Не так давно в Німеччині управителі та інші бізнес-лобісти майже зуміли протягнути законодавчі зміни, які б утискали права співвласників і розширювали права управителів. На щастя, представники асоціації Wohnen im Eigentum (WiE), яка в Німеччині захищає права власників житла, своєчасно і гостро озвучили проблему в публічному просторі. Навіть десь зіпсувавши стосунки з деякими парламентарями, WiE жорстко захистили позицію багатомільйонної спільноти співвласників багатоквартирних будинків Німеччини.

В історії протистояння співвласників багатоквартирних будинків Німеччини з управительським, будівельницьким та іншим бізнесовим лоббі можна побачити багато паралелей з Україною. Досвід Німеччини зайвий раз нам нагадує, що успішно захистити свої інтереси здатні ті, для кого вірність принципам цінніша за минущу любов політиків.

“Не треба для нас без нас”. Цим висловом можна охарактеризувати загальне враження від проекту Закону України “Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками”, який було презентовано “Офісом підтримки реформ Мінрегіону” 23 грудня 2021 року. Проведений нами аналіз проекту свідчить, що, попри гучну назву, жодного покращення для ОСББ він не несе. Навпаки - має на меті повернути нас років на десять назад, в часи масових забудовницьких зловживань і “кишенькових” ОСББ в новобудовах, створених трьома пов’язаними з забудовником власниками.

Чинне законодавство передбачає, що з 1 липня 2015 року земельна ділянка багатоквартирного будинку може належати на праві власності або постійного користування виключно безпосередньо співвласникам такого будинку (а не ОСББ, управителю чи будь-кому іншому). Законодавство гарантує збереження такого права власності або постійного користування за співвласниками навіть у разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку (що на практиці дозволяє співвласникам або відбудувати будинок, або продати ділянку і придбати житло десь інде). Починаючи з 1 липня 2015 року, передача земельної ділянки багатоквартирного будинку будь-яким суб’єктам, окрім як безпосередньо співвласникам такого будинку, є неправомірною, і може бути оскаржена будь-ким зі співвласників такого будинку. 

У той же час, механізм передачі та державної реєстрації земельної ділянки безпосередньо за співвласниками багатоквартирного будинку наразі не визначений. Створення такого механізму вимагає внесення змін до законодавчих актів і не може бути реалізоване на рівні лише підзаконних нормативно-правових актів.

Нас цілком влаштовує чинний принциповий підхід: земельна ділянка багатоквартирного будинку має належати безпосередньо його співвласникам і нікому іншому. Цей підхід повинен бути збережений, як і положення про те, що права на земельну ділянку зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку навіть у разі його руйнування.

Необхідно лише вирішити технічні питання:

1. Як визначити межі земельної ділянки багатоквартирного будинку?

2. Як забезпечити державну реєстрацію прав на земельну ділянку безпосередньо за співвласниками багатоквартирного будинку, враховуючи достатньо мінливий у часі склад таких співвласників?

3. У який спосіб, строк та з чиєї ініціативи здійснюється державна реєстрація прав на земельну ділянку за співвласниками багатоквартирного будинку?