Цей огляд підготовлений у рамках проекту «Поштовх для ОСББ», який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА за підтримки Швейцарії

Питання укладання договорів про надання комунальних послуг у багатоквартирних будинках регламентують ст. 14 Закону України “Про житлово-комунальні послуги” та ст. 22 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Ними передбачено такі моделі організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирних будинках:

• індивідуальні договори (між кожним окремим співвласником і виконавцем комунальної послуги),

• колективний договір (укладається з виконавцем комунальної послуги управителем або іншою уповноваженою особою від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку),

• договір з колективним споживачем - ОСББ (укладається ОСББ від власного імені з виконавцем комунальної послуги).

Послуги з постачання і розподілу електричної енергії та природного газу можуть надаватися виключно за індивідуальними договорами.

Крім того, потреби співвласників можуть задовольнятися об’єднанням самостійно - шляхом самозабезпечення.

Вибір тієї чи іншої моделі договірних відносин або самозабезпечення є виключною компетенцією та вільним вибором загальних зборів ОСББ. Втім, виконавці комунальних послуг не завжди погоджуються з таким вільним вибором та часом вимагають, щоб договори з ними укладалися за вказаною самими виконавцями моделлю або в визначеній ними ж редакції (а не згідно з типовими договорами). Часом мова йде не про договори, а про інші правочини (як-от “акти розмежування”), які, тим не менше безпосередньо впливають на обсяг прав і обов’язків виконавців комунальних послуг. Предметом судового розгляду такі спори стають не надто часто, оскільки виконавці віддають перевагу позасудовим заходам впливу на співвласників та ОСББ, як-от припиненню надання послуги. Але в тих випадках, коли виконавці або ОСББ все-таки звертаються до суду, останній, як правило, стоїть на позиції права співвласників, що об’єдналися в ОСББ, самостійно обирати модель договірних відносин та керуватися при цьому типовими договорами, а також не вчиняти правочинів, обов’язковість яких для ОСББ прямо не встановлена законодавством.

§ Проілюструємо сказане рішенням Господарського суду Одеської області від 14.12.2020 в справі № 916/2202/20¹. У цій справі Акціонерне товариство "Одесагаз" звернулося до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бочарова 53" з поговом про визнання укладеним між ОСББ та АТ "Одесагаз" акту розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін відносно внутрішньобудинкових систем газопостачання (первісно позивач просив також визнати укладеним між сторонами договір на технічне обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж у багатоквартирних будинках, але відмовився від цієї частини вимог).

Давши оцінку правовому статусу сторін та наданим доказам, суд відмовив у задоволенні позову. Серед іншого, суд відзначив, що ОСББ як юридична особа не є власником внутрішньобудинкових систем газопостачання (їх співвласниками є власники квартир і нежитлових приміщень у будинку), а також що вибір моделі організації договірних відносин належить до компетенції самих співвласників (загальних зборів ОСББ), а не виконавця. Суд також наголосив на “відсутності прийнятих загальними зборами ОСББ рішень стосовно правовідносин по споживанню, постачанню природного газу в будинку”.

Зрештою, суд звернув увагу на те, що виконавцем не укладалося ні з ОСББ ні з власниками житлових та нежитлових приміщень договорів розподілу природного газу, додатками до яких є акт розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності споживачів.

§ Аналогічні висновки викладенні і в пізнішому рішенні Господарського суду Одеської області від 14.01.2021 у справі № 916/2391/20². Тут суд також звернув увагу на те, що ОСББ не є ні управителем будинку, ні власником інженерних мереж будинку, ні споживачем послуг виконавця, а тому не має правових підстав вчиняти будь-які правочини з виконавцем поза волею самого об’єднання.

Показово, що початково виконавець вимагав визнати укладеними акт розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін відносно внутрішньобудинкових систем газопостачання та договір на технічне обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж у багатоквартирних будинках на умовах проекту договору, наданого виконавцем. Однак пізніше виконавець змінив свої вимоги, звівши їх до “встановлення точки розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін газової мережі між оператором ГРМ в особі АТ "Одесагаз" та власниками багатоквартирних будинків”. У задоволенні позовних вимог виконавцю було відмовлено.

