Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Не всі співвласники сумлінно виконують свої обов’язки, названі вище в цьому розділі. Найчастіше це стосується несплати (несвоєчасної сплати) внесків, а також неправомірного втручання в спільне майно (пошкодження, привласнення тощо). ОСББ, звісно, може вимагати виконання співвласником його обов’язків, названих вище в цьому розділі, у судовому порядку. Однак на практиці ОСББ вдаються і до позасудових способів захисту своїх цивільних прав.

Одним із таких способів є припинення користування спільним майном в разі невиконання співвласником своїх обов’язків. Йдеться про те, що ОСББ обмежує використання співвласником спільного майна багатоквартирного будинку - наприклад, від’єднує внутрішньобудинкові інженерні мережі від внутрішньоквартирних мереж порушника. Як випливає з аналізу положень Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, для застосування такого заходу як виду відповідальності співвласника за невиконання своїх обов’язків, він повинен бути передбачений статутом ОСББ, і відповідне рішення повинен ухвалити уповноважений статутом орган - загальні збори або правління.

Застосування таких заходів викликає спротив з боку співвласників, і, як наслідок, такі спори стають предметом судового розгляду. Як свідчить аналіз судової практики, в разі виконання згаданих вище умов - наявності відповідного положення в статуті ОСББ та прийняття рішення компетентним органом - суди визнають обмеження користування спільним майном правомірним.

Слід наголосити, що йдеться саме про формулювання “обмеження користування спільним майном”, адже саме управління спільним майном багатоквартирного будинку є основним змістом правовідносин між ОСББ і співвласником. А ті ОСББ, які приймали рішення про “припинення” надання тієї чи іншої комунальної послуги, у разі виникнення судового спору програвали. Адже ОСББ зазвичай не є учасником правовідносин між співвласником і виконавцем комунальної послуги щодо надання такої послуги.

Також наявні судові справи, в яких дії ОСББ були визнані неправомірними з мотивів саме відсутності повноважень в органу управління об’єднання, який вжив таких заходів.

Отже, для того, щоб припинення об’єднанням користування спільним майном в разі невиконання співвласником своїх обов’язків було визнане судом правомірним, необхідно дотриматися одночасно трьох умов:

• вжиття таких заходів повинне бути передбачене статутом ОСББ,

• відповідне рішення повинен ухвалити уповноважений статутом орган (загальні збори або правління),

• рішення має бути прийняте саме про “обмеження користування спільним майном”, а не “припинення надання комунальної послуги” чи подібне.

§ Проілюструємо сказане постановою Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2020 року в справі № 755/5083/17¹. У ній суд відкинув вимоги позивача зобов’язати ОСББ "відновити електропостачання до квартири, заборонити ОСББ … вчиняти дії, які можуть порушувати її право власності на квартиру, зокрема, відключати квартиру від електропостачання, теплопостачання, водопостачання, каналізації та перешкоджати вільному доступу до квартири через сходи та ліфти", оскільки ОСББ діяло згідно з прийнятим згідно зі статутом та в межах компетенції рішенням загальних зборів, яке не оскаржене.

“У пункті 4.5 статуту відповідача, який узгоджується з положеннями статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", закріплно, що до виключної компетенції загальних зборів членів ОСББ відноситься встановлення обмежень на користування об`єктами, які перебувають у спільній власності членів об`єднання.

...

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що рішенням загальних зборів членів ОСББ від 04 січня 2016 року вирішено доручити правлінню ОСББ визначити заходи впливу на боржників зі сплати внесків або інших платежів, в тому числі шляхом обмеження надання послуг, які споживає боржник, а протоколом Правління ОСББ "Лазурний блюз" від 09 грудня 2016 року прийнято рішення визначити квартири та нежитлові приміщення, борг по внескам яких перевищує 3 місяці, вжити заходи по обмеженню таких приміщень користуванням загально будинковими мережами електро- та водопостачання, попередньо попередивши про такі заходи.

...

У справі, що переглядається, позивач не заявляла вимог про визнання недійсним рішення органів управління ОСББ "Лазурний блюз". Суди не встановили, що рішення органів управління оспорені в судовому порядку та факт відсутності заборгованості у позивача перед відповідачем по сплаті внесків на утримання будинку, яка стала підставою для встановлення обмежень, а тому, за таких обставин, висновок судів про наявність підстав для задоволення позовних вимог є необґрунтованим.

Таким чином, колегія суддів вважає, що наявні підстави для задоволення касаційної скарги, скасування оскаржуваних судових рішень та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову.”

Висновок: стосовно припинення об’єднанням користування спільним майном як виду відповідальності за невиконання співвласником своїх обов’язків, Верховний Суд своїми рішеннями фактично підтвердив необхідність дотримання одночасно трьох умов:

• вжиття таких заходів повинне бути передбачене статутом ОСББ,
• відповідне рішення повинен ухвалити уповноважений статутом орган (загальні збори або правління),
• рішення має бути прийняте саме про “обмеження користування спільним майном”, а не “припинення надання комунальної послуги” чи подібне.

1Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 червня 2020 року в справі № 755/5083/17 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/89675201