Загальні питання створення ОСББ (огляд практики)

Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

 

ОСББ є юридичною особою, яка створюється і діє згідно з Законом України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

Загальні умови та обмеження щодо створення ОСББ визначають статті 4, 5 і 6 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Серед таких умов і обмежень слід виділити такі:

  • В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання (ч.3 ст.4);

  • Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об’єднання (ч.3 ст.4);

  • Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку (ч.1 ст.6);

  • ОСББ може бути створене шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу (ст. 5).

Кожна із названих умов знайшла своє відображення у судовій практиці.

§ Так, рішенням Господарського суду Одеської області від 5 вересня 2017 року1 у справі № 916/782/17, з яким погодилися Одеський апеляційний господарський суд і Велика Палата Верховного Суду2, було визнано недійсним рішення установчих зборів ОСББ про створення нового об’єднання в (частині) будинку, де вже створене ОСББ, та скасовано державну реєстрацію3 новоствореного ОСББ:

“Таким чином, виходячи з того, що на момент створення ОСББ "Наш дім Успенська 17" у багатоквартирному будинку по вул. Успенська,17 у м. Одеса вже було створено ОСББ „Успенська 17" ... а також з того, що Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" дозволяє створювати в одному багатоквартирному будинку тільки одне об'єднання співвласників, господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість і правомірність позовних вимог ОСББ „Успенське 17" про визнання недійсним рішення установчих зборів ОСББ "Наш дім Успенська 17", оформлених протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку "Наш дім Успенська 17" від 19.07.2016р.”

Слід звернути увагу, що частина будинку, власники приміщень у якій створили нове “окреме” ОСББ, у подальшому була зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як окремий житловий будинок. Рішення суду є тим більш показовим, що ці обставини суд не взяв до уваги, оскільки “реєстрація таких змін відбулася вже після створення, як ОСББ „Успенська 17", так і ОСББ „Наш дім Успенська 17”.

Тож судова практика виходить із того, що обмеження на створення більш ніж одного ОСББ в будинку стосується також випадків, коли в одному ОСББ об’єднано співвласників кількох будинків, а не одного.

Більше того, навіть коли не йдеться про створення нового ОСББ, суди захищають єдність управління всіма багатоквартирними будинками, що входять до одного ОСББ.

§ Ілюстрацією сказаного слугує справа № 906/203/20. Співвласники одного із 36 багатоквартирних будинків, що входять до складу ОСББ (створене шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу), провели окремі збори співвласників, на яких обрали управителя - приватне підприємство. Підприємство звернулося до ОСББ з вимогою передати технічну документацію на будинок. Суд першої інстанції в задоволенні позову відмовив, однак суд апеляційної інстанції позовні вимоги задовольнив.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, розглянувши справу в касаційному порядку, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 14.09.2020 скасував, а рішення Господарського суду Житомирської області від 09.06.2020 залишив у силі. При цьому Верховний Суд зазначив4:

“колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що питання обрання та відкликання управителя одного будинку, який входить до складу вже сформованого об`єднання, має вирішуватися шляхом скликання та проведення загальних зборів ОСББ "Космос-1971", до компетенції яких належить це питання відповідно до статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Натомість, збори співвласників цього окремого будинку, у даному випадку, будинку №32 по вул. Вітрука в м. Житомирі, до моменту виходу співвласників цього будинку зі складу ОСББ "Космос-1971", такими правомочностями, відповідно до чинного законодавства та положень статуту, не володіють. Маючи на меті здійснити вихід із ОСББ "Космос-1971", у складі якого здійснювалось управління, зокрема, житловим будинком №32 по вул. Вітрука в м. Житомирі, співвласники вказаного будинку мали здійснити такий вихід з об`єднання у встановленому порядку, шляхом скликання ініціативною групою та проведення загальних зборів ОСББ "Космос-1971", з внесенням змін до статуту об`єднання і, за потреби, в подальшому створити у своєму будинку окреме ОСББ або найняти управляючу компанію, яка буде обслуговувати будинок.”

Наголосимо на висновку Верховного Суду про те, що “вихід” співвласників одного з будинків із об’єднання має здійснюватися виключно за рішенням загальних зборів всього ОСББ.

