Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Суди захищають право спільної власності співвласників багатоквартирних будинків не лише в разі спроб привласнення спільного майна сторонніми особами, але в разі пошкодження / втручання в нього, причому як з боку сторонніх осіб, так і з боку окремих співвласників.

§ Так, постановою Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 лютого 2019 року¹ в справі № 757/48652/15-ц було залишено в силі Рішення Апеляційного суду м. Києва², яким задоволено позов одного зі співвласників багатоквартирного будинку до іншого співвласника щодо усунення перешкод в реалізації права власності шляхом знесення самочинно побудованої конструкції в допоміжних приміщеннях багатоквартирного будинку та приведення приміщення в первісний стан. Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що співвласник здійснив втручання у спільне майно самовільно, без згоди решти співвласників:

"До початку здійснення будівельних робіт, у тому числі і влаштування металевих сходів на сходовій клітині між 4 поверхом та горищем, відповідач повинна була отримати згоду всіх співвласників будинку."

Слід звернути увагу на той факт, що в задоволенні частини позовних вимог було відмовлено через їхню “неконкретність”. Так, вимоги позивача стосувалися двох складових спільного майна: "зобов'язати привести сходову клітину між 4 поверхом та горищем під'їзду № 1 житлового будинку в попередній стан згідно поверхового плану забудови будинку" та "привести за власний рахунок горище під'їзду № 1 житлового будинку до попереднього стану". І якщо першу частину вимог було задоволено, то другу - ні:

"Колегія суддів вважає, що позовні вимоги про зобов'язання відповідача привести за власний рахунок горище ... до попереднього стану задоволенню не підлягають, так як не є конкретними."

Як випливає з аналізу справи, в цій частині позивач не зумів обґрунтовано пояснити, власне, в чому полягав “попередній стан” горища.

§ Наведемо інший приклад, що стосується дій сторонніх осіб. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 23 березня 2018 року³ в справі № 925/39/18, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 3 липня 2018 року та постановою Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 вересня 2018 року⁴, було зобов'язано ПАТ "Укртелеком" усунути перешкоди у користуванні ОСББ "Електрон-Умань" наскрізним проходом першого поверху будинку № 32/6 по вул. Горького в м. Умані шляхом повного демонтування розподільчої шафи типу ШР-1200. Розглядаючи справу в касаційному порядку, Верховний Суд зазначив:

“Господарські суди попередніх інстанцій установили, що ... приміщення наскрізного проходу першого поверху у зазначеному будинку є допоміжним та становить спільну сумісну власність співвласників цього будинку; цей наскрізний прохід не є ізольованим приміщенням будинку, а є з ним одним цілим, тобто обслуговуючим, технологічним, допоміжним стосовно житлового будинку, в якому він розташований...

Господарські суди, ... установили, що спірне приміщення - наскрізний прохід першого поверху будинку ... є допоміжним приміщенням багатоквартирного житлового будинку, яким мають право користуватися усі власники квартир у будинку, оскільки таке допоміжне приміщення призначене для забезпечення експлуатації та обслуговування багатоквартирного будинку; за пожежними нормативами наскрізний прохід є допоміжним приміщенням для забезпечення додаткового виходу з під'їзду. При цьому суди визнали недоведеним відповідачем правомірність розміщення ним спірного обладнання у зазначеному приміщенні. Суди також установили, що внаслідок таких дій відповідача унеможливлюється повноцінний доступ до цього приміщення; позивач позбавлений можливості забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний стан спільного майна багатоквартирного будинку - наскрізного проходу першого поверху у зв'язку із розміщенням відповідачем у ньому та експлуатацією спірної розподільчої шафи, тобто відповідач у цьому випадку створив перешкоди у користуванні власником своїм майном; таке обладнання підлягає повному демонтажу. Отже, суди попередніх інстанцій, дослідивши матеріали справи, дійшли висновку про порушення прав позивача та обґрунтованість заявлених вимог.”

Показово, що в своїх запереченнях відповідач посилався, серед іншого, на той факт, що телекомунікаційне обладнання (розподільча шафа) було встановлене у вказаному приміщенні ще під час будівництва самого будинку, який перебував у державній власності у 1987 році, за проектом будівництва, погодженому у встановленому законом порядку на той час. Також відповідач посилався на забезпечення роботою обладнання телекомунікаційних послуг значній кількості абонентів.

Тим не менше, суди, визнавши, що приміщення, в якому встановлено обладнання, є спільним майном багатоквартирного будинку, не визнали вищенаведений аргумент відповідача таким, що доводить правомірність розміщення обладнання. А встановивши, що внаслідок встановлення обладнання позивач позбавлений можливості забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний стан спільного майна багатоквартирного будинку, суди погодилися, що таке встановлення є перешкодою в здійсненні права власності на спільне майно.

Отже, в даному рішенні суди продемонстрували перевагу права власності на спільне майно багатоквартирного будинку і інтересів співвласників багатоквартирного будинку перед (потенційним) правом користування спільним майном з боку третіх осіб та перед інтересами таких третіх осіб.

§ Рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 22 серпня 2016 року в справі № 760/3111/16-ц відповідача - власника однієї з квартир у багатоквартирному будинку - було зобов’язано за власний рахунок демонтувати засклення балкону в квартирі шляхом повернення його до первинного стану згідно з проектно-технічною документацією будинку⁵. Рішення суду в цій частині було залишене в силі судами апеляційної та касаційної інстанцій⁶.

