Коли хтось зі співвласників не згоден з рішеннями, прийнятими загальними зборами, то дуже рідко оскаржує їх по суті. Частіше він намагається домогтися визнання рішення недійсним з формальних підстав, як-от порушення процедури скликання і проведення зборів, голосування на них тощо. Свого часу такі співвласники не гребували і більш масштабною ціллю - домогтися фактичної ліквідації ОСББ через оскарження рішень установчих зборів. Знову ж таки, з формальних (процедурних) підстав. Завдяки цьому сформувалася доволі багата судова практика щодо оскарження рішень загальних зборів ОСББ. І в більшості випадків вона сприятлива для об’єднань. Розглянемо деякі цікаві справи.

Застереження: ми розраховуємо, що ви добре пам’ятаєте принципи й логіку прийняття спільних рішень в ОСББ. Якщо відчуваєте потребу їх повторити - прочитайте цей і цей матеріали.

Почнемо з постанови Великої Палати Верховного Суду від 1 лютого 2022 року в справі №910/5179/20. Ця постанова цікава нам кількома важливими висновками.

По-перше, Верховний Суд зазначив, що “установчі збори є різновидом загальних зборів співвласників, до повноважень яких законодавцем віднесено прийняття усіх рішень з питань управління багатоквартирним будинком”. Відповідно, “компетенція установчих зборів ОСББ не обмежується повноваженнями, визначеними частиною тринадцятою статті 6 Закону № 2866-ІІІ, а установчі збори вправі також приймати рішення, передбачені статтею 10 цього Закону”. Таким чином поставлено крапку в тривалих дискусіях щодо повноважень установчих зборів ОСББ. Але також ця позиція дозволяє нам екстраполювати висновки Верховного Суду щодо установчих зборів на справи щодо загальних зборів і навпаки.

По-друге, тією ж постановою Верховний Суд остаточно визначив, чи є вимога про ⅔ голосів з певних питань обов’язковою в силу закону, чи її можна “обійти” в статуті конкретного ОСББ. Висновок: можна обійти, якщо в статуті просто не згадувати про 2/3:

Для визначення необхідної кількості голосів із питання визначення переліку та розміру внесків і платежів співвласників судам належить, поряд із приписами частини чотирнадцятої статті 10 Закону № 2866-ІІІ, застосовувати положення статуту ОСББ, які можуть не передбачати спеціальних вимог щодо кількості голосів, що необхідні для прийняття рішення по такому питанню, у дві третини загальної кількості голосів співвласників, і тоді зазначене питання буде вирішуватися більшістю голосів співвласників. Такі ж правила застосовуються і до рішень про затвердження кошторису на утримання будинку та прибудинкової території, оскільки кошторис визначає розмір видатків, які мають бути покриті внесками і платежами співвласників.

По-третє, Верховний Суд однозначно відповів, що довіреність на представництво співвласника на зборах посвідчувати не обов’язково:

Оскільки рішення зборів співвласників оформлюються протоколом, який вчиняється в письмовій формі, то довіреність на участь у таких зборах має вчинятися в письмовій формі. При цьому обов`язкового нотаріального посвідчення такої довіреності законом не передбачено.

Це положення є дійсно важливим, адже в умовах, коли значна частина співвласників відсутня в місті, саме довіреність - звичайна письмова довіреність, передана з іншого міста чи й з-за кордону - є тим інструментом, який дозволяє продовжувати належно приймати спільні рішення в ОСББ.

Нерідко особи, що оскаржують рішення загальних зборів, вимагають визнання їх недійсними на підставі недійсності одного чи кількох підписів. Показово, що судова практика схиляється до того, щоб залишати рішення дійсним, якщо і без оспорюваних підписів необхідна кількість голосів “за” досягається. Наприклад, таку позицію висловив Північний апеляційний господарський суд у постанові від 14.05.2020 у справі №910/15364/18, яка була залишена без змін постановою Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 28.07.2020 року:

Однак сукупна кількість голосів за цими листами опитування, яка визначається виходячи із площі об`єктів нерухомості, складає лише 2,2 % від загальної кількості усіх голосів співвласників, а тому не впливає на зміну обставин щодо прийняття оспорюваних рішень у відповідності до п. 3.9 Статуту відповідача.

Загалом, рішення судів у згаданій справі містять чимало цікавих позицій, які спростовують доволі поширені дріб’язкові “зачіпки” позивача. Наприклад, суди звертають увагу на те, що в створеному ОСББ порядок прийняття рішень визначається спеціальним законом - Законом України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, а не Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Рекомендуємо ознайомитися з обраними цитатами за цією справою в нашому Каталозі судових рішень, а при нагоді - ознайомитися і з повними рішеннями. Тим паче, що дріб’язкові “зачіпки” скаржників - воістину нескінченні. Але майже на кожну з них уже є відповідь судів, і найліпші такі відповіді ми зібрали в Каталозі для легкого пошуку. Користуйтеся!

Текст публікації підготовлено в рамках проекту «Поштовх для ОСББ»,
який реалізовується КМО ВГО Громадянська мережа ОПОРА
за підтримки Швейцарії