Чи є власники машиномісць співвласниками багатоквартирного будинку?

Цей матеріал - повторення мого блогу, опублікованого на "Про ОСББ" на початку 2017 року, і втраченого через збій сервера. Про машиномісця мене запитують постійно, і судова практика з цього питання складається неоднозначна. Тому вважаю за необхідне іще раз поділитися своєю позицією і своїми аргументами.

Скільки існують ОСББ в Україні, стільки постає питання про те, чи є власники машиномісць співвласниками багатоквартирного будинку. Особливо важливим воно є для сучасних новобудов, багато з яких облаштовуються підземними паркінгами. Від відповіді на це питання залежить, кого запрошувати на установчі (а в подальшому - і на загальні) збори ОСББ, а також на яку кількість співвласників розподіляти витрати з утримання будинку і прибудинкової території.

Існує думка, що окреме машиномісце не є приміщенням і, відповідно, власники окремих машиномісць не є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку і не несуть обов’язку участі у фінансуванні витрат на утримання, експлуатацію, реконструкцію, реставрацію, поточний і капітальний ремонти, технічне переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку.

Але давайте розберемося по порядку.

Хто є співвласником багатоквартирного будинку? Згідно зі статтею 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Чи є машиномісце житловим або нежитловим приміщенням?

Згідно з Національним стандартом № 2 “Оцінка нерухомого майна”, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442, “приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу”. А згідно з ДБН В.2.3-15:2007, “машино-місце (на автостоянці або в гаражі) - площа, необхідна для встановлення одного автомобіля, що складається з площі горизонтальної проекції нерухомого екіпажа з додаванням розривів наближення (зон безпеки) до сусідніх екіпажів або будь-яких перешкод”.

Отже, виходить так, що машиномісце дійсно не є приміщенням, а є лише частиною площі іншого приміщення - гаража або стоянки, - а відтак і власник машиномісця нібито не є співвласником багатоквартирного будинку. Якщо іти за логікою державних будівельних норм, то це логічно і так би і мало бути. Адже відповідно до ДБН В.2.2-15-2005, “у підвальних, цокольних і на першому поверхах житлових будинків допускається улаштування вбудованих і вбудовано-прибудованих гаражів для одноквартирних житлових будинків та стоянок для машин і мотоциклів, що належать мешканцям багатоквартирних житлових будинків”. Тобто, державні будівельні норми передбачали і передбачають влаштування в багатоквартирних будинках стоянок для машин і мотоциклів мешканців відповідного будинку. Іншими словами - за логікою державних будівельних норм, вбудовані та вбудовано-прибудовані стоянки в багатоквартирних будинках мали би бути допоміжними приміщеннями, які обслуговували би всіх мешканців відповідного будинку, а відтак і питання про право власності на такі стоянки чи їх частини (“машиномісця”) не поставало би - вони були би просто спільною власністю власників квартир і нежитлових приміщень, так само як колясочні, комори і т.ін.

Але в тому то й річ, що ця логіка в чинному законодавстві порушена. Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” визначає машиномісце як окремий об’єкт інвестування - а відтак і як окремий об’єкт права власності: “об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном”.

Тобто, поруч із квартирами і нежитловими приміщеннями закон передбачив ще один можливий вид окремого об’єкта права власності в багатоквартирному будинку - машиномісце. Тому в будинках, де машиномісця були окремими об’єктами інвестування, вони стають і окремими об’єктами нерухомого майна.

У тому й річ, що норми Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” пішли врозріз із логікою державних будівельних норм, визначивши машиномісце - фактично, частину допоміжного приміщення - самостійним об’єктом права власності. Звідси - нерозуміння й численні спори щодо статусу і прав власників машиномісць.

Тепер повернімося до Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Його стаття 1, визначаючи поняття нежитлового приміщення, виділяє дві його ознаки: це - приміщення, яке не належить до житлового фонду і яке є самостійним об’єктом нерухомого майна. Обом цим ознакам відповідає і машиномісце. Єдине, чим воно відрізняється від нежитлового приміщення, - тим, що взагалі приміщенням не є. Однак - машиномісце є самостійним об’єктом нерухомого майна у багатоквартирному будинку. Яким же чином в такій ситуації визначити права і обов’язки власників машиномісць, які, хоч і не є власниками саме приміщень, але все-таки є власниками об’єктів нерухомого майна в багатоквартирному будинку?

Стаття 8 Цивільного кодексу України дає відповідь на це питання: “якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону)”. Враховуючи, що питання прав і обов’язків власників машиномісць у багатоквартирному будинку чинним законодавством прямо не врегульоване, це - саме той випадок, коли слід застосувати аналогію закону. А нормами, які “регулюють подібні за змістом цивільні відносини” є норми Цивільного кодексу України та Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” щодо прав і обов’язків власників нежитлових приміщень.

Із усього сказаного вище можна зробити такі висновки:

1) Машиномісця дійсно не є приміщеннями в розумінні державних будівельних норм.

2) Тим не менше, законодавство прямо визначає машиномісце як окремий об’єкт нерухомого майна в багатоквартирному будинку.

3) За власниками машиномісць у багатоквартирних будинках слід визнавати - в порядку ч.1 ст.8 Цивільного кодексу України (аналогія закону) - ті ж права і обов’язки, якими наділені й власники нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках.