судова практика

Судовий захист прибудинкової території як спільної власності співвласників багатоквартирного будинку

Продовжую серію блогів, присвячених захисту спільного майна багатоквартирного будинку. Сьогоднішній присвячений прибудинковій території. На нього мене надихнула зовсім свіжа постанова Верховного Суду.

Суть справи, до речі, дуже перегукується з темою попереднього мого блогу - “бізнесу” на перших поверхах. Якщо коротко, відповідач придбав у будинку квартиру на першому поверсі та здійснив її реконструкцію під лікувально-профілактичний заклад, після чого ще й самовільно демонтував клумбу з квітами, вистелив бруківку і змонтував сходи та пандус до цієї квартири. Позивач - до речі, просто власник однієї з квартир - вимагав знести самовільно збудовані споруди. Суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовили, тож справедливість і законність відновлював Верховний Суд.

"Бізнес на першому поверсі" і що з цим робити ОСББ

Підприємці вже давно цікавляться квартирами на перших поверхах багатоквартирних будинків, відкриваючи там магазинчики, перукарні, кафе і навіть “броварні”. Останнім часом ця тенденція тільки зростає. І все б нічого, та дуже часто під торгові й виробничі приміщення підприємці переобладнують саме квартири. При цьому самовільно змінюють фасад будинку, на свій смак переоблаштовують прибудинкову територію, “прорізають” вітрини й двері замість вікон і навіть зносять несучі конструкції. На жаль, дуже мало хто з органів місцевого самоврядування належно реагує на такі порушення. Тож ОСББ і співвласникам лишається покладатися на себе.

Судовий захист спільного майна від самовільних втручань

Голови правлінь з досвіду знають, що несанкціоноване втручання в спільне майно дуже дошкуляє під час проведення енергоефективних заходів на будинку чи навіть просто під час ремонтних робіт. Недбало "прокинуті" провайдерами кабелі чи самовільно змонтовані кондиціонери, антени, відеокамери - все це заважає полагодити покрівлю, утеплити будинок, встановити сонячні панелі. Та й, зрештою, просто руйнує конструкції будинку. Зараз, коли багато ОСББ готується до, як прогнозують, дуже непростої зими, захист спільного майна від несанкціонованого втручання є особливо важливим.

Готуємо загальні збори: по суті чи по формі?

Протягом останніх тижнів одразу кілька ОСББ з різних міст зверталися до мене по консультацію щодо проведення загальних зборів. Власне, нічого дивного чи особливого - багато хто проводить збори влітку й багато хто ще з літа починає готувати осінні збори. Та мене зацікавила спільна особливість усіх звернень - правління дуже переймаються формальними аспектами організації та проведення загальних зборів. Це й спонукало мене написати короткий блог.

Завжди закликав і закликаю ще раз: працюйте з людьми! А інше додасться.

Контейнерні майданчики для збору побутових відходів, розташовані на прибудинкових територіях багатоквартирних будинків, є спільним майном, яке належить усім власникам квартир та нежитлових приміщень – ВС

Оскільки держава не виконала свій обов’язок, передбачений ч. 2 ст. 42 ЗК України, щодо запровадження внутрішньої процедури передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, співвласникам цього будинку, то негативні наслідки такої бездіяльності мають покладатися саме на державу, а не на відповідних суб’єктів, зокрема позивача. Йому за провину не може ставитися відсутність затвердженого Кабінетом Міністрів України порядку безоплатної передачі земельної ділянки у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.

При цьому реєстрація права власності хоча і є необхідною умовою, з якою закон пов’язує виникнення речових прав на нерухоме майно, однак реєстраційні дії похідні від юридичних фактів, на підставі яких виникають, припиняються чи переходять речові права. Тобто сама по собі державна реєстрація не є способом набуття права власності.

Внески ОСББ не є житлово-комунальною послугою та не можуть бути стягнені з осіб, які не є співвласниками багатоквартирнгго будинку

Законодавство визначає, що внески ОСББ не є житлово-комунальною послугою у розумінні вимог ч. 2 ст. 2 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Не зважаючи на те, що законодавець розмежував поняття “внесок” та “житлово-комунальна послуга”, деякі судді помилково розуміють вказані вимоги закону та намагаються ототожнювати ОСББ з управителем. Із такими висновками погодитись неможливо як з точки зору закону, так і з точки зору практики Верховного Суду.

"Негосподарюючий суб'єкт": правовий статус ОСББ у судовій практиці

Напевне, вам вже траплялося чути, що ОСББ не є господарюючим суб’єктом, що воно здійснює самозабезпечення, а не надає послуги, і що в ОСББ - “внески”, а не “тарифи”. Що стоїть за цими тезами, і які вони мають практичні наслідки? Пропонуємо розглянути детальніше, а заодно - ознайомитися з конкретними справами, де встановлений законодавчо статус “негосподарюючого суб’єкта” на практиці допоміг ОСББ захистити свою позицію в суді.

Чи реально повернути "прихватизовані" допоміжні приміщення? Судова практика

Один із поширених викликів, з яким зустрічаються ОСББ, - захоплення допоміжних приміщень. І якщо з “просто” явочним захопленням допоміжного приміщення ще можна розібратися, викликавши на місце правоохоронців та помінявши замки, то в ситуації, коли незаконний “власник” зареєстрував за собою право власності на захоплені приміщення, без звернення до суду не обійтися. Про досвід ОСББ із захисту та повернення в спільну власність допоміжних приміщень - наш сьогоднішній матеріал.

Установчі = загальні. Практика Верховного Суду щодо загальних зборів ОСББ

Коли хтось зі співвласників не згоден з рішеннями, прийнятими загальними зборами, то дуже рідко оскаржує їх по суті. Частіше він намагається домогтися визнання рішення недійсним з формальних підстав, як-от порушення процедури скликання і проведення зборів, голосування на них тощо. Свого часу такі співвласники не гребували і більш масштабною ціллю - домогтися фактичної ліквідації ОСББ через оскарження рішень установчих зборів. Знову ж таки, з формальних (процедурних) підстав.

Територіальна громада як співвласник: судова практика

У багатьох багатоквартирних будинках є квартири або нежитлові приміщення, які належать державі чи територіальній громаді. На жаль, не завжди держава і територіальні громади сумлінно ставляться до виконання своїх обов’язків як співвласників, особливо коли йдеться про сплату внесків. Та на те і є в Україні ОСББ, щоб повертати будь-яку ситуацію в законне русло.

Сторінки