Внаслідок злочинної російської агресії пошкоджено або повністю знищено житло сотень тисяч українських сімей. Уже зараз з’являються законодавчі ініціативи щодо відновлення житлового фонду. Але виглядає так, що вони писалися з позицій забудовницького бізнесу, “забудовниками для забудовників”, а не з позицій громадян, чиє житло пошкоджене чи зруйноване. Громадян, які сьогодні захищають власну землю, демократичні цінності, повагу до людської гідності, законності та приватної власності.

Тому наша спільнота вважає за необхідне стисло висловити своє бачення щодо того, яким чином мають забезпечуватися житлом ті, хто його зараз втратив, а також яким чином має здійснюватися повоєнна відбудова житла.

У своїй позиції ми спираємося на проведене внутрішнє обговорення - і в тому числі на позицію тих учасників спільноти, чиє житло нині знищене, але хто мріє про відбудову свого міста.

Масштаб задачі

Будівництво нового житла замість втраченого - це лише один із аспектів вирішення комплексної житлової проблеми, яка постала перед Україною, і при тому - як не прикро це може звучати - останній у черзі.

Звісно, для будівельного бізнесу нове будівництво - це основна діяльність і сенс існування. Але громадяни, які потребують житла вже зараз, не можуть чекати. Тому насамперед має бути вирішене питання невідкладного забезпечення вже наявним житлом громадян, чиї будинки були пошкоджені або знищені. При цьому - незалежно від того, мова про власників чи наймачів житла. І це - першочергове завдання вирішення житлового питання. Яке має виконуватися швидко, ефективно та - що дуже важливо - економно. Бо це завдання - тимчасове, і не повинне відтягувати на себе надмірні ресурси, які знадобляться на наступних етапах.

Другий аспект - компенсація за втрачене/пошкоджене житло його власникам або їхнім спадкоємцям. Адже перш, ніж братися до нового будівництва, треба вирішити питання з залишками будівель та - головне - земельними ділянками, на яких вони стоять. Навіть якщо будівлю було знищено, її власники залишилися власниками земельної ділянки. І це стосується також багатоквартирних будинків - про це ми писали раніше. Ігнорувати думку (спів)власників щодо того, чи придатний їхній (багатоквартирний) будинок до ремонту/відбудови - це мародерство. Ігнорувати право власності на землю (хай навіть “недооформлене”) співвласників багатоквартирного будинку, перекроювати без їхньої згоди зруйновані квартали та мікрорайони на смак забудовника - це мародерство.

І лише після того, як пошкоджені або зруйновані будинки (їхні залишки) та земельні ділянки будуть “викуплені” у власників шляхом надання справедливої компенсації, можна всерйоз говорити про третій аспект - нове будівництво (відбудову). Відбудова має вестися в умовах мирного часу (або по завершенні бойових дій, якщо відсутній ризик повторного руйнування) і за правилами мирного часу. Відбудова - це про житло, яке має стояти десятки й сотні років. Тому і будуватися має “за всіма правилами”. А те, що “дешево і швидко” - див. про невідкладне забезпечення наявним житлом. Але також ми розуміємо, що відбудова здійснюватиметься в умовах повоєнної економіки - а значить ми повинні категорично відмовитися від економічно ризикованих схем роботи, до яких ми терпляче ставилися до війни. “Торгівля повітрям” через схеми “попередніх договорів”, “майнових прав”, “інвестування”, інших “фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла”, які в мирний час вже залишили без житла і грошей тисячі українських сімей, має бути припинена і прямо заборонена. Громадянам має продаватися виключно готове житло.

Отже, ми бачимо три аспекти вирішення житлового питання вже зараз і після Перемоги:

• невідкладне забезпечення вже наявним житлом,

• компенсація за втрачене/пошкоджене житло,

• нове будівництво (відбудова).

Нижче розглянемо кожен з цих аспектів докладніше.

Невідкладне забезпечення житлом (тимчасове поселення / тимчасовий найм)

Осіб, які втратили житло, або які були змушені покинути домівки через бойові дії, необхідно забезпечити житлом невідкладно. Це - задача, яку вже зараз виконують органи місцевого самоврядування, органи державної влади та прості громадяни, не чекаючи чиїхось вказівок. Держава навіть заохочує приватних власників житла, надаючи їм компенсацію витрат за тимчасове поселення переміщених осіб. Але перші “екстрені” варіанти поселення розраховані на дні, максимум - тижні, перебування. Надалі слід думати про більш стале (хоча все-таки тимчасове) поселення, розраховане на місяці перебування - доки будуть завершені бойові дії та знайдене/відбудоване постійне житло.

