Завдяки активній позиції спільноти ОСББ розпочалося неформальне суспільне обговорення законопроекту №7029 “Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками”. Редакція ПроОСББ вирішила систематизувати та звести воєдино докладні застереження учасників нашої спільноти до основних положень законопроекту. Пропонуємо усім дотичним ознайомитися та використовувати для формування своєї свідомої позиції.

Зміни до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень.

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежилих приміщень. Установчі збори передбачають присутність співвласників (їх представників) для обговорення питань порядку денного та/або можуть проводитися у режимі відеоконференції, що дозволяє бачити та чути співвласників, що беруть участь в установчих зборах об'єднання.

Коментар ПроОСББ:

По-перше, яка доцільність такого доповнення? Досі ні у співвласників, ні у судів не виникало проблем із поняттям “установчих зборів”, “загальних зборів” чи “зборів співвласників”. А якби колись гіпотетично і виникло - то яку додану вартість несе таке визначення, що воно додає до розуміння? Також, зідзвонитися чи провести віртуальну зустріч для обговорення актуальних питань ОСББ можуть і без спеціального дозволу в законі.

По-друге, щодо “режиму відеоконференції”. Вона є альтернативою до фізичної присутності співвласників чи можливе поєднання фізичної і “віртуальної” присутності? Такий режим обирається ініціатором зборів чи самими присутніми (або віртуально “присутніми”) на зборах? Як до відеоконференції приєднатися тим співвласникам, що не мають відповідних технічних засобів? Хто повинен “бачити і чути” учасників - всі та кожен чи лише організатори? Чи будуть такі збори правомочними, якщо хтось з учасників вимкне відеокамеру чи в нього зникне звук? Як запобігти зловживанням ініціаторів на кшталт непідключення небажаних учасників до відеоконференції?

По-третє, чинний закон передбачає, що збори - як реальні збори у визначеному місці - мають проводитися обов’язково, і на них можуть прийти всі бажаючі співвласники. Це є додатковою гарантією від фальсифікацій і створення “віртуальних” ОСББ. Якщо на збори прийшло хоч би й два співвласники, вони вважаються такими що відбулися. А дозібрати голоси чинний закон дозволяє шляхом письмового опитування. Тож нині маємо добре вивірений баланс: зібратися все-таки треба, але голоси можна дозбирати. Нагадаємо: тут мова про створення НОВОГО ОСББ; заради цього хоч двом людям можна зібратися вживу.

Тож запропонована норма не вирішує жодних проблем, але потенційно породжує нові.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 10 календарних днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під власноручний підпис або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, порядок денний.

Коментар ПроОСББ:

Критичної потреби в скороченні строку повідомлення немає. Також таке скорочення зменшує строк, протягом якого співвласники можуть вчинити дії для реалізації своїх прав - звернутися до ініціатора з проханням надати проекти документів, що розглядатимуться на зборах, та призначити, в разі потреби, свого представника і надати йому необхідні документи (довіреність).

Крім того, різноманітні малозначні перестановки слів та “уточнення”, які пропонує законопроект, зумовлять формальну невідповідність чинних статутів ОСББ зміненому законодавству, чим породять правову невизначеність. А також можуть послужити формальним приводом до перегляду судової практики, яка за час чинності нової редакції Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (з 1 липня 2015 року) сформувалася на користь ОСББ.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Письмове опитування під час установчих зборів об’єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Письмове опитування (у тому числі в електронній формі з використанням електронних підписів, що базуються на кваліфікованому сертифікаті відкритого ключа, відповідно до Законів України «Про електронні документи та електронний документообіг», «Про електронні довірчі послуги») проводиться в порядку, передбаченому Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Коментар ПроОСББ:

Використовувати електронні підписи вже сьогодні можна відповідно до Законів України “Про електронні документи та електронний документообіг” та “Про електронні довірчі послуги”. Саме на ці закони і посилається сам законопроект - так і не даючи жодного власного регулювання з цих питань.

