Наприкінці грудня 2021 року Кабінет Міністрів України вніс до Верховної Ради України проект Закону про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду. Зараз законопроект розглядається у комітетах Верховної Ради України.

Аналіз законопроекту свідчить, що він не передбачає жодних реальних механізмів комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду, і нічим не поліпшить існуюче регулювання цієї сфери. Натомість законопроект створює серйозні корупційні ризики та суперечить іншим законодавчим актам, у тому числі Цивільному кодексу України та Земельному кодексу України.

Чинне законодавство передбачає, що з 1 липня 2015 року земельна ділянка багатоквартирного будинку може належати на праві власності або постійного користування виключно безпосередньо співвласникам такого будинку (а не ОСББ, управителю чи будь-кому іншому). Законодавство гарантує збереження такого права власності або постійного користування за співвласниками навіть у разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку (що на практиці дозволяє співвласникам або відбудувати будинок, або продати ділянку і придбати житло десь інде). Починаючи з 1 липня 2015 року, передача земельної ділянки багатоквартирного будинку будь-яким суб’єктам, окрім як безпосередньо співвласникам такого будинку, є неправомірною, і може бути оскаржена будь-ким зі співвласників такого будинку. 

У той же час, механізм передачі та державної реєстрації земельної ділянки безпосередньо за співвласниками багатоквартирного будинку наразі не визначений. Створення такого механізму вимагає внесення змін до законодавчих актів і не може бути реалізоване на рівні лише підзаконних нормативно-правових актів.

Нас цілком влаштовує чинний принциповий підхід: земельна ділянка багатоквартирного будинку має належати безпосередньо його співвласникам і нікому іншому. Цей підхід повинен бути збережений, як і положення про те, що права на земельну ділянку зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку навіть у разі його руйнування.

Необхідно лише вирішити технічні питання:

1. Як визначити межі земельної ділянки багатоквартирного будинку?

2. Як забезпечити державну реєстрацію прав на земельну ділянку безпосередньо за співвласниками багатоквартирного будинку, враховуючи достатньо мінливий у часі склад таких співвласників?

3. У який спосіб, строк та з чиєї ініціативи здійснюється державна реєстрація прав на земельну ділянку за співвласниками багатоквартирного будинку?