Проект закону щодо “спрощення управління багатоквартирними будинками”: чи потрібен він ОСББ?

Пастка для ОСББ

“Не треба для нас без нас”. Цим висловом можна охарактеризувати загальне враження від проекту Закону України “Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками”, який було презентовано “Офісом підтримки реформ Мінрегіону” 23 грудня 2021 року.

Те, чого вимагають ОСББ від влади, сконцентровано викладено у Резолюції ХІІ Всеукраїнського форуму ОСББ. Щодо змін до законів, то нагальними є питання земельної ділянки багатоквартирного будинку та визначення статусу ОСББ з “даховими” котельнями в законі “Про ринок природного газу”.

Натомість “Офісом підтримки реформ Мінрегіону” суспільству презентовано зміни до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, про які ніхто не просив. Одна частина змін руйнує ідеологію функціонування ОСББ, інша - вносить правову невизначеність, від якої знову буде “штормити” і без того буремне життя об’єднань.

Проведений нами аналіз проекту свідчить, що, попри гучну назву, жодного покращення для ОСББ він не несе. Навпаки - має на меті повернути нас років на десять назад, в часи масових забудовницьких зловживань і “кишенькових” ОСББ в новобудовах, створених трьома пов’язаними з забудовником власниками.

Отже, охарактеризуємо проект позиція за позицією.

Творення правової невизначеності: відеоконференції та письмові заяви в нікуди

Текст проекту пропонує включити до чинного законодавства норми, які не враховують практичних аспектів їх застосування та можуть тлумачитися по-різному. Це внесе невизначеність у правозастосовчу практику і, слід очікувати, сприятиме корупційним зловживанням.

Наприклад, доповнення до статті 6 чинного Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачають, що “установчі збори передбачають присутність співвласників (їх представників) для обговорення питань порядку денного та/або можуть проводитися у режимі відеоконференції, що дозволяє бачити та чути співвласників, що беруть участь в установчих зборах об'єднання”.

Аналогічно пропонують доповнити і статтю 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” щодо зборів співвласників.

По-перше, незрозуміло, для чого взагалі потрібне таке доповнення? Досі ні у співвласників, ні у судів не виникало проблем із поняттям “установчих зборів”, “загальних зборів” чи “зборів співвласників”. А якби колись гіпотетично і виникло - то яку додану вартість несе таке визначення, що воно додає до розуміння? Абсолютно нічого!

По-друге, незрозумілим є формулювання щодо “режиму відеоконференції”. Вона є альтернативою до фізичної присутності співвласників чи можливе поєднання фізичної і “віртуальної” присутності? Такий режим обирається ініціатором зборів чи самими присутніми (або віртуально “присутніми”) на зборах? Як до відеоконференції приєднатися тим співвласникам, що не мають відповідних технічних засобів? Хто повинен “бачити і чути” учасників - всі та кожен чи лише організатори? Чи будуть такі збори правомочними, якщо хтось з учасників вимкне відеокамеру чи в нього зникне звук? Як запобігти зловживанням ініціаторів на кшталт непідключення небажаних учасників до відеоконференції?

Нагадаємо: чинний закон передбачає, що збори - як реальні збори у визначеному місці - мають проводитися обов’язково, і на них можуть прийти всі бажаючі співвласники. Це є додатковою гарантією від фальсифікацій і створення “віртуальних” ОСББ. Якщо на збори прийшло недостатньо співвласників - чинний закон дозволяє дозібрати голоси шляхом письмового опитування. Тож нині маємо добре вивірений баланс: зібратися все-таки треба, але голоси можна дозбирати.

Натомість пропозиція проекту щодо “відеоконференції” - яскравий приклад абсолютно беззмістовної норми, яка не вирішує жодного актуальної проблеми, але натомість на порожньому місці створює безліч нових. Ми вважаємо, що “режим відеоконференції” направлений на те, щоб “віртуалізувати” установчі й загальні збори, відкинути саму потребу фізично в одному місці зустрітися хоча би кільком співвласникам. Крім того, співвласники, які спокусяться на “відеоконференкцію” потраплять у пастку: створена законопроектом правова невизначеність дає безліч нових “зачіпок”, щоб визнати прийняті на зборах рішення недійсними. Якщо такі пропозиції будуть прийняті, ми ризикуємо отримати ситуацію кількарічної давності, коли державні реєстратори без проблем реєстрували “правильні” кишенькові ОСББ від забудовників, у той час як ОСББ, що реально створювалися самими співвласниками, місяцями не могли зареєструватися через різноманітні формальні зачіпки.

