Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Як свідчить аналіз судової практики, право співвласників БКБ на спільне майно багатоквартирного будинку - а саме допоміжні приміщення - найчастіше оспорюється т.зв. “колишнім балансоутримувачем” такого будинку, в ролі якого найчастіше виступає орган місцевого самоврядування, або орган державної влади, або комунальне чи державне підприємство, хоча можуть виступати і інші суб’єкти, як-от суб’єкти господарювання різних організаційно-правових форм, що здійснювали будівництво будинку, утримання будинку та/або управління ним.

Особливого значення набуває той факт, що право спільної власності на допоміжні приміщення та інші елементи спільного майна БКБ окремо не підлягає державній реєстрації. На це звернув увагу і Конституційний Суд України у своєму рішенні від 02.03.2004 року №4-рп/2004: “Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій”¹. З одного боку, завдяки цьому власники квартир і нежитлових приміщень у БКБ без будь-яких додаткових формальностей набувають права спільної власності на спільне майно БКБ одночасно з набуттям права власності на квартиру або нежитлове приміщення у цьому БКБ. З другого боку, особи, що порушують право спільної власності на спільне майно БКБ, помилково трактують відсутність такої державної реєстрації як нагоду привласнити частину спільного майна (допоміжні приміщення) та зареєструвати за собою право власності на нього. Найчастіше таке привласнення здійснюється шляхом “переведення” допоміжних приміщень у статус нежитлових із подальшою реєстрацією на них права власності в загальному порядку. У подібних справах співвласники та/або ОСББ змушені звертатися до суду з вимогами про визнання недійсними свідоцтв про право власності на такі приміщення.

Часом “колишні балансоутримувачі” звертаються до суду з вимогами “передати” їм допоміжні приміщення, аргументуючи свої вимоги тим, що вони “не передавали” такі приміщення “на баланс” співвласникам БКБ чи створеним співвласниками юридичним особам (ОСББ, кооперативам).

В обох випадках суди стають на бік співвласників БКБ. При цьому ключовими зазначаються два аспекти:

1. Безумовна приналежність допоміжних приміщень до спільної сумісної власності безпосередньо власників квартир і нежитлових приміщень (безвідносно до створення чи нестворення ОСББ, “передачі” чи “непередачі” будинку та його спільного майна “на баланс”);

2. Необхідність з’ясувати статус приміщень саме як допоміжних. При цьому береться до уваги не фактичний стан приміщення (яке може бути на час розгляду спору фактично переобладнаним у нежитлове), а його призначення згідно з проектною та технічною документацією на БКБ.

Проілюструємо сказане деякими справами з практики Верховного Суду.

§ Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду постановою від 08 квітня 2020 року в справі № 915/1096/18² задовольнив касаційні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дев`ятий квартал" на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду в справі за позовом зазначеного ОСББ до територіальної громади міста Южноукраїнська в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області про визнання частково недійсними свідоцтв про право власності на нерухоме майно. Залишено в силі рішення Господарського суду Миколаївської області та додаткове рішення Господарського суду Миколаївської області, якими позовні вимоги ОСББ були задоволені.

Таким чином, Верховний Суд підтримав позицію суду першої інстанції щодо визнання недійсними свідоцтв про право власності територіальної громади на житлові будинки в частині “нежитлових” приміщень, самовільно переобладнаних територіальною громадою із допоміжних.

Важливим для визначення статусу допоміжних приміщень є такий висновок Верховного Суду в цій справі:

“Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.”

Також слід відзначити, що рішення прийнято попри висновок судової будівельно-технічної експертизи:

“Верховний Суд критично оцінює мотивування апеляційного суду про належність спірних приміщень до нежитлових з посиланням на дослідницьку частину висновку експертизи, який ґрунтувався лише на порядку та умовах фактичної експлуатації цих приміщень на момент проведення експертизи. З огляду на те, що з наявних у справі первинних документів вбачається приналежність спірних приміщень до допоміжних багатоквартирного будинку їх фактичне самовільне переобладнання іншими особами з метою використання за іншим функціональним призначенням не змінює правового статусу цих приміщень.”

Щодо безпосередньо реєстрації за відповідачем права комунальної власності на спірні приміщення, Верховний Суд згідно з власною усталеною практикою зазначив, що свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, але не породжує, не змінює і не припиняє права та обов`язки, видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину, і тому такий посвідчувальний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. Також Верховний Суд висловив позицію, співзвучну згаданій вище позиції Конституційного Суду України щодо відсутності у співвласників багатоквартирного будинку потреби доводити право власності на допоміжні приміщення:

“Спірні свідоцтва, які посвідчують право власності на спірні приміщення за відповідачем, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.”

