Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Стаття 7 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачає, що статут ОСББ складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. Такий типовий статут затверджено Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 № 141 (викладено в новій редакції наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.09.2015 року № 238).

Крім того, сама стаття 7 містить перелік положень, які повинні знайти своє відображення у статуті конкретного ОСББ. Такий перелік не є вичерпним, і закон прямо дозволяє співвласникам відступати від нього: “статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства”.

З другого боку, чинний типовий статут недостатньо докладно врегульовує окремі питання діяльності ОСББ, в той час як у деяких питаннях містить норми, напряму законом не передбачені. Як наслідок, виникають спори щодо змісту статутів конкретних ОСББ і допустимих меж відступу від положень типового статуту. Втім, у судовій практиці ці питання піднімаються порівняно нечасто, а висновки судів є доволі лаконічними.

§ Так, у постанові від 24 липня 2018 року в справі № 910/13384/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду констатував¹:

“Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об'єднання та не суперечать вимогам законодавства. Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов'язковим.

Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 238 від 23.09.2015.

Типовий статут містить загальні положення, які мають бути відображені у ньому, форма складення та зміст статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не є вичерпним, щодо положень, викладених у ньому, а може бути конкретизований та доповнений, проте не повинен суперечити загальним вимогам.

Як встановлено судами, Статут Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Щаслива гора 128" відповідає формі і змісту статті 7 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", типовому статуту та містить положення, які не суперечать вимогам законодавства і є істотними для діяльності об'єднання.”

Відповідно до ст.93 ЦК України, місцезнаходженням юридичної особи є фактичне місце ведення діяльності чи розташування офісу, з якого проводиться щоденне керування діяльністю юридичної особи (переважно знаходиться керівництво) та здійснення управління і обліку. З огляду на об’єктивні труднощі, які часом виникають із розміщенням органів управління ОСББ в будинку, співвласників якого воно об’єднує, часом постає питання про зазначення місцезнаходження ОСББ як юридичної особи, яке би було відмінним від адреси відповідного багатоквартирного будинку.

§ З цього приводу Велика Палата Верховного Суду в постанові від 16 жовтня 2018 року² в справі №916/4625/15 зазначила:

“Велика Палата Верховного Суду не погоджується і з висновком судів попередніх інстанцій, що позов підлягає задоволенню через неможливість розмістити у законсервованому аварійному будинку будь-який офіс або облаштувати робоче місце для уповноваженої особи ОСББ «Реставратор 21» з метою здійснення відповідної діяльності. Закон не містить вимоги про те, щоб місцезнаходження об'єднання співвласників багатоквартирного будинку збігалося з адресою такого будинку.”

Ця постанова Верховного Суду важлива ще й іншим висновком. Верховний Суд зазначив, що “непридатний стан” будинку, встановлена іншим судом "неможливість передати будинок на баланс” не є перешкодою для створення ОСББ:

“Отже, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку могло бути створене, в тому числі, для здійснення діяльності щодо реконструкції будинку і подальшого його належного утримання.

Тому не можна погодитися з посиланням судів попередніх інстанцій як на підставу задоволення позову на те, що будинок не використовується власниками за цільовим призначенням, в будинку фактично не існує квартир, відсутнє постачання комунальних послуг та на аварійний стан будинку, а такі обставини, зокрема, не є, відповідно до названого Закону, підставами для визнання недійсним рішення установчих зборів про створення ОСББ.”

Висновки:

• Типовий статут ОСББ містить загальні положення, а форма складення та зміст статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не є вичерпними, і можуть бути конкретизовані та доповнені, проте не повинні суперечити загальним вимогам.

• Закон не містить вимоги про те, щоб місцезнаходження об'єднання співвласників багатоквартирного будинку збігалося з адресою такого будинку.

• “Непридатний стан” будинку, встановлена іншим судом "неможливість передати будинок на баланс” не є перешкодою для створення ОСББ.

1Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 24 липня 2018 року в справі № 910/13384/17 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/75501089

2Постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 жовтня 2018 року в справі №916/4625/15 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/78160707