Тож такі доповнення вважаємо непотрібними. Тим більше, що вже сьогодні, в рамках чинної нормативно-правової бази, є чимало відповідних електронних сервісів, якими користуються, в тому числі, ОСББ. І перешкодою їх поширенню та застосуванню є не брак правового регулювання - з цим якраз все гаразд, - а той факт, що далеко не всі співвласники (скажемо прямо - меншість співвласників) мають електронні підписи та вміють ними користуватися. А система державної реєстрації, зі свого боку, технічно та методологічно не готова працювати з електронними документами. І проблема ця не є специфічною для ОСББ і не потребує змін до законодавства про ОСББ.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти").

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Рішення приймається шляхом поіменного голосування та оформляється протоколом. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Кожний співвласник (його представник), який взяв участь в голосуванні під час установчих зборів або письмового опитування, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти") ставить власноручний підпис на листку опитування, який є невід'ємною частиною протоколу, або накладає на нього електронний підпис, що базується на кваліфікованому сертифікаті відкритого ключа.

Коментар ПроОСББ:

Перше - про електронні підписи. Як ми вже писали вище, електронні підписи можна використовувати вже зараз. Тож доданої вартості зміни в цій частині не несуть. Також заміна терміну “особистий підпис” на “власноручний” або “електронний” є безпідставною грою слів. Поняття “особистого” підпису означає приналежність підпису особі, і як таке не заперечує ні “власноручний”, ні “електронний”, ні факсимільний чи виконані в інші способи підписи, що належать особі, і використання яких достатньо регулюється чинним цивільним законодавством.

Друге - про листки голосування. Листки голосування в ОСББ законопроект називає “невід’ємною частиною протоколу”. Це породить великі практичні проблеми, особливо для створення нових ОСББ. Зараз протокол і листок опитування - окремі документи. Чинний закон про ОСББ не називає листки опитування частиною протоколу. Тому для подачі державному реєстратору і в подальшій роботі використовується просто протокол на 2-3 сторінках, підписаний головою зборів. Ця особа, так би мовити, “ідентифікована та верифікована” й несе відповідальність за зміст протоколу. А листки голосування/опитування (а це в сумі десятки і сотні аркушів) зберігаються як окремі документи та надаються хіба що на вимогу суду, якщо виникає спір. І це логічно, адже листки опитування - це документи, на підставі яких складено протокол, але самі вони - не протокол.

А в разі, якщо будуть прийняті запропоновані зміни, формально протокол як документ збільшиться в десятки чи сотні разів, адже його “невід’ємною частиною” стануть листки опитування. Чисто технічно на практиці кожен “листок” насправді викладається на кількох аркушах паперу - залежно від кількості питань, що розглядалися на зборах. Кілька аркушів паперу, помножені на десятки або сотні співвласників, означатимуть зшиті воєдино величезні стоси паперу. Якщо ще вдасться їх зшити. А оскільки часто потрібні копії протоколу, і сам він виготовляється зазвичай у кількох оригінальних примірниках (адже один залишиться у реєстратора), то таких стосів треба буде виготовити кілька. А кожному співвласнику - підписати кілька примірників листків опитування. Цей підхід ніяк не співвідноситься з потребами реальної роботи щодо організації голосування співвласників і оформлення його результатів.

Крім того, в разі прийняття таких змін кожен, кому ОСББ надаватиме протокол під час своєї роботи, матиме змогу ознайомитися з усіма даними кожного співвласника, включаючи зразок його особистого підпису.

Акцентуємо увагу! За чинним законом немає проблеми поєднання паперових і електронних листків голосування і неготовності держреєстраторів їх приймати в такому поєднанні. Проблеми немає просто тому, що чинне законодавство не називає листки частиною протоколу і не передбачає надання листків реєстраторам. А законопроект цю проблему породжує - і не дає на неї жодної відповіді та ігнорує неготовність системи державної реєстрації.

Тож незрозуміло, навіщо взагалі в законопроекті вимагати від ОСББ того, що не вимагається сьогодні. Це ніяке не спрощення.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання …

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Протокол установчих зборів повинен містити відомості про: 1) ініціаторів установчих зборів; 2) дату, час і місце проведення установчих зборів; 3) загальну кількість співвласників; 4) загальну кількість голосів співвласників; 5) обраного голову установчих зборів; 6) порядок денний установчих зборів; 7) основні тези виступів; 8) підсумки голосування із зазначенням результатів голосування з кожного питання порядку денного установчих зборів та рішення, прийняті установчими зборами.

