Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Те, що ОСББ основною метою діяльності має управління багатоквартирним будинком, разом із недостатнім рівнем правової обізнаності багатьох громадян і посадових осіб, часом стає причиною помилкового ототожнення об’єднання з управителем багатоквартирного будинку (т.зв. “приватним ЖЕКом”), за тією логікою, що ОСББ нібито виконує ті самі функції, які до нього виконував управитель чи виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Як наслідок, деякі співвласники вимагають від ОСББ укладання різного роду договорів про “надання послуг”, за аналогією з тим, як були побудовані їхні відносини з управителем.

Це нібито теоретичне непорозуміння має практичним наслідком відмову окремих співвласників сплачувати внески в ОСББ, якщо з ними не буде укладено договору про надання послуг.

ОСББ, зі свого боку, не мають правових підстав для укладання таких договорів, адже послуг не надають і взагалі не провадять господарської діяльності (докладніше про це - тут). Взаємні ж права і обов’язки співвласників і ОСББ ґрунтуються не на договорі, а на законі та статуті. На це звертає увагу і Верховний Суд.

§ Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в своїй постанові від 22 лютого 2018 року в справі № 910/11312/17 відкинув аргументи відповідача щодо нібито необхідності укладання договору з ОСББ та погодився із вимогами ОСББ щодо стягнення з власника нежитлових приміщень суми основного боргу зі сплати внесків, інфляційних втрат і 3% річних. Серед іншого, суд зазначив¹:

"Обов'язок утримання зазначеного майна виникає у співвласників багатоквартирного будинку безпосередньо з актів цивільного законодавства, зокрема, статті 322 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

...

Суд не приймає до уваги аргументи скаржника щодо відсутності в нього права здійснювати відповідні видатки через відсутність документального підтвердження витрат на утримання Будинку та опалення, зокрема, укладеного договору, рахунків, протоколів тощо, адже відсутність договору між відповідачем та ОСББ щодо утримання житлового будинку і прибудинкової території не є підставою для звільнення відповідача від сплати відповідних внесків на утримання будинку та прибудинкової території за наявності підтверджених витрат на управління, утримання та збереження будинку."

Показово, що суди усвідомлюють та відзначають наявність правового зв’язку не лише між співвласником і ОСББ як юридичною особою, але й між окремим співвласником та рештою співвласників багатоквартирного будинку.

§ Так, Харківський апеляційний господарський суд у своїй постанові від "25" січня 2018 р. у справі № 922/3087/17 (переглянуто Верховним Судом у касаційному порядку та залишено в силі)² відзначив, що невиконання своїх обов’язків окремим співвласником порушує права решти співвласників багатоквартирного будинку:

"ТОВ «Такт» свій обов'язок, який визначено діючим законодавством України та Статутом ОСББ «Молодість», не виконує належним чином, у зв'язку з чим за ним утворилась заборгованість по сплаті внесків і платежів.

ОСББ «Молодість» є неприбутковою організацією, кошти об'єднання складаються з внесків і платежів співвласників. Несплата співвласником в об'єднанні платежів і внесків порушує права інших співвласників."

Висновки:

• Обов’язки співвласників виникають безпосередньо з актів законодавства. Відсутність між співвласником та ОСББ договору щодо утримання житлового будинку і прибудинкової території не є підставою для звільнення співвласника від сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території.

• Передбачені ст. 625 ЦК України заходи цивільно-правової відповідальності можуть застосовуватися не лише щодо порушення зобов'язань, які виникли на підставі договору, але й до порушення зобов’язань, які виникли з закону і статуту ОСББ, як-от зобов’язань зі сплати внесків в ОСББ.

• Невиконання своїх обов’язків окремими співвласниками суди розглядають як порушення прав не лише ОСББ, але й решти співвласників багатоквартирного будинку.

1Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22 лютого 2018 року в справі № 910/11312/17 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/7244879

2Постанова Харківського апеляційного господарського суду від "25" січня 2018 р. у справі №922/3087/17 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/71882427