Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Відповідно до ст. 20 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

У той же час, ст. 12 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” передбачає, що Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Тобто, зазначений Закон допускає відступи від загального правила щодо рівного розподілу витрат між співвласниками пропорційно до площі приміщень.

На практиці є як ОСББ, що встановлюють рівні розміри внесків пропорційно до площі приміщень, так і ОСББ, які відступають від цього принципу. З цього приводу виникали непоодинокі спори між співвласниками й ОСББ, які ставали предметом судового розгляду.

Виходячи з аналізу судової практики, можна зробити такі висновки щодо визначення розміру внесків в ОСББ:

• За замовчанням розмір внесків повинен встановлюватися рівним для всіх співвласників і розподілятися між усіма співвласниками пропорційно до площі (рівний з розрахунку на 1 м.кв. площі, але різний у сумі залежно від площі приміщень, що належать співвласнику);

• Від цього принципу можна відступити, але це є правом, а не обов’язком загальних зборів;

• Відступ від цього принципу має бути об'єктивно обумовлений.

§ Визначальними з цього питання є висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові від 3 грудня 2019 року в справі №910/6471/18¹:

“7.30. Отже, законодавство, яке регулює порядок забезпечення співвласниками багатоквартирного будинку утримання та експлуатацію багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (управління багатоквартирним будинком), передбачає, що внески і платежі на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна є складовою частиною внесків та платежів співвласників як витрат на управління багатоквартирним будинком.

7.31. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій не врахували наведені вище приписи законодавства та не спростували надані відповідачем доводи та докази, що спірні пункти рішення, додаток № 1 до протоколу - кошторис приймалися відповідно до вимог частини другої статті 12 Закону № 417-VIII, яка регулює порядок розподілу між співвласниками витрат на управління багатоквартирним будинком та за якою витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.

7.32. При цьому суди з`ясували, що при прийнятті спірного рішення про розподіл витрат на управління будинком та розмежування розміру внесків в залежності від виду нерухомого майна, належного співвласникам (житлове чи нежитлове), у кошторисі були враховані різні режими функціонування, навантаження на 1 кв. м таких приміщень (житлових і нежитлових), різний обсяг необхідності витрат на обслуговування такого приміщення та прибудинкової території (навантаження на внутрішньобудинкові мережі, кількість відвідувачів, обсяг відходів, проїзд машин, місце паркування тощо).

...

7.35. Як вже вказано вище, при визначенні розміру внесків враховані об`єктивні істотні обставини, а докази та доводи на обґрунтування того, що розмір визначених для позивача платежів в залежності від його виду як споживача послуг є явно несправедливим чи надмірним, відсутні.”

7.36. Враховуючи наведене, за відсутності відповідного нормативного застереження щодо встановлення однакового розміру внесків для власників квартир та нежитлових приміщень, рішення загальних зборів ОСББ "Микільсько-Слобідська, 2Б" від 1 жовтня 2017 року не можна вважати прийнятим з порушенням норм чинного законодавства, відповідно у задоволенні позову в частині його скасування слід відмовити."

Висновки:

• За замовчанням розмір внесків в ОСББ повинен встановлюватися рівним для всіх співвласників і розподілятися між усіма співвласниками пропорційно до площі (рівний з розрахунку на 1 м.кв. площі, але різний у сумі залежно від площі приміщень, що належать співвласнику).

• Від згаданого вище принципу можна відступити, але це є правом, а не обов’язком загальних зборів ОСББ. При цьому відступ від цього принципу має бути об'єктивно обумовлений.

1Постанова Великої Палати Верховного Суду від 3 грудня 2019 року в справі №910/6471/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/86401313