Як ми вже повідомляли, у Верховній Раді планують прискореними темпами провести через профільний комітет і винести в сесійну залу законопроект 7029.

У нашому розпорядженні є текст законопроекту, який напередодні розіслали народним депутатам (наводимо його в кінці цього допису). З отриманого тексту видно, що із законопроекту багато чого видалили і багато чого додали. Розберемо наявний текст докладно (попередження: довгочит!)

Але спершу - необхідний спойлер для тих, хто вважає, що “без 7029 не буде відбудови”. Норма про прийняття рішень щодо відбудови 50%+ голосів співвласників вже є в чинному законі “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (у п.3-1 Прикінцевих положень).

Норма про прийняття рішень щодо відбудови 50%+ голосів співвласників вже є в чинному законі!

Тепер можете читати далі.

Що з “цукерками”?

Законопроект 7029 позиціонувався як такий, що нібито має спростити прийняття рішень в існуючих і створення нових ОСББ. Серед іншого, озвучувалися такі “цукерки”:

• дозвіл використовувати електронні підписи (ЕП) під час голосування (зміни до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”)

• дозвіл брати участь у зборах “дистанційно” (зміни до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”)

• зменшення більшості голосів, необхідної для прийняття рішень, до 50%+ (зміни до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”)

• звільнення ОСББ від необхідності нотаріально посвідчувати підписи на документах для вчинення реєстраційних дій (зміни до Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань”)

• відсутність потреби при цьому змінювати чинні статути ОСББ (усні запевнення)

Але будь-хто, хто вміє читати і мінімально знає законодавство, легко побачить, що “цукерок” у 7029 не лишилося (а деяких і не було від початку).

Що з електронними підписами?

Законопроект дійсно згадує про можливість накладення електронного підпису на листок опитування. Але цим він не дозволяє використання ЕП, а “дозволяє”. Тобто, “врегульовує” те, що вже і так врегульовано - причому значно докладніше і ґрунтовніше - спеціальним законодавством. Використовувати електронні підписи вже сьогодні можна відповідно до Законів України “Про електронні документи та електронний документообіг” та “Про електронні довірчі послуги”. Що ОСББ і роблять на практиці вже сьогодні. Ми про це вже писали, тож не будемо надмірно повторюватися.

Зауважимо лише, що не можна “дати” вам те, що ви вже й так маєте. Право застосовувати ЕП при голосуванні ОСББ і співвласники вже й так мають за чинним законодавством. Тож це - не “нововведення” законопроекту 7029, а маніпуляція його авторів.

Право застосовувати ЕП при голосуванні ОСББ і співвласники вже й так мають за чинним законодавством. Тож це - не “нововведення” законопроекту 7029, а маніпуляція його авторів.

Хтось скаже - ну то й що? Ну, ще раз прописали в законі, що тут такого? Відповідаємо: тим, для кого головне - електронні підписи, треба усвідомити, що їх ми маємо вже зараз і без 7029. А відтак - подумати, чи потрібен цей законопроект узагалі. Адже під “цукерку” електронних підписів у законопроекті протягують і низку шкідливих норм, про які ми поговоримо нижче.

Що з “дистанційною участю” у зборах?

Ще одне “нововведення”, яке ні разу не нововведення. Законопроект говорить:

Нагадаємо: результати голосування на зборах обов’язково засвідчуються підписом співвласника. Так і за чинним законом, і за законопроектом 7029. Тобто, фактично і юридично голосування співвласника полягає в накладанні підпису на листок опитування, а не в підніманні рук перед відеокамерою. Тож хоч “приєднуйся” по відеозв’язку, хоч ні - а все одно треба взяти участь у письмовому опитуванні. Тож яка додана вартість норми про “відеоконференцію”? Жодної! Які правові наслідки приєднання в режимі відеоконференції? Жодних! (Хоча, не виключено, хтось із цього і висмокче додаткову підставу оскарження прийнятих рішень - від такого теж не можна зарікатися).

І зараз ніхто не забороняє співвласникам обговорювати спільні задачі й рішення хоч у месенджерах, хоч на відеоконференціях. Без жодних “дозволів” у законах. Про всю утопічність ідеї “відеоконференції” вже неодноразово писали ще до розгляду законопроекту в 1-му читанні. А про різноманітні варіанти “дистанційного” голосування співвласників у рамках уже чинного законодавства ми розміщували докладний матеріал у грудні.

