Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Стаття 12 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” наводить перелік витрат на управління багатоквартирним будинком. Цей перелік, втім, не є повним, а тому не є закритим/вичерпним. Фактично, будь-які витрати, що стосуються утримання багатоквартирного будинку, управління ним, забезпечення діяльності ОСББ як форми управління багатоквартирним будинком є витратами на управління багатоквартирним будинком. А відтак - можуть бути враховані при затверджені загальними зборами ОСББ внесків в об’єднання.

Тим не менше, часом окремі співвласники не погоджуються з включенням тих чи інших витрат до складу витрат на управління будинком і з необхідністю їх нести в складі внесків до ОСББ.

Судова практика в таких спорах виходить з того, що затвердження розмірів внесків в ОСББ є прерогативою загальних зборів об’єднання та спільним вільним волевиявленням співвласників. Доти, доки витрати, які включаються до внесків, відповідають статутній діяльності ОСББ, а процедури прийняття рішень відповідають закону і статуту об’єднання, суди не вбачають підстав визнавати нечинними рішення загальних зборів про затвердження внесків у тому чи іншому розмірі.

§ Такий висновок підтверджується позицією Верховного Суду. Так, у постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2020 року в справі № 466/8748/16-ц зазначено¹:

“Суд апеляційної інстанції ... дійшов правильного висновку, що ОСББ "Заозерне" не здійснює господарську діяльність, оскільки така діяльність відповідача спрямована на створення і підтримання необхідних матеріально-технічних умов його функціонування, що здійснюється за участі або без участі суб'єктів господарювання, а тому ця діяльність є господарчим забезпеченням діяльності негосподарчого суб'єкта. ОСББ "Заозерне" не є виробником та/або виконавцем житлово-комунальних послуг, визначених відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги", оскільки не надає і не виробляє таких послуг, а отже, і не формує цін чи тарифів на послуги, які б підлягали встановленню (затвердженню) органами місцевого самоврядування.

Висновок суду першої інстанції, що затвердження внесків на заробітну плату сторожів, правову допомогу та спецодяг має здійснюватися шляхом укладення додаткових договорів на підставі особистої згоди власника квартир суперечить вимогам Закону та правовій природі інституту ОСББ. Рішення загальних зборів ОСББ є волевиявленням власників квартир про складові внеску співвласників та їх розмір. Договори про надання правової допомоги чи договори купівлі-продажу спецодягу, договори із сторожами укладаються ОСББ, яке представляє всіх мешканців та на балансі якого перебуває багатоквартирний будинок із відповідними особами, які надають ці послуги, а не кожний окремо мешканець квартири із сторожем чи правником, якого він бажає мати.

...

Суд першої інстанції не застосував Закон та Статут, які є основою діяльності ОСББ, визначають їх порядок господарювання та взаємовідносини із іншими суб'єктами господарювання. Визначений загальними зборами членів ОСББ розмір внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території не потребує затвердження органами державної влади чи місцевого самоврядування. При визначенні розміру внесків (платежів) відповідач діє на підставі Статуту та Закону. Встановлений на загальних зборах 19 травня 2016 року розмір обов'язкового внеску (платежу) не є комунальним платежем відповідно до статті 22 Закону.

...

Твердження позивача про те, що включення таких складових до тарифів на утримання будинку здійснюється на договірних засадах та потребує особистої згоди власника квартири є безпідставними, оскільки рішенням загальних зборів ОСББ "Заозерне" від 19 травня 2016 року затверджено кошторис ОСББ "Заозерне" на період з 01 червня 2016 року до 31 грудня 2016 року, за розмір внесків співвласників багатоквартирного будинку проголосувало 44 співвласники, які є власниками загальної площі квартир або нежитлових приміщень у розмірі 4 036, 573 кв. м (75,191 % від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень із гаражами), проти вказаного рішення проголосував один співвласник (загальна площа 78 кв. м).”

Висновки:

• Визначення розмірів внесків в ОСББ є виключною компетенцією загальних зборів об’єднання та спільним, а не індивідуальним, волевиявленням співвласників. Доти, доки витрати, які включаються до внесків, відповідають статутній діяльності ОСББ, а встановлені законом і статутом процедури прийняття рішень дотримані, суди не вбачають підстав визнавати недійсними рішення загальних зборів ОСББ про затвердження внесків у тому чи іншому розмірі.

• Визначений загальними зборами ОСББ розмір внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території не потребує затвердження органами державної влади чи місцевого самоврядування.

1Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 липня 2020 року в справі № 466/8748/16-ц [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/90436531