§ Так само сторону співвласників багатоквартирного будинку зайняв Верховний Суд у подібній справі № 461/4181/18³, погодившись із рішеннями попередніх інстанцій про визнання незаконними та скасування рішень Львівської міської ради та її виконавчого комітету щодо реєстрації права комунальної власності на нежитлове (у дійсності, як встановлено судами, - допоміжні) приміщення та про “балансовий облік” таких приміщень.

Необхідно звернути увагу на відхилення Верховним Судом аргументів щодо нібито часткової/неповної так званої “передачі на баланс” багатоквартирного будинку. Так, у пов’язаній із щойно названою справі Львівська міська рада вимагала витребувати майно (допоміжні приміщення, які позивач трактував як “нежитлові”) з чужого незаконного володіння. Відхиляючи доводи касаційної скарги, Верховний Суд зазначив⁴:

“Безпідставними є і посилання третьої особи в обґрунтування своїх доводів в пункті 13 Постанови на висновки Верховного Суду у справі №914/1289/18, які зроблені за інших встановлених судами фактичних обставин справи, відповідно до яких спірне приміщення не було передано об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку на баланс разом із житловим будинком, а залишилось у комунальній власності територіальної громади.”

§ Загалом для спорів щодо права власності на допоміжні приміщення ключове значення має визначення приміщень саме як допоміжних. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц наведено вказівки для розмежування допоміжних і нежитлових приміщень багатоквартирного жилого будинку⁵:

“... у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо)...

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.”

Отже, Верховний Суд вказав на два аспекти:

• місце розташування приміщення,

• загальна характеристика сукупності властивостей приміщення, зокрема спосіб і порядок використання.

Вдатися до такого роз’яснення Верховний Суд змусила та обставина, що в наведеній справі спірні приміщення на стадії проектування житлового будинку планувалися на 1-му поверсі як приміщення для торговельних потреб непромислового характеру, але в подальшому як такі не використовувалися, у технічній документації значилися як підвал, і використовувалися для потреб мешканців будинку. Суди попередніх інстанцій не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, чи використовувалося воно як самостійний об'єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним. Це стало підставою скасування рішень попередніх інстанцій та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції⁶.

Наведене рішення Великої Палати важливе ще одним. Так, Верховний Суд наголосив, що, хоча вимоги позивача стосувалися визнання незаконним та скасування рішення виконкому міської ради, спір правильно розглядався в порядку цивільного (а не адміністративного) судочинства:

“Разом з тим неправильним є поширення юрисдикції адміністративних судів на той чи інший спір тільки тому, що відповідачем у справі є суб`єкт владних повноважень, а предметом перегляду - його акт індивідуальної дії. Визначальною ознакою справи адміністративної юрисдикції є суть (зміст, характер) спору. Публічно-правовий спір, на який поширюється юрисдикція адміністративних судів, є спором між учасниками публічно-правових відносин і стосується саме цих відносин...

“Отже, між сторонами у справі існує спір про право, тобто приватноправовий спір, який підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства.

З огляду на характер спору, суб`єктний склад правовідносин, предмет і підстави заявлених вимог, цей спір має вирішуватися за правилами ЦПК України як приватноправовий.”

Висновки:

• Суди відзначають безумовну приналежність допоміжних приміщень до спільної сумісної власності безпосередньо власників квартир і нежитлових приміщень (безвідносно до створення чи нестворення ОСББ, “передачі” чи “непередачі” будинку та його спільного майна “на баланс”);

• Верховний Суд відзначає необхідність з’ясувати статус приміщень саме як допоміжних. При цьому береться до уваги не лише фактичний стан приміщення (яке може бути на час розгляду спору фактично переобладнаним у нежитлове), але і його призначення згідно з проектною та технічною документацією на БКБ.

1Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним зверненням Ярового Сергія Івановича та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) [Електронний ресурс] // Конституційний Суд України - Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v004p710-04#Text

2Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08 квітня 2020 року в справі № 915/1096/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/88749271

3Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 січня 2020 року в справі № 461/4181/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/87365361

4Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 грудня 2020 року в справі № 914/554/19 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/93661813

5Постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/85415070

6На жаль, справа так і не була вирішена по суті, оскільки в зв’язку зі смертю позивача провадження було закрите під час нового розгляду в першій інстанції.