Серед іншого, суд зазначив:

“Суд звертає увагу на те, що чинним законодавством України не передбачено як безумовну умову при створенні ОСББ перехід у його власність, управління, на баланс спільного майна власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, газових, електричних систем, а відповідно розпорядження, утримання та управління об'єднанням спільним майном відбувається в межах та об'ємах встановлених вищим органом об'єднання Загальними зборами ОСББ.

...

Таким чином, судом встановлено, що власниками, в розумінні Кодексу газорозподільних систем, є співвласники будинків ... за адресою: ..., які, шляхом підписання заяв-приєднання до умов договору розподілу природного газу (для побутового споживача) приєднались до Типового договору розподілу природного газу, затвердженого постановою НКРЕКП N 2498 від 30.09.2015 р.

Отже, укладаючи договори розподілу природного газу зі споживачами сторони мали визначити межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності шляхом підписання відповідних додатків до них, а саме актів розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін. Більше того, з наявних в матеріалах справи доказів не вбачається наявність у відповідача повноважень на укладення спірного акту розмежування балансової належності.”

§ Не завжди виконавці комунальних послуг виступають позивачами в справах щодо визнання договорів з ОСББ укладеними. Часом самі виконавці ухиляються від укладання договорів про надання комунальних послуг згідно з обраною загальними зборами ОСББ моделлю, і з позовом змушене звертатися об’єднання. В таких справах суди стають на бік ОСББ/співвласників.

Так, у справі № 914/692/21 ОСББ звернулося до підприємства водопостачання з позовом із вимогою укласти з об’єднанням договір з колективним споживачем про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення у запропонованій позивачем редакції. Причиною звернення з позовом до суду стало те, що відповідач ухилявся від укладання договору, а також вимагав від ОСББ надання документів, не передбачених законодавством, як передумови укладання договору.

Своїм рішенням від 30.06.2021 р. у цій справі Господарський суд Львівської області задовольнив позов ОСББ, зазначивши³:

“Слід зазначити, що законодавством не передбачено подання будь яких інших документів ніж ті, що позивач долучав до пропозицій про укладення договору. Незважаючи на встановлений законодавством обов'язок виконавця комунальних послуг (відповідача), який займає монопольне становище, укласти договір із споживачем послуги, відповідач протягом тривалого часу ігнорує законні вимоги позивача.

Технічна можливість на укладення договору про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення до будинку ... є, оскільки між відповідачем та третьою особою укладено договір про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення ... до будинку ...”

Висновки:

• У спорах з виконавцями комунальних послуг суди враховують правовий статус ОСББ, яке не є ні управителем, ні власником спільного майна багатоквартирного будинку, і як таке не має правових підстав вступати в правовідносини з виконавцями комунальних послуг.

• У спорах з виконавцями комунальних послуг суди враховують наявність чи відсутність у ОСББ повноважень (рішень загальних зборів об’єднання) на вчинення правочинів, яких вимагає виконавець комунальних послуг.

• Суди підтверджують обов’язок виконавця комунальної послуги укладати договір про надання комунальної послуги згідно з моделлю організації договірних відносин, обраною загальними зборами ОСББ.

• Стосовно технічної можливості надання комунальної послуги в багатоквартирному будинку, суди беруть до уваги факт надання виконавцем такої послуги іншим споживачам у тому ж будинку.

1Рішення Господарського суду Одеської області від 14.12.2020 в справі № 916/2202/20 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/93742067

2Рішення Господарського суду Одеської області від 14.01.2021 у справі № 916/2391/20 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/94361879

3Рішення Господарського суду Львівської області від 30.06.2021 у справі № 914/692/21 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень. – Режим доступу: https://reyestr.court.gov.ua/Review/98520226