Запропоновані норми щодо зборів “у режимі відеоконференції” виглядають як пастка для наївних ОСББ, які захочуть ними скористатися, адже породжують безліч практичних проблем без відповідей, і кожна така проблема може стати формальною зачіпкою для оскарження прийнятих зборами рішень.

Інший приклад - письмова заява співвласника про те, щоб йому повідомляли про скликання зборів на адресу електронної пошти (доповнення до статей 6 і 10 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та статті 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”). Виникають запитання: кому таку заяву адресувати, якщо ОСББ немає? Усім найактивнішим співвласникам - “Ти, Васю, мабуть, колись збори скликатимеш, то ось тобі заява”? А якщо й створене ОСББ і заява подана правлінню, а збори скликає ініціативна група? Який практичний сенс цієї норми, якщо з таким же успіхом, як подати письмову заяву, співвласник може з рук у руки отримати повідомлення про проведення зборів? А як у суді довести надсилання повідомлення на електронну пошту в реаліях нинішнього рівня комп’ютерних знань більшості співвласників?

Як бачимо, практичного сенсу в такому доповненні немає жодного. Натомість є формальна пастка, люб’язно створена розробниками законопроекту для недосвідчених співвласників. Адже не секрет, що сьогодні одним із основних аргументів співвласників під час оскарження рішень установчих і загальних зборів ОСББ є неповідомлення чи неналежне повідомлення про проведення зборів. Наскільки ж таких справ і “аргументів” побільшає, якщо законопроект буде прийнятий!

Проект містить чимало й інших, на перший погляд - дрібних, правок, які насправді змінюють ідеологію функціонування ОСББ. Це і “перенаділення” повноваженнями голови правління, виведення його в самостійну посадову особу без узгодження таких змін із його статусом члена правління. Це й зміни щодо необхідної більшості голосів з низки питань та щодо процедурних аспектів оприлюднення рішень загальних зборів. І заміна чинного терміну “особистий підпис” (який насправді охоплює і власноручний, і електронний, і інші аналоги власноручного підпису) на більш вузький “власноручний”. І інші абсолютно незрозумілі “перестановки слів” без ясної мети та змісту, які вносять правову невизначеність та можуть послужити формальним приводом до перегляду судової практики, яка за час чинності нової редакції Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (з 1 липня 2015 року) сформувалася на користь ОСББ.

Різноманітні малозначні перестановки слів та “уточнення”, які пропонує законопроект, не мають жодної доданої вартості і ясної цілі, зате можуть послужити формальним приводом до перегляду судової практики, яка за час чинності нової редакції Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (з 1 липня 2015 року) сформувалася на користь ОСББ.

Врегулювання” вже врегульованого: електронні підписи

Проект багато разів згадує про можливість застосування електронних підписів на листках опитування. Але проблема в тому, що жодної доданої вартості ці згадки не несуть - адже використовувати електронні підписи вже сьогодні можна відповідно до Законів України “Про електронні документи та електронний документообіг” та “Про електронні довірчі послуги”. Більше того, саме на ці закони і посилається сам проект - так і не даючи жодного власного регулювання з цих питань (якого, власне, і не треба).

Виникає питання - а навіщо тоді такі доповнення потрібні взагалі? Тим більше, що вже сьогодні, в рамках чинної нормативно-правової бази, є чимало відповідних електронних сервісів, якими користуються, в тому числі, ОСББ. І перешкодою їх поширенню та застосуванню є не брак регулювання - з цим якраз все гаразд, - а той факт, що далеко не всі співвласники (скажемо прямо - меншість співвласників) мають електронні підписи та вміють ними користуватися. А система державної реєстрації, зі свого боку, технічно та методологічно не готова працювати з електронними документами. І проблема ця не є специфічною для ОСББ і не потребує змін до законодавства про ОСББ.