При цьому слід враховувати потреби спільного проживання сімей та можливості пошуку роботи тимчасово переміщеними особами в місцевості тимчасового поселення. У першу чергу розвивати фонд тимчасового житла слід там, де його мешканці зможуть знайти собі роботу.

Ми бачимо такі інструменти забезпечення тимчасовим житлом:

1. Надання наявного (готового і придатного) житла державної та комунальної власності (гуртожитки, готелі тощо).

2. Переобладнання нежитлових приміщень (невикористосуваних або маловикористовуваних адміністративних будівель тощо) державної та комунальної власності під житлові й передача під проживання тимчасово переміщеним особам.

3. Розширення житлового фонду соціального призначення:

   1. Активізація укладання договорів органами місцевого самоврядування з власниками приватного житла (особливо квартир і приватних будинків, у яких ніхто не проживає, зокрема в сільській місцевості) відповідно до Закону України “Про житловий фонд соціального призначення” для подальшої передачі такого житла в “соціальний найм” тимчасово переміщеним особам;

   2. На час дії воєнного стану та певний час після його завершення законодавчо дозволити укладати вищезазначені договори примусово (за рішенням суду) на вимогу органу місцевого самоврядування щодо будівель і приміщень приватної власності фізичних і юридичних осіб, які тимчасово не використовуються власниками, але можуть бути облаштовані для поселення значної кількості тимчасово переміщених осіб (приміщення гуртожитків, готелів, пансіонатів тощо).

4. Добудова незавершеного будівництвом житла (та нежитлових будівель/приміщень за умови переобладнання під житло):

   1. Надання приватним власникам об’єктів незавершеного будівництва державної допомоги на завершення будівництва за умови подальшої обов’язкової передачі об’єкта до житлового фонду соціального призначення (див. п.3);

   2. Примусовий викуп у державну або комунальну власність об’єктів незавершеного будівництва, власники яких не здатні завершити будівництво та відмовилися від вищезгаданої державної допомоги, з подальшою добудовою і включенням до житлового фонду соціального призначення (див. п.3) чи наданням в користування тимчасово переміщеним особам на інших засадах (див. п.1). Цей механізм потребуватиме внесення доповнень до Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”.

5. Розгортання, за допомоги та за кошти міжнародних організацій, тимчасових мобільних житлових містечок, які можна легко передислокувати. Ми бачимо це як крайній терміновий захід - адже кошти раціональніше вкладати в капітальне, а не тимчасове, житло, а вартість тимчасового містечка часом співвідносна з вартістю капітального багатоквартирного будинку. Тому вважаємо, що розгортання таких містечок має відбуватися дуже виважено. Бачимо потребу в них там, де просто відсутні інші названі вище варіанти забезпечення житлом. Тимчасові мобільні містечка можуть розміщуватися біля зруйнованих міст на час їхньої відбудови, і в міру відбудови переміщуватися до інших населених пунктів.

6. Виявлення, взяття на облік та прийняття в комунальну власність безхазяйного житла (ст. 335 Цивільного кодексу України) з подальшим включенням до житлового фонду соціального призначення (див. п.3) чи наданням в користування тимчасово переміщеним особам на інших засадах (див. п.1). З огляду на порівняно невеликі обсяги житла, яке таким чином потенційно може бути прийняте в комунальну власність, цей інструмент не є пріоритетним, однак відмовлятися від нього також не слід - зрештою, мова йде про житло для тих, хто його дійсно потребує.

Ми не назвали тут військово-квартирну повинність, оскільки розглядаємо її як захід екстреного реагування (на дні й тижні), а не відносно сталий інструмент тривалістю в кілька місяців.

Для майже всіх названих інструментів наявна законодавча база, тож вони можуть впроваджуватися вже зараз. Основне організаційне та фінансове навантаження в їх реалізації лягає на органи місцевого самоврядування. Тому вони потребуватимуть фінансової допомоги з державного бюджету та від міжнародних організацій.

Компенсація за втрачене/пошкоджене житло

Ми усвідомлюємо, що відповідальність за знищене та пошкоджене житло українців лежить на росії як державі-агресорі. Тому власники житла, які отримають від держави Україна компенсацію за знищене або пошкоджене житло, повинні будуть одночасно передати державі свої відповідні права вимоги до російської федерації.

Ми вважаємо, що єдиним способом компенсації за втрачене/пошкоджене житло має бути грошова виплата на підставі справедливої оцінки вартості житла. Для масової виплати компенсацій, відтак, можливо, буде потреба у визначенні Кабінетом Міністрів України відповідної методології, яка дозволить враховувати реальну ринкову вартість житла на 23 лютого 2022 року, залежно від місця розташування житла, його віку, матеріалу, проєкту тощо.