Особливістю цієї справи є те, що з позовом звертався управитель багатоквартирного будинку (виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій), а в своєму рішенні суд першої інстанції послався як на допущені порушення вимог містобудівного законодавства, так і на порушення прав решти співвласників багатоквартирного будинку самим фактом зміни фасаду без їхньої згоди:

"Отже, стіна, як конструктивний елемент будинку, є спільною сумісною власністю всіх власників квартир. Таким чином, змінивши зовнішній вигляд, а також технічні характеристики стіни, відповідач порушив права інших мешканців будинку."

В обґрунтування свого рішення суд послався також на ст. 25 Закону України “Про основи містобудування”, розглядаючи її формулювання фактично як заборону самовільної зміни архітектурного вигляду споруди в процесі експлуатації:

"Відповідно до ст. 25 Закону України «Про основи містобудування» від 16.11.1992 року № 2780-ХІІ, особи, винні у ... самовільній зміні архітектурного вигляду споруди в процесі експлуатації ... несуть відповідальність передбачену законодавством."

Суд узяв до уваги також зміст “Правил проживання та добросусідства”, що є договором приєднання і які підписав відповідач, та які забороняють будь-яку зміну зовнішнього вигляду житлового комплексу, наприклад: фарбування стін в інший колір, зміна плитки, зміна вхідних дверей, засклення балконів, тощо.

§ Завершимо огляд судової практики справою № 755/14441/18, особливістю якої є те, що будівельні роботи виконувалися відповідачем з отриманням містобудівних умов і обмежень, реєстрацією повідомлення про початок виконання будівельних робіт, прийняттям об’єкта в експлуатацію та навіть реєстрацією права власності на реконструйоване приміщення. Відповідач посилався, зокрема, на ці факти як на доказ правомірності здійснених ним змін фасаду:

"Від представника відповідача ... 05.02.2019 р. надійшли пояснення на виконання ухвали суду від 21.01.2019 р., в яких повідомляється про те, що перед початком будівництва відповідачем було зареєстроване Повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів з незначними наслідками (СС1) та на його підставі набуте право на початок виконання будівельних робіт. Об'єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, про що свідчить реєстрація Декларації про готовність об'єкту до експлуатації № КВ141181420976 від 22.05.2018 р. на підставі зазначеної Декларації було зареєстроване право власності на нежитлове приміщення за адресою: ..., про що свідчить Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Вважає, той факт, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт та Декларація про готовність об'єкту до експлуатації були зареєстровані Державною архітектурно-будівельною інспекцією України свідчить про їх чинність на момент початку будівництва та реєстрації права власності на нежитлове приміщення. Інформація щодо чинності вказаних документів на даний час у відповідача відсутня."

Тим не менше, суд першої інстанції зобов’язав відповідача за власний кошт відновити віконний блок в квартирі та фасад будинку⁷.

За результатами розгляду справи в порядку апеляції рішення суду першої інстанції залишено в силі. При цьому суд апеляційної інстанції, зокрема, зазначив⁸:

"Враховуючи встановлені судом обставини та норми матеріального права, оцінюючи надані сторонами докази, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, про наявність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки відповідачем без погодження з ТОВ «Комфорт-Таун», без згоди всіх співвласників квартир будинку ..., без належного затвердження проектної документації на об`єкт будівництва «Реконструкція квартири ... під нежитлове приміщення за адресою: ... » розпочато будівельні роботи, що полягають у зміні фасадного виду будинку та облаштування вхідної групи - окремого входу, що суперечить нормам чинного законодавства."

Ще однією важливою особливістю справи є те, що позивачами в ній, поруч з управителем, виступили окремі співвласники.

Висновки:

• Суди захищають спільне майно від протиправних посягань третіх осіб та окремих співвласників (у т.ч. від самовільного/одноосібного розпоряджання спільним майном);
• Незалежно від того, хто порушував право спільної власності (треті особи чи окремі співвласники) та хто звертався з позовом (ОСББ, управитель чи самі співвласники), суди захищають право спільної власності співвласників багатоквартирного будинку (у т.ч. від самовільного/одноосібного розпоряджання спільним майном окремими особами) та зобов’язують відповідачів відновити попередній стан спільного майна;
• У кожній з наведених справ суди обґрунтовували своє рішення в тому числі відсутністю згоди решти співвласників на зміни, здійснені відповідачами, - незалежно від того, чи мали місце інші порушення, як-от порушення вимог містобудівного законодавства;
• На рішення судів не вплинув характер самовільних змін: були це роботи, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, чи роботи, які виконувалися з отриманням таких документів; реєструвалося відповдіачем право власності на реконструйоване приміщення чи ні;
• Суди задовольняли належно сформульовані для такої категорії справи позовні вимоги, а саме: про усунення перешкод в реалізації права власності (відновлення становища, яке існувало до порушення), причому вимоги повинні бути конкретні ("попередній стан" має бути конкретизований - наприклад, посиланням на проектно-технічну документацію).

1Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 лютого 2019 року в справі № 757/48652/15-ц [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/79775990

2Рішення Апеляційного суду м. Києва 29 листопада 2016 року в справі № 757/48652/15-ц [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/63244581

3Рішення Господарського суду Черкаської області від 23 березня 2018 року в справі № 925/39/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/73630659

4Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 вересня 2018 року в справі № 925/39/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/76445255

5Рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 22 серпня 2016 року в справі № 760/3111/16-ц [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/61098191

6Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 жовтня 2018 року в справі № 760/3111/16-ц [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/77473596

7Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 17 квітня 2019 року в справі № 755/14441/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/81357080

8Рішення Київського апеляційного суду в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ від 11 вересня 2019 року в справі № 755/14441/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/84273099