Тож “врегулювання” використання електронних підписів у проекті є банальною імітацією “покращення” та вносить додаткову правову невизначеність, адже в підсумку нічого не врегульовує і відсилає до профільного законодавства щодо електронного документообігу.

Кишенькові ОСББ та “правильні” управителі для забудовників

Ще одне неоднозначне доповнення до статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, яке пропонує проект, звучить так: “В багатоквартирних будинках, прийнятих в експлуатацію менше ніж за три роки до дати проведення установчих зборів, кожен співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення, на які проведено державну реєстрацію його права власності, у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, на які проведено державну реєстрацію права власності на дату проведення установчих зборів”.

При цьому з тексту статті пропонують прибрати згадку про те, що “установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку”.

Що означають ці дві пропозиції в сукупності? Фактично, йдеться про те, щоб дозволити створювати “ОСББ з трьох осіб”, як це колись уже було. Нагадаємо: до 1 липня 2015 року деякі забудовники після завершення будівництва будинку “організовували” державну реєстрацію права власності на квартири кільком пов’язаним із ними особам, після чого такі особи створювали ОСББ, відразу обирали вказаних забудовником підрядників/управителів, “приймали” від забудовника будинок із недоробками та недоліками. І лише після цього, після отримання від ОСББ усіх бажаних забудовнику рішень, забудовник розблоковував подальшу реєстрацію права власності на квартири рештою “інвесторів”.

Чинна з 1 липня 2015 року редакція Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” унеможливила такі зловживання, заборонивши створення ОСББ в новобудовах до реєстрації права власності на більш як половину квартир і нежитлових приміщень.

Зміни ж, які зараз пропонують автори проекту, знімають це обмеження, ще й додатково наголошують, що голоси обчислюються лише за квартирами, право власності на які зареєстровано. Тобто, є лише три “зареєстровані” квартири? Чудово, вони і формують 100% голосів. Тобто, за проектом забудовники знову отримають можливість створювати кишенькові ОСББ руками пов’язаних осіб. Для чого це потрібно забудовникам і чому в проекті згадуються 3 роки? Можна припустити, що це - той строк, протягом якого забудовники сподіваються руками кишенькових ОСББ “зам’яти” будь-які претензії інвесторів щодо недоліків будівництва. Адже сьогодні, як свідчить судова практика, ОСББ успішно захищають інтереси співвласників, у тому числі від несумлінних забудовників, та зобов’язують останніх виправляти недоліки, довстановлювати відсутнє обладнання тощо.

Отже, проект закону має на меті створення забудовниками кишенькових ОСББ для прийняття вигідних забудовнику рішень в перші роки після завершення будівництва.

Стосовно будинків, де ОСББ не створено, проект містить схожу пропозицію. Так, статтю 10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” пропонують доповнити таким положенням: “Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники, стосовно прав власності на квартиру або нежитлове приміщення у даному багатоквартирному будинку яких проведено державну реєстрацію (…)”. Який сенс у такій нормі щодо будинків, де не створюється ОСББ? Той самий! Нечисленними голосами афілійованих з забудовником співвласників прийняти всі необхідні забудовнику рішення - про обрання “правильного” управителя, про відсутність претензій до забудовника тощо, доки решта співвласників ще не зареєструвала своє право власності через перепони, які їм чинить той самий забудовник.

В обох пропозиціях грубо порушується право співвласників багатоквартирного будинку брати участь в управлінні ним - і порушується в інтересах несумлінних забудовників та управителів.

Викручування рук ОСББ: типова форма протоколу та перелік рішень на установчих зборах

Несподівано автори проекту вирішилися пройтися по процедурних питаннях проведення установчих та загальних зборів ОСББ. І якщо в мотивах попередніх змін ще можна було сумніватися, то ці - неприкрито спрямовані на те, щоб ускладнити життя співвласникам, які створили ОСББ.

Нововведення законопроекту в частині процедурних питань роботи ОСББ є неприкрито спрямованими на шкоду законослухняним об’єднанням.

По-перше, зміни до статей 6 і 10 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачають, що протокол установчих зборів та протокол загальних зборів ОСББ повинен складатися “за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики”.