Знову-таки: “ну і що?” Наша відповідь та сама: “дозвіл” “брати участь” у зборах у режимі відеоконференції - не що інше, як маніпуляція авторів законопроекту 7029, під яку протягуються небезпечні для ОСББ норми (терпіння, про них - далі). Хто сподівався, що “відеоконференції” замінять собою письмове опитування, повинні усвідомити, що такого законопроект не передбачає (і не може передбачити!), і опитування проводити все одно доведеться!

Хто сподівався, що “відеоконференції” замінять собою письмове опитування, повинні усвідомити, що такого законопроект не передбачає (і не може передбачити!), і опитування проводити все одно доведеться!

Що з “50%+ голосів”?

Дехто розраховує, що прийняття законопроекту 7029 “автоматично” дозволить приймати всі рішення в ОСББ більшістю в понад 50% голосів - навіть ті, які зараз за статутом треба приймати ⅔ голосів. Але. Законопроект 7029 (як і стаття 10 чинного Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”) відсилає до статуту конкретного ОСББ:

Це формулювання за змістом відповідає підходу чинного закону і чинної судової практики: якщо в статуті згадано ⅔, то вони застосовуються, а якщо не згадано - то всі рішення приймаються більшістю в 50%+ голосів.

Тож “автоматичного” зменшення порогу голосів з ⅔ до ½+ не вийде: навіть у разі прийняття законопроекту 7029 доведеться спершу все-таки зібрати загальні збори й поміняти статут. Але ж зробити це ви можете і зараз. Для цього вам 7029 не потрібен.

Для того, щоб зменшити необхідну кількість голосів з ⅔ до 50%+, треба буде змінити статут. Але зробити це можна вже зараз і без 7029.

Більше того, з деяких питань (як-от перехід будинку на автономне опалення з централізованого) законопроект “закручує гайки” і вимагає більшість аж у 75% голосів, чого й близько немає в чинному законі! Але про всі небезпеки нових правил голосування, які передбачає 7029, ми ще поговоримо.

І, до речі. Для тих, хто вважає, що “без 7029 не буде відбудови”. Норма про 50%+ на потреби відбудови вже є в чинному законі про ОСББ:

Ще раз наголосимо: це - чинна норма прикінцевих положень чинного зараз Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

Норма про прийняття рішень щодо відбудови 50%+ голосів вже є в чинному законі про ОСББ

Що з нотаріальним посвідченням підписів?

Зміни до Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань” щодо звільнення ОСББ від необхідності нотаріально посвідчувати підписи на документах для вчинення низки реєстраційних дій були єдиним, що не викликало в нас заперечень у 7029.

Але чомусь ми наперед передчували, що саме ці норми й викинуть із законопроекту. І - як у воду дивилися: в редакції, яку планують виносити на комітет 26 квітня, зміни до Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань” просто відсутні.

Тож хто чекав від законопроекту 7029 спрощення при державній реєстрації нових статутів чи голів правлінь - видихніть: вас обманули.

Тож хто чекав від законопроекту 7029 спрощення при державній реєстрації нових статутів чи голів правління - видихніть: вас обманули.

Що з перереєстрацією статутів чинних ОСББ?

Ми послідовно звертали увагу на те, що прийняття 7029 змусить тисячі ОСББ посеред повномасштабної війни викладати свої статути в новій редакції, щоби привести їх у відповідність з новими правилами прийняття рішень. Прихильники законопроекту чомусь заперечували таку очевидну необхідність. І от - прикінцеві положення законопроекту прямо зобов’язують ОСББ перереєструвати статути:

З одного боку, на перереєстрацію статутів дається 3 роки після скасування режиму воєнного стану. З другого боку - ніде не сказано, що протягом цього строку чинні статути ОСББ зберігають чинність (як це 2018 року зробили в аналогічній ситуації для товариств з обмеженою відповідальністю). Тож усі існуючі ОСББ опиняться в підвішеному стані: керуватися законом чи чинним статутом? Можна спрогнозувати нову хвилю судових справ з оскарження рішень загальних зборів: діяли за статутом - оскаржуватимуть через недотримання закону, діяли за новим законом - оскаржуватимуть через невідповідність статуту. Звісно, з часом (років за 5-7) судова практика все розставить по місцях.

Тож повторимо питання, яке вже ставили раніше: кому вигідно, щоб посеред повномасштабної війни кожне рішення загальних зборів ОСББ можна було оскаржити з формальних причин?

