даність”, у низці випадків можна передбачити автоматичний перехід таких прав до співвласників, без необхідності отримання їхньої згоди, але з можливістю за рішенням співвласників оскаржити рішення про передачу їм прав на земельну ділянку.

Виходячи зі сказаного, реєстрація прав на земельну ділянку за співвласниками багатоквартирного будинку має здійснюватися:

1. за зверненням органу державної влади, органу місцевого самоврядування - в разі передачі земельної ділянки державної, комунальної власності з ініціативи такого органу,

2. за зверненням власника земельної ділянки - фізичної особи чи юридичної особи - в разі передачі земельної ділянки приватної власності з ініціативи такої особи,

3. за зверненням уповноваженого представника співвласників - в разі, якщо проект землеустрою виготовлявся з ініціативи співвласників,

4. за повідомленням органу, що приймає в експлуатацію завершений будівництвом багатоквартирний будинок - в разі нового будівництва після набрання чинності законодавчими змінами, що пропонуються.

Законом повинен бути встановлений крайній термін передачі земельних ділянок у власність співвласників багатоквартирного будинку від осіб, у власності яких такі земельні ділянки перебуватимуть на дату набрання чинності законодавчими змінами, що пропонуються. Після спливу такого терміну до власників, які не передадуть земельні ділянки, повинні застосовуватися негативні податкові стимули, як описано вище.

Наше бачення: інші питання

З метою врахування інтересів інших суб’єктів, слід передбачити, що передача земельної ділянки багатоквартирного будинку у власність співвласників багатоквартирного будинку не тягне переходу до них права власності на зовнішні інженерні мережі та інші споруди на прибудинковій території. Слід передбачити вичерпний перелік таких мереж і споруд (з тим, щоб до нього потрапили лише системи, пов’язані з життєзабезпеченням і не потрапляли, скажімо, торгівельні кіоски). При цьому слід передбачити виникнення у власників таких мереж і споруд безоплатного сервітуту щодо земельної ділянки в силу закону.