Коментар ПроОСББ:

Зміст протоколу. Чинний закон сьогодні не регулює змісту протоколу установчих чи загальних зборів ОСББ. Об’єднання це вирішують на власний розсуд. Натомість законопроект - детально прописує зміст протоколу, включно з "тезами виступів". Знову-таки, це збільшує обсяг протоколу, дає нові зачіпки оскаржень ("мої тези не так виклали"), але головне - ламає фундаментальну сьогоднішню логіку прийняття рішень: "прийняли - не прийняли". Сьогодні протокол - це, спрощено, просто перелік резолюцій і результатів голосування за них, без жодних "тез". Адже обговорення може і не бути як такого - збори можуть відбутися і з 2 людьми. А далі - письмове опитування. Вписувати в протокол, що говорив кожен співвласник, коли підписував свій листок голосування? Нонсенс. І знову - жодного полегшення для ОСББ, лише додаткова робота, додаткові підстави оскаржень і проблеми на рівному місці.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут.

Стаття 6. Створення об’єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання … Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання, затвердження його статуту, обрання складу та голови правління, а також рішення щодо визначення особи, уповноваженої на підпис та подання документів для проведення державної реєстрації створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Установчі збори уповноважені приймати й інші рішення, віднесені цим Законом до повноважень загальних зборів об'єднання.

Коментар ПроОСББ:

По-перше, розширення і так невиключного переліку питань порядку денного установчих зборів не несе додаткового нормативного навантаження. Аргументи, що хтось чинний перелік вважає вичерпним - неспроможні, адже вже й Велика Палата Верховного Суду підтвердила невичерпність наведеного в чинному законі переліку.

По-друге, згадка про обрання “складу та голови правління” суперечить решті положень закону, адже голова правління є членом правління, а не самостійним органом управління ОСББ, а його обрання можуть здійснювати як збори, так і саме правління, залежно від змісту статуту конкретного ОСББ. Можливі заперечення про нібито відсутність у правління повноважень обирати голову до державної реєстрації на сьогодні вже також спростовані судовою практикою (і ця спекуляція ніколи не була специфічною лише для ОСББ, що не заважало створювати юридичні особи інших організаційно-правових форм).

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 7. Статут об'єднання Статут об'єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. У статуті має бути визначено таке: … статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування;

Стаття 7. Статут об'єднання Статут об'єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. У статуті має бути визначено таке: … статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування, обрання голови правління (крім його обрання установчими зборами);

Коментар ПроОСББ:

Доповнення не несе додаткового нормативного навантаження. Згадка про голову правління окремо від самого правління суперечить решті положень закону, адже голова правління є членом правління, а не самостійним органом управління ОСББ. Це вносить невизначеність у правовий статус голови правління ОСББ.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. За письмовою заявою співвласника до ініціатора проведення загальних зборів (в тому числі поданою у вигляді електронного документу) повідомлення про проведення загальних зборів надсилається йому на адресу електронної пошти чи з використанням інших засобів телекомунікаційного зв’язку за наданими контактними даними, зазначеними у відповідній письмовій заяві. В такому випадку вручення повідомлення про проведення загальних зборів відповідному співвласнику під власноручний підпис або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) не вимагається.

Коментар ПроОСББ:

По-перше, запропонована норма проекту на практиці не придатна до реалізації:

• Ініціатором зборів може бути як правління, так і ініціативна група, і то щоразу інша. Тож співвласнику, за законопроектом, треба прийти з письмовою заявою до щоразу інших ініціаторів зборів і подати письмову заяву. Про те, що ці особи мають намір скликати збори, співвласник зазвичай дізнається з повідомлення про скликання зборів. Який сенс писати таку заяву, коли повідомлення вже отримане? Далі - якщо навіть подавати заяву, то чи не простіше зразу отримати повідомлення і розписатися в отриманні, ніж писати заяву, і потім отримувати повідомлення?