Натомість різноманітні схеми “натурального обміну” житла (замість грошової виплати) неминуче призведуть до того, що про справедливу вартість житла мова не йтиме, що, в свою чергу, дасть родючий грунт для зловживань. Такі схеми вимагатимуть запровадження “норм” і “коефіцієнтів”, інструкцій та методик. Вони годуватимуть армію чиновників і забудовників, провокуватимуть хабарництво, але в підсумку - так і не дадуть більшості громадян бажаного житла на справедливих умовах.

І поки дехто говорить про встановлення максимального (граничного) розміру компенсації, вище за який компенсація не надається, ми бачимо необхідність встановити мінімальний, нижче якого компенсація не може бути. Адже ми розуміємо, що ринкова вартість житла в деяких населених пунктах є нижчою за вартість будівельних матеріалів, необхідних для його відбудови. Тому згадана вище методологія повинна визначати також мінімальну суму компенсації - достатню для відбудови аналогічного житла в цій місцевості.

Отже, іще раз - виключно справедлива грошова компенсація, якою громадянин може розпорядитися самостійно, на свій вибір.

Використання коштів грошової компенсації може бути визначене як цільове. Цілями, на які можна використати кошти компенсації, слід визначити такі:

• придбання готового житла,

• придбання земельної ділянки під будівництво,

• придбання будівельних матеріалів і обладнання, оплата робіт і послуг підрядників,

• сплата внесків у товариство забудовників (про цей інструмент - нижче),

• оплата найму житла (ми вважаємо, що слід поважати і такий вибір громадян, що втратили свою власність).

Право власності на земельну ділянку, на якій було розташоване житло, має залишатися за його власниками. В тому числі - за співвласниками багатоквартирного будинку (їхніми спадкоємцями). Ми знаємо, що українці готові повертатися та відбудовувати свої домівки і свої міста. Тож треба зберегти за ними землю, на якій стояв їхній будинок, дати їм право вирішувати, що і як на ній відбудувати.

Про поточний правовий статус земельних ділянок багатоквартирних будинків та про те, що необхідно ще зробити, ми вже докладно писали в грудні 2021 року. Основним проблемним питанням вбачається визначення меж земельної ділянки там, де вона ще не була сформована. Так, потрібні зміни до законодавства. Але за наявності політичної волі вони можуть бути прийняті, і не будуть аж надто складними. Свої принципові пропозиції ми вже викладали. Зараз лише наголосимо, що, якби наші пропозиції комусь видалися надто складними, завжди є можливість застосувати принаймні найпримітивнішу формулу визначення меж і площі земельної ділянки: “пляма забудови + протипожежні розриви по периметру”.

Ми розуміємо, що в багатьох багатоквартирних будинках важко буде прийняти спільні рішення співвласників, навіть там, де створено ОСББ. Адже власники могли виїхати чи навіть загинути. Також ми розуміємо, що місто, яке відбудовується, не може роками чекати на рішення співвласників одного з будинків щодо їхньої земельної ділянки. Тому вважаємо за доцільне встановити співвласникам (їхнім спадкоємцям) знищених багатоквартирних будинків граничний строк (наприклад, 6 місяців після завершення воєнного стану) для прийняття спільного рішення щодо долі земельної ділянки багатоквартирного будинку. Якщо співвласники приймуть рішення про відбудову будинку - мають отримати компенсації за квартири і відбудувати будинок. Якщо жодного рішення у відведений строк співвласниками багатоквартирного будинку не буде прийнято, додатково до компенсації за втрачене житло їм має бути виплачена компенсація за земельну ділянку, і на тому право спільної власності на знищений багатоквартирний будинок і ділянку під ним має бути припинено.

Об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків слід законодавчо надати права замовників будівництва для робіт з відбудови або ремонту будинку. Там, де ОСББ немає, пропонуємо інститут товариств забудовників, про який докладніше йдеться нижче.

Стосовно компенсації за пошкоджені багатоквартирні будинки, які підлягають відновленню, вважаємо, що такі компенсації можуть виплачуватися ОСББ (якщо таке є) або іншому суб’єкту за рішенням співвласників (підряднику, управителю тощо). Слід пам’ятати, що така компенсація також має бути пов’язана з передачею державі Україна права вимоги до російської федерації щодо відшкодування завданих будинку збитків, а це може здійснити лише суб’єкт, який дійсно представляє співвласників. За відсутності рішення співвласників кошти можуть виділятися на екстрені (аварійні) роботи суб’єкту, що фактично виконуватиме такі роботи.

Питання будівництва нового житла

Коли ми говоримо про відбудову житла, ми розуміємо, що йдеться про постійне, а не тимчасове житло. Яке повинне простояти десятки, якщо не сотні, років. Таке будівництво є сенс вести в умовах і за правилами мирного часу. Жодних “спрощень” і “прискорень” за рахунок безпеки та якості не можна допускати.