Кому вигідно, щоб посеред повномасштабної війни кожне рішення загальних зборів ОСББ можна було оскаржити з формальних причин?

Може, є нові “цукерки”?

Несподівано - є! Свого часу за ініціативи нашої спільноти група народних депутатів зареєструвала законопроект 8022 щодо тимчасових особливих повноважень правління в умовах воєнного або надзвичайного стану. Ці норми, звужені та переінакшені, було включено до законопроекту 7029. Це - єдина “цукерка”, яку ми знайшли в тексті законопроекту.

Але є одне “але”. Згідно з повідомленням на сторінці Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, на його засіданні в середу 26 квітня заплановано також розгляд “нашого” законопроекту 8022. Законопроект 8022 присвячений лише питанню тимчасових особливих повноважень правління і не втручається в процедури проведення загальних зборів та інші питання роботи ОСББ. Цим він вигідно відрізняється від 7029. Якщо члени Комітету дійсно вважають запропоновані нами норми корисними - то нехай просто підтримають законопроект 8022! Він, на відміну від 7029, не має суперечливих норм, щодо яких би місяцями точилася запекла суспільна дискусія.

Якщо члени Комітету дійсно вважають запропоновані нами норми корисними - то нехай просто підтримають законопроект 8022!

З “цукерками” (їх відсутністю) розібралися. Сказаного вже достатньо, щоб зрозуміти: нема в 7029 нічого такого корисного, що виправдовувало би його прийняття та переписування статутів існуючих ОСББ під переставлені місцями слова в законі. Та й саме переставляння слів незрозуміло, кому й навіщо потрібне.

Нема в 7029 нічого такого корисного, що виправдовувало би його прийняття та переписування статутів існуючих ОСББ під переставлені місцями слова в законі

Але ж проблема не лише у відсутності “позитиву”. Біда тому, що законопроект несе ще й чимало ризиків.

Які ризики несе законопроект 7029?

Зразу дамо загальний висновок: “спрощення” не спостерігається. Навпаки, бачимо, що з низки питань робота ОСББ ускладнюється. В цілому, законопроект 7029 несе правову невизначеність та обнулення судової практики щодо діяльності ОСББ заради дуже сумнівних змін з другорядних питань.

“Спрощення” не спостерігається. Навпаки, бачимо, що з низки питань робота ОСББ ускладнюється. В цілому, законопроект 7029 несе правову невизначеність та обнулення судової практики щодо діяльності ОСББ заради дуже сумнівних змін з другорядних питань

Нові ОСББ: “золота акція” для забудовників

Законопроект 7029 містить дві малопомітні (і навіть елегантні в цій малопомітності) зміни на користь забудовника. Які дають останньому можливість визначити зміст статуту ОСББ, яке створюється в новобудові, і надалі фактично контролювати його “золотою акцією” в 25% площ.

Так, ч.1 ст.6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” в законопроекті звучить так:

Натомість чинний закон говорить інакше:

Вловлюєте різницю? В чинному законі - квартири (приміщення), в проекті - площі. Кому вигідна така зміна? Тим, хто має більше площ. У новобудовах зазвичай це - сам забудовник і власники нежитлової комерційної нерухомості (часто афілійовані з тим самим забудовником). Тобто, зміна до ст.6 дозволяє забудовнику разом з іншими (афілійованими) власниками “площ” скористатися “часовим вікном”, доки не всі власники звичайних квартир встигли зареєструвати своє право власності, та ініціювати створення ОСББ. Саме в той час, коли більшість голосів за “площами” - все ще за забудовником і Ко.

Що дає забудовнику створення ОСББ в момент, коли більшість голосів за “площами” за ним? Відповідь очевидна - саме він де-факто визначатиме зміст статуту майбутнього ОСББ. Але хіба в подальшому загальні збори не зможуть змінити статут? Ні, в багатьох випадках не зможуть. Для цього законопроект передбачив зміни до статті 10 закону про ОСББ:

Прихильники законопроекту подають цю норму як “грізну заборону”, яка нарешті “покладе край” свавіллю забудовників. Бо, мовляв, забудовники свого часу створювали ОСББ “трьома особами” і прописували в статутах прийняття рішень 90% голосів.

Але ж. Редакція Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, що чинна з 1 липня 2015 року, вже передбачає лише дві можливі більшості голосів: 1/2+ для всіх рішень і, якщо це передбачено статутом, ⅔ для найважливіших фінансово-майнових питань. Чинний закон вже зараз не дозволяє ні 90%, ні 75%! Тому насправді зміни до статті 10, які передбачає законопроект, є не обмеженням, а прямим дозволом встановлювати в статуті більшість голосів у 75%!