• Надсилання повідомлення електронною поштою пов’язане з проблемою доказування такого надсилання. Як довести, що ОСББ надіслало лист взагалі? Що на правильну адресу? Що з “офіційної” адреси? Скористатися з цієї норми зможуть лічені ОСББ, в яких члени правління матимуть достатньо високий рівень технічних і юридичних знань. Це породить нову хвилю судових спорів для ОСББ, які вирішать скористатися такою нормою.

По-друге, в чинних статутах ОСББ (яких в Україні майже 40 тисяч) вже зафіксовано чинний порядок повідомлення про збори. Щоб скористатися нововведенням законопроекту, ОСББ доведеться спершу змінити свої статути - за старою процедурою. Тож в умовах воєнного часу від таких змін - жодної користі.

По-третє, замість пошуку альтернативних шляхів особистого повідомлення кожному співвласнику, доречніше або взагалі законодавчо відмовитися від нього, обмежившись загальним повідомленням (оголошеннями в місцях загального користування). Або знайти баланс між вимогою обов’язкового повідомлення та правовими наслідками її невиконання, наприклад, прямо передбачити, що неповідомлення співвласника не тягне нечинності рішення загальних зборів, якщо необхідна більшість голосів досягалася і без нього. До цього другого варіанту сьогодні схиляється і судова практика.

 

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Рішення загальних зборів оприлюднюється. У передбачених статутом або рішенням загальних зборів випадках воно може бути надане співвласникам під розписку або направлене поштою (рекомендованим листом).

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Рішення загальних зборів із зазначенням результатів голосування оприлюднюються протягом 30 календарних днів з дня проведення загальних зборів у порядку, передбаченому статутом об’єднання. У передбачених статутом або рішенням загальних зборів випадках воно може бути надане співвласникам під власноручний підпис, направлене поштою (рекомендованим листом) або надіслане на адресу електронної пошти чи з використанням інших засобів телекомунікаційного зв’язку за наданими контактними даними, зазначеними співвласником у відповідній письмовій заяві.

Коментар ПроОСББ:

У цій пропозиції законопроект врегульовує третьорядні питання, які можуть і повинні регулюватися на рівні статутів і рішень загальних зборів конкретних ОСББ, а не на рівні закону. Знову-таки, жодного декларованого спрощення процедур тут немає. Законопроект просто обмежує свободу ОСББ. Стосовно електронної пошти - див. наше зауваження вище. Також зауважимо, що на практиці до рішень, які підлягають повідомленню під розписку/рекомендованим листом, ОСББ відносять лише найважливіші. А комунікувати зі співвласниками з поточних питань ОСББ чудово вміють і без законодавчого припису.

Також незрозумілі наслідки недотримання цих процедурних норм, які законопроект “витягує” аж на рівень законодавчого акта.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини від загальної кількості голосів усіх співвласників, якщо інше не встановлено статутом об'єднання або законом. У статуті об’єднання може бути встановлено, що рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають понад двох третин від загальної кількості голосів усіх співвласників. Рішення загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку стосовно відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища вважаються прийнятими, якщо за них проголосували співвласники, які разом мають понад 75 відсотків від загальної кількості голосів усіх співвласників.

Коментар ПроОСББ:

Законопроектом пропонується зняти чинну вимогу щодо необхідної більшості в ⅔ голосів щодо найважливіших фінансових та майнових питань, які розглядають загальні збори ОСББ. Але водночас пропонується встановити вимогу аж в ¾ голосів для одного-єдиного питання - “прощання” з підприємством-монополістом і переходом будинку, скажімо, на використання системи автономного опалення чи водопостачання. Тобто, вимога щодо необхідної більшості голосів лише підвищується! Це виглядає як застосування подвійних стандартів, коли йдеться не про інтереси співвласників багатоквартирних будинків в ОСББ, а про інтереси монополістів. Це не є спрощенням роботи для ОСББ.

Крім того, формулювання законопроекту щодо ⅔ голосів автоматично не знімає цієї вимоги для ОСББ, в статутах яких така вимога вже записана. Спершу таким ОСББ доведеться змінити свої статути - і лише потім можна буде скористатися цією нормою.

