10 серпня 2023 року було опубліковано прийнятий Верховною Радою і підписаний Президентом Закон України “Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками” (він же - законопроект 7029). У серії блогів я розберу основні зміни, що стосуються ОСББ, та дам кілька порад щодо того, як об’єднанням уникнути серйозних ускладнень від чергового “спрощення” їхньої роботи.

Швидка порада: проведіть збори до 10 листопада

Основна частина положень закону набирає чинності 10 листопада 2023 року. Це означає, що поки що - до 10 листопада - діють старі правила скликання й проведення установчих і загальних зборів. Тому хто хоче встигнути провести свої збори по-старому, то поспішайте це зробити вже зараз: перегляньте внески, затвердіть кошторис на наступний рік (або кілька наступних років), поміняйте статут врешті-решт, якщо ви вже й так це збиралися зробити. Зрештою, створіть ОСББ!

Чому даю таку пораду? Навіть якби нові процедури голосування були суцільно позитивні і якісно виписані, сам факт зміни правил на практиці завжди призводив - і цього разу призведе - до спорів щодо того, якими правилами користуватися: старими, прописаними в статуті, чи новими, прописаними в зміненому законі. Тому - полегшіть собі життя, прийнявши потрібні рішення вже зараз, у “безспірний” період до 10 листопада 2023 року.

Короткий огляд: що зачепив закон

Якщо залишити за дужками деякі дрібні зміни, то структурно закон складається із:

1. Змін до Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", які включають:

   • зміни до процедур скликання і проведення установчих і загальних зборів (статті 6 і 10),

   • доповнення до прикінцевих положень з “надзвичайними” повноваженнями правління на період дії воєнного стану;

2. Змін до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", які включають:

   • зміни до процедур скликання і проведення зборів співвласників (стаття 10),

   • доповнення до прикінцевих положень з “надзвичайними” повноваженнями управителя на період дії воєнного стану.

До речі, всупереч деяким радісним повідомленням у соцмережах, жодних змін щодо звільнення ОСББ від необхідності нотаріального посвідчення підписів при вчиненні реєстраційних дій закон не містить. Як і будь-яких спрощень при зверненні до державних реєстраторів.

Далі я зупинюся лише на змінах, що стосуються ОСББ.

Трохи позитиву: “надзвичайні” повноваження правління

Змінами до прикінцевих положень Закону про ОСББ правлінням на час дії воєнного стану надано додаткові повноваження (які в інший час належать до виключної компетенції загальних зборів):

1) Приймати рішення про реконструкцію та/або ремонт багатоквартирного будинку, пошкодженого внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією, за рахунок коштів і майна об’єднання, отриманих для таких цілей як безоплатна безповоротна (у тому числі грантова) допомога.

Іншими словами, правління вправі самостійно, без загальних зборів, приймати рішення про відновні роботи на будинку - але тільки за кошти допомоги (грантів), а не за внески співвласників. Якщо мова про внески співвласників (хай навіть залишок у ремонтному фонді) - потрібне рішення загальних зборів. Додам, що використання правлінням коштів резервного фонду є цілком можливим, якщо такий є в ОСББ і якщо кошторисом або окремим рішенням загальних зборів раніше було надано загальний дозвіл правлінню самостійно використовувати резервний фонд на аварійні та відновні роботи.

Крім того, така реконструкція та/або ремонт НЕ повинні передбачати зміну функціонального призначення будинку (а також квартир, нежитлових приміщень, машиномісць/гаражних боксів), зміну кількості поверхів будинку, формування нових або зникнення існуючих квартир, нежитлових приміщень, машиномісць/гаражних боксів. Що є логічним - відновлюємо будинок таким, яким він був.

2) Укладати договори про отримання об’єднанням безоплатної безповоротної допомоги на реконструкцію та/або ремонт багатоквартирного будинку (квартир, нежитлових приміщень, спільного майна багатоквартирного будинку).

Це повноваження - похідне від попереднього: допомогу/грант треба прийняти, а для цього - укласти договір.

3) Укладати договори, необхідні для виконання вищезазначених робіт, за умови що загальна сума за такими договорами не перевищуватиме суми коштів та вартості майна, отриманих для таких цілей як безоплатна безповоротна (у тому числі грантова) допомога та залишку коштів резервного фонду об’єднання.

І це повноваження - похідне від першого: для виконання робіт потрібні договори. Зверніть увагу, що загальна сума договорів обмежена сумою отриманої допомоги плюс залишок ремонтного фонду.

Ці доповнення набрали чинності зразу після публікації закону, тобто вони вже чинні, і правління можуть користуватися вищезгаданими повноваженнями.

Власне, багато правлінь на свій страх і ризик вже реалізовували ці повноваження в 2022 році.

Тому висловлю думку, що формулювання “на період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року…” дає можливість поширити дію цієї норми на відносини з 24 лютого 2022 року. Простіше кажучи, відповідні повноваження правління ОСББ отримали “заднім числом”, з 24 лютого 2022 року, і ті правління, що вже раніше ними скористалися, таким чином одержали формальне “узаконення” своїх дій.

Наведені повноваження сформульовані вужче, ніж свого часу просили ОСББ. Адже в критичних умовах правління самостійно приймали рішення, наприклад, і щодо користування спільним майном, облаштовували найпростіші укриття чи обмежували доступ до приміщень. Це - також виключна компетенція загальних зборів. Але це “надзвичайне” повноваження чомусь не було надане правлінню законом. Тому раджу правлінням, які “без повноважень” рятували спільне майно й дбали про безпеку будинку, на найближчі загальні збори винести питання про схвалення своїх дій “заднім числом”. Якщо цього не зробив закон, то хай це зроблять співвласники.

Закон передбачив, що “надзвичайні” повноваження правління можуть бути в будь-який час достроково припинені за рішенням загальних зборів об’єднання. Тож навіть якщо ваше правління такими повноваженнями ще не скористалося, ви можете про всяк випадок прийняти рішення загальних зборів, позбавивши правління цих повноважень навіть теоретично.

Ще трохи позитиву: чинними статутами можна без змін керуватися до кінця воєнного стану і ще 3 роки після нього

У наступних блогах я розповім, як змінилися процедури скликання і проведення загальних зборів. Але в же зараз наголошую: якщо ви вже маєте створене ОСББ (чи створите його до 10 листопада), то можете жити за правилами, виписаними у вашому чинному статуті, до кінця воєнного стану і ще 3 роки після нього. Це передбачено Прикінцевими та перехідними положеннями законопроекту:

Протягом трьох років з дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, положення статутів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, асоціацій об’єднань співвласників багатоквартирних будинків є чинними в частині, що відповідає законодавству на день набрання чинності цим Законом.

Змінювати статути протягом зазначеного часу закон не вимагає (навіть більше - прямо дозволяє НЕ змінювати статути протягом цього часу). Тож якщо захочете виписати статут по-новому, це - ваше право, а не обов’язок. Але якщо вже надумаєте міняти статут після 10 листопада, то доведеться його повністю виписувати згідно з новими правилами, про які - у наступних блогах.