Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Перехід до утримання будинку ОСББ шляхом самозабезпечення передбачає припинення раніше укладених договорів між співвласниками та суб’єктом, який раніше здійснював утримання будинку (управителем або виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій). З цього приводу виникали спори щодо повноважень ОСББ приймати рішення про припинення таких договорів.

§ У справі № 908/549/19 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду дійшов висновку, що договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, сторонами якого є управитель та співвласники, може бути розірваний за рішенням, прийнятим співвласниками на загальних зборах ОСББ, і що в разі виникнення спору саме ОСББ має право звернутися з позовом.

Так, у постанові від 26 листопада 2019 року¹ Верховний Суд зазначив:

“Суд погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що передбачений пунктом 5 статті 13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" порядок розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком не залежить від будь-яких інших умов, крім наявності рішення співвласників будинку про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя та направлення існуючому управителю повідомлення, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.”

Стосовно наведеної справи слід наголосити, що договір з управителем був укладений від імені співвласників не ОСББ, а міським головою, відповідно до статті 13 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

Також слід зробити застереження щодо неоптимального, як видається, способу захисту права, обраного об’єднанням. ОСББ просило про розірвання договору, хоча за конструкцією статті 13 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” могло просто завчасно повідомити про його припинення, і якщо й звертатися до суду, то з вимогою вважати договір припиненим з визначеної загальними зборами дати, а не просити суд про розірвання.

Але, так чи інакше, ключовим висновком із цієї справи є підтвердження судом права ОСББ за рішенням загальних зборів припиняти договори управління, стороною яких ОСББ як юридична особа не є.

§ Особлива група спорів при переході ОСББ на самозабезпечення - це спори з ЖБК, який раніше утримував будинок. Закон України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” для будинків, що обслуговуються ЖБК, дозволяє два шляхи створення об’єднань: шляхом реорганізації ЖБК або шляхом створення ОСББ “з чистого аркуша”, у той час як ЖБК продовжує існувати. В другому випадку найчастіше має місце конфлікт між ЖБК і новоствореним ОСББ щодо права управляти багатоквартирним будинком.

Коли в такій ситуації ОСББ приймає рішення про перехід до самозабезпечення, існують певні особливості. Адже ЖБК не є управителем (і взагалі формою управління багатоквартирним будинком). За таких умов створення ОСББ розглядається як обрання співвласниками форми управління своїм будинком - ОСББ, а ЖБК розглядається в статусі “колишнього балансоутримувача”. Потреби в припиненні будь-яких договорів з ним зазвичай немає, оскільки в більшості випадків будь-які договірні відносини між співвласниками і ЖБК відсутні.

Сказане можна проілюструвати постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11 березня 2020 року в справі № 916/2113/18². У ній “житлово-експлуатаційний кооператив” тлумачиться як колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку. З цих мотивів апеляційний суд залишив у силі рішення суду першої інстанції щодо зобов’язання кооперативу “передати в управління” ОСББ багатоквартирний будинок та технічну документацію на нього.

Зауважимо, що, як і в попередній справі, у цій спосіб захисту права, обраний ОСББ, видається неоптимальним: у той час як було достатньо вимагати передачі документації, ОСББ просило також “передачі в управління” багатоквартирного будинку, хоча в силу приписів ст. 12 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” будинок і так перебував в управлінні об’єднання, без необхідності якоїсь особливої “передачі”.

§ Необхідно звернути увагу і на доволі поширену помилку, якої припускаються ОСББ при переході до самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення. Так, деякі ОСББ і співвласники помилково вважають, що сам факт створення ОСББ “автоматично” припиняє договірні відносини з управителем або виконавцем послуг з утримання будинків і споруд. Втім, це не так, і, прийнявши рішення про самозабезпечення, ОСББ повинно завчасно повідомити управителю/виконавцю про припинення договірних відносин між ним і співвласниками. Якщо цього не зробити, то договірні відносини триватимуть, і управитель/виконавець матиме підстави вимагати оплати його послуг.

Сказане добре ілюструє постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 лютого 2019 року в справі № 711/1788/17³. Оскільки ОСББ та співвласниками не було своєчасно вжито заходів до припинення договорів з підприємством-виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (“балансоутримувачем”), останнє домоглося стягнення зі співвласника плати за послугу за період до дати “списання будинку з балансу”, яку суд визнав як таку, з якої виконавець припинив надавати свої послуги:

"Тобто лише з 30 квітня 2017 року ОСББ «Пацаєва, 20, 22, 24» вважається таким, що фактично прийняв на утримання будинок АДРЕСА_2, а до цього часу утримання будинку здійснювалося КП «Придніпровська СУБ» Черкаської міської ради за тарифами, встановленими органами місцевого самоврядування."

Зауважимо, що в ході розгляду справи співвласник не зміг довести, що протягом спірного періоду послуги виконавцем не надавалися (що утримання здійснювало ОСББ тощо). Оскільки не було забезпечено інших доказів, суд був змушений відштовхуватися від дати “списання з балансу” багатоквартирного будинку.

Висновки:

• Саме по собі створення ОСББ не припиняє договірних відносин співвласників з виконавцями житлово-комунальних послуг, які їх надавали до створення об’єднання, зокрема - з управителями або виконавцями послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Для припинення таких відносин слід в установленому законом порядку прийняти відповідне рішення загальних зборів та завчасно попередити управителя/виконавця.

• Суди підтверджують право ОСББ за рішенням загальних зборів припиняти раніше діючі договори про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, незважаючи на те, що ОСББ як юридична особа не є стороною таких договорів.

• ЖБК та інші види “житлових кооперативів” розглядаються стосовно ОСББ колишніми балансоутримувачами і як такі зобов’язані передати об’єднанням технічну документацію на будинок.

1Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 26 листопада 2019 року в справі № 908/549/19 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/85971686

2Постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 11 березня 2020 року в справі № 916/2113/18 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/88238886

3Постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 лютого 2019 року в справі № 711/1788/17 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/80330293