Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Нерідко мотивом відмови сплачувати внески з боку співвласників є факт передачі приміщення в найм або оренду. Такі співвласники вважають, що внески в ОСББ повинні сплачувати не вони, а наймачі/орендарі.

Особливо гостро ця проблема стоїть у відносинах ОСББ з такими власниками як держава і територіальні громади, оскільки вони здають в найм і оренду значну частку належних їм приміщень. Ситуація ускладнюється неправильним тлумаченням ч.4 ст.12 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, яка говорить, що “зобов’язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень”. Представники держави і територіальних громад тлумачать цю норму саме таким чином, що повністю самоусуваються від сплати внесків в ОСББ.

У той же час, судова практика, як уже зазначалося, стоїть на позиції безумовного обов’язку саме співвласника сплачувати внески в ОСББ. І наведену вище норму розуміє як можливу підставу для держави чи територіальної громади покласти відповідні витрати на наймача/орендаря в рамках їхніх “внутрішніх” правовідносин за договором найму/оренди, але в жодному разі не як звільнення власника приміщення від обов’язку сплачувати внески в його “зовнішніх” відносинах з ОСББ та рештою співвласників.

§ З цього приводу Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в своїй постанові від 02 вересня 2020 року¹ в справі № 906/884/19 особливо відзначив, що ОСББ не зобов'язане укладати договору з орендарем приміщення, і що обов'язки перед ОСББ несе власник приміщення, а не орендар:

“... рішення загальних зборів ОСББ "Житичі", у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, є обов'язковими для Житомирської міської ради, як власника нежитлових приміщень по вул. Небесної Сотні, 15 у м. Житомир, який в силу прямої норми закону несе тягар утримання належного йому майна та зобов'язаний виконувати прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ. При цьому у разі відмови співвласника сплачувати встановлені внески і платежі об'єднання має право звернутися до суду...

Верховний Суд констатує, що визначаючи зобов'язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов'язання, у тому числі механізму захисту прав об'єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна...

... з урахуванням приписів статті 511 Цивільного кодексу України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ "Житичі" є обов'язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов'язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна.

...

... за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та не досягнення між позивачем та відповідачем згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов'язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень - Житомирська міська рада, для якого положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ є обов'язковими в силу закону.”

1Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02 вересня 2020 року в справі № 906/884/19 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/91319996