Але найважливіше те, що потреби змінювати чинний закон у цій частині немає - його формулювання і так допускає прийняття всіх рішень звичайною більшістю голосів у разі, якщо відповідним чином буде виписано статут конкретного ОСББ, чим чимало ОСББ і скористалося на практиці.

Також зауважимо, що якщо питання стоїть про прискорене прийняття рішень в ОСББ в умовах (по)воєнної відбудови, то слід враховувати такі фактори:

1. Крім формальної легітимності рішення, є ще “фінансова” легітимність. Ви можете нашкребти заледве половину голосів на взяття кредиту і запровадження більших внесків, але що ви робитимете з тим, що половина співвласників, почуваючись знехтуваною, просто принципово не платитиме та з різних причин оскаржуватиме рішення? Чи вистачить ресурсу на боротьбу з ними? Чи потрібна така боротьба? Чинна норма про ⅔ - саме про фінансову легітимність фінансових рішень. Коли йдеться про фінансові питання, різниця між ½ та ⅔ є колосальною. Практичний досвід вчить, що в ОСББ, де фінансові рішення протягували “на межі”, відсоток платежів був катастрофічно низький, а самі рішення нерідко скасовувалися в судовому порядку. Натомість ті ОСББ, які набирали визначені законом ⅔, а в ідеалі - й більше, мали чудову платіжну дисципліну і без проблем виконували свої фінансові зобов’язання.

2. Якщо ж ідеться про використання грантової/безповоротної допомоги ОСББ від міжнародних донорів чи бюджету, то необхідна принципово інша логіка. Лише на час воєнного стану і повоєнної відбудови доцільно взагалі спростити використання таких коштів до рішення правління. Для цього відповідні зміни мають бути внесені до прикінцевих положень Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, а не до його основного тексту.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, рішення вважаються неприйнятими. Письмове опитування співвласників може проводитися в письмовій та/або електронній формі з використанням електронних підписів, що базуються на кваліфікованому сертифікаті відкритого ключа, відповідно до Законів України «Про електронні документи та електронний документообіг», «Про електронні довірчі послуги». У такому разі листок опитування є електронним документом, створення якого завершується накладенням на нього електронного підпису співвласника.

Коментар ПроОСББ:

Перше. Використання електронних підписів можливе вже зараз, згідно з законодавчими актами, на які посилається і пропонована норма законопроекту. Ми про це вже писали вище. Таке “врегулювання вже врегульованого” лише призведе до дублювання законодавчого регулювання, що не відповідає вимогам правової визначеності.

Друге. Формулювання, що “письмове опитування співвласників може проводитися в письмовій та/або електронній формі” не є достатньо чітким і зрозумілим, сформульоване некоректно. У формулюванні йдеться про письмове опитування в цілому всіх співвласників. Але, по-перше, опитування є процесом, певними організаційними діями. Чим є письмове опитування - визначає ч.8 ст.10 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Дії/процес не можуть бути в паперовій чи електронній формі, це некоректне формулювання. У паперовій/електронній формі виконуються конкретні документи - в даному разі листки письмового опитування. По-друге, запропоноване формулювання може бути витлумачене так, що опитування всіх без винятку співвласників (адже це слово вжите в множині) має проводитися або “в письмовій формі”, або “в електронній формі”.

Тому для відповідності нормопроектній техніці та усунення можливих різночитань норма законопроекту мала би бути сформульована як спеціальна норма стосовно загальної норми вищезгаданого закону, таким чином: “Листки письмового опитування всіх або частини співвласників, за їх згоди, можуть складатися як електронні документи. У такому разі створення листка опитування як електронного документа завершується накладенням на нього електронного підпису співвласника та не потребує накладання підпису особи, яка проводила опитування.” Тим ОСББ, хто хоче мати пряму вказівку на можливість проведення “електронного опитування”, сьогодні достатньо включити наведене формулювання до свого статуту або до власного порядку проведення письмового опитування, затвердженого загальними зборами.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства

Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти").

