управитель

“Благі наміри” проти конституційних принципів: досвід Німеччини для України

Принципи проти вигоди

Не так давно в Німеччині управителі та інші бізнес-лобісти майже зуміли протягнути законодавчі зміни, які б утискали права співвласників і розширювали права управителів. На щастя, представники асоціації Wohnen im Eigentum (WiE), яка в Німеччині захищає права власників житла, своєчасно і гостро озвучили проблему в публічному просторі. Навіть десь зіпсувавши стосунки з деякими парламентарями, WiE жорстко захистили позицію багатомільйонної спільноти співвласників багатоквартирних будинків Німеччини.

В історії протистояння співвласників багатоквартирних будинків Німеччини з управительським, будівельницьким та іншим бізнесовим лоббі можна побачити багато паралелей з Україною. Досвід Німеччини зайвий раз нам нагадує, що успішно захистити свої інтереси здатні ті, для кого вірність принципам цінніша за минущу любов політиків.

Створення ОСББ і обрання Управителя. Покрокова інструкція

Хочемо створити ОСББ (юр.особа + можливість приймати рішення по Статуту), і одночасно обрати зовнішнього Управителя (фактично, змінити ЖЕК на перевірену ТОВ-приватну компанію, бо у майбутнього Правління відсутній досвід і бажання займатися непрофільною роботою).

Питання: як зробити це оптимальним шляхом? Можливо, порадите компанію/людину-консультанта?

Проблеми:
1. В будинку аж 305 квартир, хочеться зменшити кількість загальних зборів і спростити процедуру їх проведення (але щоб при цьому Статут не суперечив законодавству, а саме ОСББ не розвалили через суд).
2. Поки відсутня покрокова інструкція - співвласники(зі зрозумілих причин) не хочуть приймати рішення по створенню ОСББ.

Ось моє поточне бачення оптимальної процедури https://www.facebook.com/groups/shkolaupravdoma/posts/2990066311267303

Воно засноване на практичних порадах з цієї книги https://vseproosbb.online/tome-1/

АЛЕ є об'єктивні сумніви у законності такого спрощення. Тож і шукаю порад від практикуючих експертів.

Картинка користувача Юлія Самойлова.

Дом на 300 квартир требует ежедневного внимания. Управитель работает напрямую с собственниками дома . Пока реализация ст12 про передачу частично функций ОСББ управителю не отработана. Как правило ОСББ с управителем работают по договорам исполнения услуг

Картинка користувача Юлія Самойлова.

Во- первых проведите информационное собрание и выясните ваши "хотелки". Во вторых . Если вы создадите ОСББ , то для такого дома своя структура управления оптимальное решение. Наймите СПЕЦИАЛИСТА по управлению многоквартирным домом и заключите договора.

Три поради тим, хто хоче створити ОСББ

Чи замислювалися ви про комфорт свого будинку, облаштування та чистоту під‘їзду, теплу квартиру без захмарних платіжок за опалення? Якщо так – то замислювалися і про створення ОСББ. З цього приводу – кілька порад початківцям.

Співвласники одного з будинків не можуть змінити форму управління без рішення загальних зборів всього ОСББ

Постанова Верховного Суду (у складі колегії суддів Касаційного господарського суду) від 17 грудня 2020 року у справі № 906/203/20:

Якщо ОСББ об’єднує співвласників кількох багатоквартирних будинків, співвласники одного з будинків не мають права окремо від решти змінити форму управління (обрати управителя), але повинні ініціювати загальні збори ОСББ для вирішення ними питання зміни форми управління.

Круглий стіл «Форми управління багатоквартирним будинком»

Про форми управління багатоквартирним будинком. особливості статусу управителя: основні вимоги до осіб, що мають намір стати управителем, порядок надання послуги з управління, критерії якості цієї послуги йшла мова за круглим столом «Форми управління багатоквартирним будинком. Управитель», який пройшов 23 грудня 2020 року в рамках проекту «Практична школа ОСББ».

 

Початок діяльності ОСББ. «Прощання з ЖЕКом»

Не вір, не бійся, не проси

Читач може здивуватися, чому я використовую в назві статті принципи життя  арештантів, відомі широкому  загалу з часів  публікації «Архіпелага ГУЛАГа» та інших творів про репресивні табори радянських часів?

Відповім: цей девіз годиться  до будь-яких місць несвободи, тобто місць, які неможливо покинути за власним бажанням.  В’язниць. Інтернатів. Тоталітарних держав. Палких обіймів компанії-монополіста.

Що несе для ОСББ законопроект № 2606?

16 грудня 2019 року у Верховній Раді України за номером 2606 було зареєстровано законопроект “Про внесення змін до  деяких законодавчих актів щодо підвищення якості управління багатоквартирними будинками та вдосконалення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирного будинку”.

Спільнота ПроОСББ вважає, що законопроект спрямований на лобіювання інтересів забудовників та афілійованих із ними управителів багатоквартирних будинків, а також на дезорганізацію роботи ОСББ, фактичне унеможливлення самостійного управління багатоквартирним будинком співвласниками.

“Технічні” недоліки та внутрішня неузгодженість законопроекту, в свою чергу, призведуть до фактичного паралічу в застосуванні Законів України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” та “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Це дасть простір для корупції та створить умови для вирішення спірних ситуацій “в ручному режимі” - в тому числі із залученням “заангажованих” забудовником посадових осіб правоохоронних органів.

Наш загальний висновок - законопроект 2606 є корупціогенним і тому категорично неприйнятним. Тож просимо Верховну Раду України його відхилити.

Скількома голосами обирати управителя?

Цей блог - на допомогу тим, хто ще не "дозрів" до створення ОСББ, але вже й не може терпіти свого теперішнього управителя чи виконавця послуги з утримання будинку.

У світлі введення в дію з 10 червня 2018 року нового Закону України "Про житлово-комунальні послуги" знову актуалізувалося питання надання послуг з управління багатоквартирними будинками професійними управителями. Хоч ця тема і не має прямого стосунку до ОСББ, але все ж таки формує частину інформаційного простору, в якому ми живемо. І ця частина простору наповнена своїми міфами.

Один із них - міф про те, що для укладення договору з управителем нібито необхідно понад 75% голосів співвласників, а не 50%. Небезпечний він тим, що свобода вибору співвласників знову ставиться під сумнів. Тож спростуванню цього міфу я й присвячую цей короткий блог. Адже насправді ціна на послуги з управління є однією з умов договору з управителем, рішення про затвердження якої приймається більшістю в понад 50% голосів.