Тому насправді зміни до статті 10, які передбачає законопроект, є не обмеженням, а прямим дозволом встановлювати в статуті більшість голосів у 75%!

Таким чином, законопроект виписаний так, щоб власники великих площ (читай - самі забудовники) у новобудовах могли оперативно створити ОСББ в момент, доки мають більшість “зареєстрованих” площ, сформувати “своє” управління, встановити у статуті більшість для прийняття всіх рішень у 75% голосів, і надалі блокувати будь-які зміни до статуту чи переобрання правління.

“(Не)можливість обговорення” як нова підстава для оскарження рішень

Законопроект містить цікаву норму:

Слова “з можливістю їх обговорення” є доповненням, якого не містить чинний закон. Якщо ці слова додали - то для чого? Яке їхнє призначення? Ми схильні розглядати закони так, що кожне слово в них має значення. Тож можна зробити висновок, що ця норма законопроекту має на меті гарантувати обговорення питань порядку денного безпосередньо на зборах.

Який практичний юридичний наслідок цього? Простий: законопроект дає нову формальну підставу оскаржувати рішення зборів на тій підставі, що “не було надано можливості обговорення”. Ми, звісно, сподіваємося на здоровий глузд суддів, але ж доки судова практика розставить все по місцях - мине 5-7 років. А тим часом всі ОСББ країни лихоманитиме від нових підстав оскарження рішень, які щедро закладає законопроект 7029.

Повна інформація про співвласників у протоколі зборів

На це можна було би не звертати уваги, якби не пункт 5 із наведеного переліку, який вимагає навести докладні дані про кожного учасника установчих зборів. Ця вимога є дуже дивною, адже перед цим законопроект говорить:

Тобто, кожен власник все одно заповнить листок опитування, в якому будуть міститися його докладні дані. Навіщо ж тоді вимагати, щоб докладні відомості про співвласника-учасника зборів містилися ще й безпосередньо у протоколі?

Листок опитування зберігається окремо від протоколу і надається для ознайомлення лише в певних визначених законом випадках (як-от суду). Натомість сам протокол є “відкритим” документом, до якого матиме доступ, спрощено кажучи, кожен охочий. Тож наведена вимога законопроекту призведе лише до того, що значна частина співвласників відмовиться від участі в зборах, не бажаючи, щоб їхні дані вносилися до протоколу. Також додасться ще одна формальна підстава оскарження рішень загальних зборів: (не)внесення до протоколу співвласників, які були чи не були присутні на зборах.

Більше витрат: обов’язкове повідомлення про результати зборів

Законопроект зобов’язує письмово повідомити кожному співвласнику про прийняті рішення:

Дозволяється, щоправда, за заявою співвласника надавати йому таке повідомлення електронними засобами (як-от електронною поштою). Аналогічна норма міститься й для загальних зборів, з правом загальних зборів визначити свій спосіб оповіщення співвласників про прийняті рішення.

На практиці ця норма не так забезпечить обізнаність співвласників щодо створення ОСББ, як дасть додаткові підстави оскарження та невиконання рішень зборів із формальних підстав. Погодьтеся: важко жити в будинку й не дізнатися про створення ОСББ, якщо ти брав участь в установчих зборах чи письмовому опитуванні, і зрештою став отримувати квитанції на сплату внесків. Тож про прийняті рішення цілком достатньо повідомити на дошках оголошень. До речі, тим, хто не мешкає в будинку, навіть письмове повідомлення теж не допоможе, адже воно надсилається за адресою квартири в будинку.

Тож наведена норма насправді не захистить прав співвласників від уявних “порушень”. Натомість завдяки законопроекту на ініціативні групи та правління ОСББ ляжуть додаткові витрати з поштового оповіщення співвласників. Якщо цього не зробити - будь-який співвласник завжди зможе послатися на те, що він “не знав” про прийняті рішення, і тому їх не виконував. Наприклад, не платив внесків.