Стаття 10. Статутні органи об'єднання … Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Кожен співвласник (його представник), який взяв участь в голосуванні під час загальних зборів або письмового опитування, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти") ставить власноручний підпис на листку опитування, який додається до є невід'ємною частиною протоколу, або накладає на нього електронний підпис, що базується на кваліфікованому сертифікаті відкритого ключа.

Коментар ПроОСББ:

Перше. Електронні підписи можна використовувати вже зараз. В запропонованому доповненні немає потреби. Див. вище.

Друге. Про проблеми, які створює визначення листків опитування “невід’ємною частиною протоколу”, ми писали вище. Така пропозиція є неприйнятною, оскільки де-факто заблокує роботу ОСББ з чисто технічних причин.

 

Зміст положення (норми) чинного законодавства	Зміст положення (норми) запропонованого проекту акта
Стаття 14. Права співвласника Співвласник має право: … знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;	Стаття 14. Права співвласника Співвласник має право: … знайомитися з протоколами загальних зборів, включаючи листки опитування співвласників, за власний рахунок робити з них виписки та копії, а також отримувати протоколи в електронній формі;

Коментар ПроОСББ:

Вище вже зазначалося про те, чому листки опитування не повинні бути частиною протоколу зборів. Крім того, вважаємо, що питання доступу кожного бажаючого власника до листків опитування повинні вирішувати загальні збори самого ОСББ. Адже на практиці більшість співвласників не бажає, щоб до результатів їхнього голосування та їхніх особистих даних і зразків підпису мали інші співвласники. На це є достатні раціональні мотиви - як безпеки особистих даних, так і запобігання тиску одних співвласників на інших під час прийняття спільних рішень.

Тому, якщо сьогодні співвласник бажає вивчати підписи решти співвласників - він може запропонувати загальним зборам ухвалити відповідний порядок ознайомлення з листками опитування. Якщо більшість цю ідею підтримає - в цьому конкретному ОСББ такий доступ буде надано.

Крім того, якщо співвласник має сумніви в правомочності прийнятих рішень, він може вже зараз звернутися до суду з позовом про скасування рішення і в забезпечення доказів вимагати надання листків письмового опитування для вивчення. Якщо суд вважатиме такі вимоги обгрунтованими - зобов’яже ОСББ надати листки.

Тож вважаємо, що чинне регулювання забезпечує оптимальний баланс між правами та інтересами окремого співвласника та правами й інтересами всіх співвласників багатоквартирного будинку. Таким воно і повинне залишитися.

 

Зміни до Закону України
“Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”

Спільноту ОСББ, цілком природньо, найбільше турбують зміни до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Тому зміни до Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” не будемо розглядати попунктно, а дамо загальні зауваження:

1. В частині змін, аналогічних змінам до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (щодо відеоконференції, електронних підписів, пониження необхідної кількості голосів для прийняття рішень тощо) - див. вище.

2. Стосовно скасування вимоги додержуватися форми протоколу зборів співвласників та заміни її переліком вимог до змісту протоколу - вважаємо такі зміни невиправданими. Сьогодні вимоги до прийняття і оформлення рішень співвласників будинків, які не створили і не створюють ОСББ (закон “Про особливості…”), є жорсткішими, ніж для співвласників, які створили чи створюють ОСББ (закон про ОСББ). І на це є причини: ОСББ створюється як юридична особа, і її посадові особи змушені ще під час реєстрації звертатися до нотаріусів та державних реєстраторів, де під час вчинення нотаріальних та реєстраційних дій проходять ідентифікацію. Тож у разі, якщо виявиться, що протокол установчих/загальних зборів ОСББ був підроблений, встановити винуватця і притягнути його до відповідальності відносно легко. В будинках без ОСББ, де підписант протоколу не проходить жодної подібної ідентифікації, потрібні додаткові механізми захисту від підробки. І вони повинні бути збережені. Стосовно відображення в протоколі “тез виступів” - див. вище.

 

Зміни до Закону України
“Про державну реєстрацію юридичних осіб,
фізичних осіб - підприємців та громадських формувань”

Запропоновані зміни до Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань” підтримуємо. Вважаємо, що їх цілком достатньо для вирішення проблемних питань державної реєстрації ОСББ, які досі виникали на практиці.