Безумовно мають бути дотримані права власності - інакше які цінності ми зараз захищаємо?

Мають бути дотримані вимоги містобудівного законодавства. За потреби мають бути переглянуті генеральні плани міст. Але в кожному разі вирішувати, як виглядатиме нове обличчя міста чи мікрорайону повинні їхні громади, а не забудовники, яким хтось, можливо, хотів би віддати для збагачення знищені ворогом квартали.

Водночас ми розуміємо, що повоєнна відбудова - це відбудова в умовах повоєнної економіки й обмежених ресурсів. І в таких умовах треба відмовитися від моделей роботи, які є економічно неефективними та ризикованими.

Існує поняття “матриці економічної ефективності”, за якою найбільш ефективним використанням ресурсів є використання власних ресурсів на власні потреби. А найбільш неефективним - використання чужих ресурсів на чужі потреби.

“Фінансово-кредитні механізми при будівництві житла”, які досі застосовуються в Україні, є яскравим прикладом, де управителі та забудовники розпоряджаються чужими ресурсами для чужих потреб. Не дивно, що саме цей механізм уже породив тисячі прикладів, коли сім’ї лишалися і без коштів, і без житла. До таких само неефективних механізмів можна віднести схеми укладання “попередніх договорів” та продажу “майнових прав” на неіснуюче житло. Всі названі схеми будівництва об’єднує одне - у них “продається повітря”, а громадяни платять за ще незбудоване, неіснуюче житло.

Тому подібні операції з нерухомістю мають бути прямо заборонені, а відповідні правочини мають визнаватися нікчемними. Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” має бути визнаний таким, що втратив чинність (його дію можна зберегти лише для правовідносин, що виникли згідно з ним раніше, до завершення будівництва відповідних будинків). У сфері житлової нерухомості має бути дозволено виключно купівлю-продаж готового житла. Ми не можемо наражати людей, які вже одного разу втратили житло у війні, на небезпеку втратити його ще раз у “мутних схемах”.

Зауважимо, що запропонований нами підхід вже існував в Україні до прийняття Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”. Судова практика до прийняття цього закону визнавала недійсними правочини, предметом яких було неіснуюче житло чи “права” на нього.

Розуміємо, що в таких умовах буде потрібна альтернативна форма об’єднання фізичними особами фінансових ресурсів для спільного будівництва житла. Вважаємо, що такою альтернативою могло би стати давно обговорюване запровадження інституту “товариства забудовників” - юридичної особи, створеної фізичними особами як споживче товариство для придбання готового або будівництва нового житла.

Такі товариства забудовників потребуватимуть нового законодавства, але основні принципи їхньої роботи не стануть чимось кардинально новим для нашого суспільства, якому добре відомі принципи споживчої кооперації. Необхідно буде лише переконатися, щоб законодавство гарантувало рівність прав та обов’язків усіх учасників товариства (без “привілейованого членства”, яке подекуди практикується зараз) та прозорість його фінансової діяльності, неможливість використання товариств забудовників як оболонки для старих непрозорих схем будівництва.

Основною перевагою пропонованого товариства забудовників перед існуючою схемою “фінансово-кредитних механізмів” має бути безпосередня залученість фізичних осіб-учасників до управління товариством та до контролю за його фінансовою діяльністю. Додатковою гарантією реальної залученості учасників до управління товариством має бути обмеження максимальної кількості його учасників - наприклад, 90-100 особами (що відповідає середній кількості квартир у багатоквартирному будинку в Україні). Серед іншого, це до певної міри позитивно вплинуло би на архітектурний вигляд наших міст, змусивши відійти від концепції гігантських “людських мурашників”.

Як і житлово-будівельні кооперативи колись, будинок, споруджений або придбаний товариством забудовників, мав би належати йому як юридичній особі. Надалі будинок може бути “розділений” з точки зору права власності на частини (квартири), а саме товариство - реорганізоване в ОСББ. Але “поділ” будинку на квартири має відбуватися виключно за рішенням загальних зборів товариства, а не автоматично в силу закону, як це трапилося з житлово-будівельними кооперативами в Українській РСР 1991 року.

Все сказане вище, попри значний об’єм, є лише тезисним викладом бачення нашої спільноти. Ми розуміємо, що окремі деталі потребують подальшої деталізації та обговорення. Саме тому ми виступаємо публічно зі своєю позицією. І закликаємо політиків публічно обговорювати питання відбудови нашої країни з суспільством, а не продукувати дивні законодавчі ініціативи в кулуарах Парламенту.