§ Питання створення ОСББ ускладнюється, коли виникає спір щодо статусу багатоквартирного будинку як окремої будівлі або частини більшої будівлі. При цьому йдеться не лише про випадки створення нового ОСББ попри вже існуюче, але й про створення ОСББ в частині будівлі, яка ще не завершена будівництвом в цілому. Як свідчить практика, в оцінці статусу будинку суди керуються насамперед відповідною проектно-технічною документацією.

Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду своєю постановою від 25 листопада 2020 року5 в справі №  925/1425/19 залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій, якими було визнано недійсними рішення установчих зборів ОСББ, створеного в одній із черг (блоків, секцій) будівництва. Мотивом стало невиконання вимоги закону щодо реєстрації права власності на більш як половину квартир і нежитлових приміщень у будівлі (оскільки решта черг/секцій ще просто не була збудована):

“...беручи до уваги встановлені судами обставини щодо того, що введений в експлуатацію двоповерховий будинок, що складається з 12 квартир, є частиною багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Черкаси, вул. Гетьмана Сагайдачного, 166, з огляду на відсутність у матеріалах справи документів, які б підтверджували реєстрацію права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку, Суд погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про проведення спірних установчих зборів ОСББ "Сагайдачного 166" з порушення вимог спеціального законодавства.

А тому рішення про створення ОСББ "Сагайдачного 166" та затвердження положень Статуту ОСББ "Сагайдачного 166", що прийняті на вказаних установчих зборах, правильно визнані недійсними судом першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний господарський суд.”

§ Як зазначалося, закон допускає створення ОСББ шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу. Однак на практиці органи управління кооперативу не завжди погоджуються на таку реорганізацію, і співвласники створюють ОСББ у загальному порядку. Оскільки в такому разі своє існування продовжує і ЖБК, який претендує на управління будинком, між ним і новоствореним ОСББ виникає спір щодо повноважень здійснювати таке управління. Аналіз судової практики свідчить: суди притримуються тієї позиції, що законодавство не ставить правову можливість створення ОСББ у залежність від рішення ЖБК.

Так, у постанові в справі № 924/451/19 Верховний Суд зазначив:6

“Чинне законодавство України не виключає можливості створення у багатоквартирному житловому будинку, в якому існує обслуговуючий житлово-будівельний кооператив, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, а ст. 5 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачає лише можливість реорганізації кооперативу в об`єднання, як один з можливих правових механізмів його створення.

Правильним є висновок судів про те, що норми чинного законодавства України не ставлять правову можливість створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку у залежність від рішення житлово-будівельного кооперативу. Тому будь-яке рішення ЖБК "Подільський край" про відмову та/або заборону створення ОСББ знаходиться поза його компетенцією та повноваженнями.”

Висновки:

  • Обмеження на створення більш ніж одного ОСББ в будинку стосується також випадків, коли в одному ОСББ об’єднано співвласників кількох будинків, а не одного.

  • “Вихід” співвласників одного з будинків із об’єднання має здійснюватися виключно за рішенням загальних зборів всього ОСББ.

  • В оцінці статусу будинку як окремої будівлі чи частини більшої будівлі суди керуються насамперед відповідною проектно-технічною документацією на будівництво.

  • Чинне законодавство України не виключає можливості створення у багатоквартирному житловому будинку, в якому існує обслуговуючий житлово-будівельний кооператив, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, і законодавство не ставить правову можливість створення ОСББ у залежність від рішення ЖБК.

  • Закон не містить вимоги про те, щоб місцезнаходження об'єднання співвласників багатоквартирного будинку збігалося з адресою такого будинку.

  • “Непридатний стан” будинку, встановлена іншим судом "неможливість передати будинок на баланс” не є перешкодою для створення ОСББ.

 

1Рішення Господарського суду Одеської області від 5 вересня 2017 року у справі № 916/782/17 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/68754223

2Постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 вересня 2018 року в справі № 916/782/17 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/76945451

3Зауважимо, що 2021 року Велика Палата Верховного Суду висловилася проти практики скасування державної реєстрації ОСББ в обхід належної процедури ліквідації юридичної особи, про що докладніше йтиметься нижче.

4Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 17 грудня 2020 року у справі № 906/203/20 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/93783428

5Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 25 листопада 2020 року в справі №  925/1425/19 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/93263172

6Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15 жовтня 2020 року в справі № 924/451/19 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/92675753