Будь-який співвласник завжди зможе послатися на те, що він “не знав” про прийняті рішення, і тому їх не виконував. Наприклад, не платив внесків

75% голосів, щоб піти від монополіста

Вище ми вже згадували, що законопроект дозволяє встановити більшість, необхідну для прийняття рішень, навіть на рівні 75% голосів. Але також він містить імперативну норму, яка прямо вимагає 75% голосів для від’єднання будинку від “мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг”:

Сьогодні, за чинним законом, для таких рішень достатньо ⅔ голосів, а залежно від змісту статуту конкретного ОСББ - часом і 50%+ голосів.

Законопроект позиціонувався як такий, що має “спростити” прийняття рішень в ОСББ. Підняття порогу для прийняття рішень з 50% до 75% аж ніяк спрощенням не є.

Ми - аж ніяк не прихильники руйнування централізованих систем життєзабезпечення. Але зберігати їх слід не фактичними заборонами на від’єднання, а іншими засобами. А зараз слід також враховувати, що в умовах ворожих атак на інфраструктуру міст України у співвласників часом не буде іншого розумного вибору, окрім як відмовитися від централізованих систем на користь автономних. Вимога в 75% голосів ускладнить прийняття необхідних для цього рішень.

В умовах ворожих атак на інфраструктуру міст України у співвласників часом не буде іншого розумного вибору, окрім як відмовитися від централізованих систем на користь автономних. Вимога в 75% голосів ускладнить прийняття необхідних для цього рішень.

Розтягнуте в часі письмове опитування

Законопроект збільшує строк письмового опитування з чинних 15 днів до 30-ти. Можливо, якісь ОСББ потребують більшого строку. Але точно не всі, і навіть не більшість. Ми добре розуміємо, що 30 днів потребують переважно “управителі” та “керуючі справами”, які “ведуть” одночасно кілька ОСББ, і для яких правління - не партнер і помічник, а роботодавець. Кінець року для них - дійсно гарячий час, коли треба проводити збори одночасно в кількох ОСББ.

Але ж вирішуючи проблеми цієї категорії ОСББ, не слід створювати проблем іншим об’єднанням.

Слід відзначити, що судова практика, яка склалася на сьогодні, чітко визначає, що 15 днів - це строк, після якого може бути складений протокол зборів. Тому для ОСББ, які спроможні вкластися в 15 днів, збільшення строку опитування до 30 днів лише відкладає в часі складання протоколу. Раніше ж скласти не вийде, адже тоді будь-який співвласник отримає формальну підставу оскаржити рішення: “вони закінчили опитування раніше, ніж я зміг взяти участь”.

Нова редакція статей і частин - обнулення судової практики

Законопроект викладає статтю 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” в новій редакції. У статті 10 в новій редакції викладається кілька частин. Змінюються внутрішні посилання між статтями і зовнішні - на інші закони. Логіка, послідовність, структура і межі таких посилань обов’язково стануть предметом судових спорів, як це вже відбулося свого часу з чинною редакцією закону. Це об’єктивний процес. Але якщо на сьогодні щодо чинної редакції склалася стала судова практика, яка все розставила по місцях, то в разі прийняття законопроекту 7029 така практика “обнулиться”. І знадобиться ще 5-7 років на формування нової. А тим часом ОСББ всієї країни “лихоманитиме” від хвиль оскаржень рішень загальних зборів з нових надуманих причин. Які дає законопроект 7029.

Ми свідомо не стали тут заглиблюватися в нові питання, які зрозумілі лише фахівцям-правникам. Наприклад, що мали на увазі автори, коли писали про представництво “згідно з вимогами цивільного законодавства”? Для чого знадобилося таке уточнення? Це просто “для красного слова” чи за цим - глибокий зміст? Які представники “випадуть” із переліку після такого уточнення? Це - лише один із багатьох прикладів, які вже зараз турбують юристів, що представляють ОСББ в судах, і яким ми показали текст законопроекту.

Вище вже згадувалася необхідність змінити статути ОСББ і невизначений статус тих, які не будуть приведені у відповідність зі змінами.

При цьому, як ми вже неодноразово наголошували, “додана вартість” законопроекту 7029 наближається до нуля. То чи варто заради такого результату ламати усталену судову практику? Ставити під сумнів легітимність рішень десятків тисяч існуючих ОСББ? Відволікати під час війни ресурси об’єднань, які сьогодні, попри всі труднощі воєнного часу, забезпечують утримання своїх будинків?

 

Тому закликаємо народних депутатів “поставити на паузу” до завершення воєнного стану законопроект 7029 як такий, що не вирішує жодних актуальних проблем діяльності ОСББ, а лише внесе правову невизначеність у їхню роботу!