Один із поширених викликів, з яким зустрічаються ОСББ, - захоплення допоміжних приміщень. І якщо з “просто” явочним захопленням допоміжного приміщення ще можна розібратися, викликавши на місце правоохоронців та помінявши замки, то в ситуації, коли незаконний “власник” зареєстрував за собою право власності на захоплені приміщення, без звернення до суду не обійтися. Про досвід ОСББ із захисту та повернення в спільну власність допоміжних приміщень - наш сьогоднішній матеріал.

Почнемо з короткого нагадування про статус допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Для нього ключовим є положення ч.2 ст.382 Цивільного кодексу України:

“Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.”

Отже, допоміжні приміщення є спільною власністю всіх власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку - просто в силу закону, безвідносно до того, створене в будинку ОСББ чи ні.

Більше того, закон не передбачає окремої реєстрації права власності на допоміжні приміщення за будь-яким суб’єктом. На це звернув увагу і Конституційний Суд України у своєму рішенні від 02.03.2004 року №4-рп/2004:

“Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій”.

Завдяки такому підходу співвласники багатоквартирного будинку “автоматично”, без жодних додаткових формальностей, набувають права спільної власності на допоміжні приміщення одночасно з набуттям права власності на квартиру або нежитлове приміщення у цьому будинку. Але ж і ті, хто бажає привласнити допоміжні приміщення, помилково розглядають відсутність такої державної реєстрації як нагоду незаконно зареєструвати за собою право власності на них.

Як свідчить досвід, найчастіше привласнення допоміжних приміщень здійснюється шляхом “переведення” їх у статус нежитлових та подальшої реєстрації права власності в загальному порядку. Причому нерідко таке привласнення відбувається з відома й навіть ініціативи деяких недобросовісних чиновників місцевого самоврядування.

То чи реально в такій ситуації повернути допоміжні приміщення в спільну власність? Коротка відповідь - так. Але для цього ключовим є встановлення статусу приміщення саме як допоміжного.

Розглянемо ситуацію на прикладі з судової практики. Так, у місті Южноукраїнську протягом 2007-2008 років органи місцевого самоврядування неправомірно “перевели” і переобладнали в кількох будинках допоміжні приміщення у нежитлові та зареєстрували на них право комунальної власності територіальної громади. Пізніше в будинках було створено ОСББ. Об’єднання звернулося з позовом про визнання недійсними свідоцтв про право власності на зазначені приміщення. Суд першої інстанції позов задовольнив, але апеляційний суд скасував його рішення.

Тоді ОСББ звернулося до Верховного Суду. У підсумку, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду постановою від 08 квітня 2020 року в справі № 915/1096/18 задовольнив касаційні скарги ОСББ на постанови Південно-західного апеляційного господарського суду в справі за позовом до територіальної громади міста Южноукраїнська в особі Южноукраїнської міської ради Миколаївської області про визнання частково недійсними свідоцтв про право власності на нерухоме майно.

Висновок Верховного Суду в цій справі є дуже важливим для визначення статусу допоміжних приміщень:

“Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.”

Фактично, йдеться про принцип “все, що не будувалося як квартира чи самостійне нежитлове приміщення, є допоміжним”.

Показово, що рішення Верховного Суду прийнято попри висновок судової будівельно-технічної експертизи, яким “підстрахувався” відповідач:

“Верховний Суд критично оцінює мотивування апеляційного суду про належність спірних приміщень до нежитлових з посиланням на дослідницьку частину висновку експертизи, який ґрунтувався лише на порядку та умовах фактичної експлуатації цих приміщень на момент проведення експертизи. З огляду на те, що з наявних у справі первинних документів вбачається приналежність спірних приміщень до допоміжних багатоквартирного будинку їх фактичне самовільне переобладнання іншими особами з метою використання за іншим функціональним призначенням не змінює правового статусу цих приміщень.”

Також Верховний Суд висловив позицію, співзвучну згаданій вище позиції Конституційного Суду України щодо відсутності у співвласників багатоквартирного будинку потреби доводити право власності на допоміжні приміщення:

“Спірні свідоцтва, які посвідчують право власності на спірні приміщення за відповідачем, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.”

Додамо, що захищати своє право спільної власності співвласники могли би і без створення ОСББ - адже порушене саме їхнє право спільної власності. Власне, навіть один зі співвласників міг би звернутися з таким позовом. Однак очевидно, що спільними зусиллями в рамках ОСББ захищати спільні права й інтереси легше. А Верховний Суд вже неодноразово висловлював свою позицію, що ОСББ має право звертатися до суду в інтересах співвласників (див. постанову Великої Палати Верховного суду від 21 січня 2020 року в справі №904/740/18).

Отже, повернути “прихватизовані” допоміжні приміщення в спільну власність цілком реально. Головне, щоб вони справді були допоміжними, і щоб ОСББ користувалося професійною правничою допомогою. А більше справ з ключовими цитатами щодо статусу і захисту допоміжних приміщень можете знайти на нашому сайті в розділі “Каталог судових рішень щодо створення і діяльності ОСББ”.

Текст публікації підготовлено в рамках проекту «Поштовх для ОСББ»,
який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА
за підтримки Швейцарії