Чинне законодавство такої вимоги не містить, і ОСББ складають протоколи в довільній формі. Тепер же розробники проекту намагаються загнати ОСББ в “прокрустове ложе” типової форми протоколу - і ще невідомо, якої якості вона буде та чи буде придатна для використання на практиці! І це при тому, що чинне законодавство України не передбачає “типових протоколів” для жодної організаційно-правової форми юридичної особи! У дійсності прийняття такої норми створить нескінченні формальні зачіпки для оскаржень рішень ОСББ і тим паралізує роботу об’єднань у масштабах країни. А процедурно, припускаємо, ця норма є лише “пішаком”, яким під час розгляду законопроекту у Верховній Раді пожертвують заради збереження решти корупціогенних норм.

Чинне законодавство України не передбачає “типових протоколів” для жодної організаційно-правової форми юридичної особи. Пропозиція авторів проекту запровадити типові протоколи для ОСББ виглядає як свідома спроба створити додаткові формальні зачіпки для оскарження рішень, прийнятих установчими та загальними зборами ОСББ.

По-друге, зміни до статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” пропонують інший підхід до переліку рішень, які приймаються на установчих зборах. За чинним законом конструкція норми така, що не обмежує переліку рішень, які можуть прийматися на установчих зборах. Закон лише зазначає, що як мінімум повинні бути прийняті рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Саме так цю норму тлумачить і судова практика.

Натомість запропонована авторами проекту конструкція норми передбачає “закритий”, вичерпний список: “установчі збори приймають рішення про створення об'єднання, затвердження його статуту, обрання складу та голови правління, а також рішення щодо визначення особи, уповноваженої на підпис та подання документів для проведення державної реєстрації створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Виглядає, ніби як “допомогли” - “розширили” перелік, але біда в тому, що він і так був широкий - бо не був закритий. В разі ж прийняття проекту можемо спрогнозувати, що практика зміниться, і від ОСББ на установчих зборах вимагатимуть приймати рішення виключно в межах переліку, наведеного в проекті.

Підміна понять: рішення “не прийняли” чи “проголосували проти”?

Насамкінець, звернемо увагу на начебто нейтральну зміну, яка нібито нічого й не змінює. Порівняйте, як пропонують змінити одне речення в статті 10 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”:

Чинна редакція

Редакція проекту

Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів “за” не набрано, вважається, що загальні збори прийняли рішення “проти”.

На перший погляд - ну яка різниця, рішення “не прийняли” чи “проголосували проти”, результат же нібито один і той самий. Але в такому разі - навіщо би вносити такі зміни до закону, якщо й справді по суті це нічого не міняє?

Але в тім-то й річ, що міняє! Ми вважаємо, що якщо в законі жонглюють словами, то це комусь потрібно. І цей хтось - явно не друг ОСББ.

По-перше, чинна редакція закону просто називає все своїми іменами: якщо не назбирали достатньо голосів “за”, то рішення просто не прийняли. А для того, щоб проголосувати “проти”, треба мати більшість голосів “проти” - про це йдеться раніше в тій-таки статті 10. Все логічно і зрозуміло - не змогли прийняти, не подужали, але ж і не проголосували проти.

По-друге, і це випливає з першого, чинна конструкція норми в підсумку передбачає логіку “прийнятого чи неприйнятого рішення”, а не логіку “за чи проти”. Це має свої практичні наслідки: суди, оцінюючи результати голосування, з’ясовують, чи достатньо було голосів для прийняття рішення. Часом суди прямо посилаються на те, що неучасть співвласника в голосуванні чи визнання недійсним окремого підпису “не вплинули на прийняття рішення”. А от пропозиція законопроекту цю логіку руйнує - і може стати формальною причиною, з якої вже усталена судова практика на користь ОСББ втратить свою актуальність і буде переглянута.

Висновки

Якщо узагальнити все сказане, то презентований проект закону спрямований на шкоду ОСББ та створює передумови для корупційних зловживань з боку несумлінних забудовників та управителів. Немає сенсу подавати до нього пропозиції та обговорювати окремі формулювання - він є неприйнятним в принципі, і за буквою, і за духом. Окремі пропозиції, які намагаються представити як благодіяння для ОСББ, не варті тої шкоди, яку несе проект в цілому. Наша спільнота категорично виступає проти цього законопроекту.


Подобається сайт ПроОСББ? Підтримайте його роботу благодійним внеском!

Зробити внесок